政策支持行业健康发展，房贷利率持续下降

本周A股地产转涨，港股地产、物业持续回调。本周申万A股房地产板块涨跌幅为+2%，在各板块中位列第11；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.5%，在各板块中位列第23。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.1%，沪深300指数涨跌幅为-0.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-5.1%和-2.7%。 多城集中土拍结束，本周重回低温状态。全国300城宅地成交建面908万㎡，单周环比-47%，单周同比-4%，平均溢价率3%。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面25889万㎡，累计同比-50%；年初至今，华润臵地、保利发展、滨江集团、中国海外发展、建发房产的权益拿地金额位居行业前五。本周广州第二轮土拍结束，保利发展共竞得3宗地块，分别位于南沙、黄埔和荔湾区，成交总金额48.8亿元，总建面30万平方米，大幅补充广州的土地储备。 本周新房受一线城市带动，环比上升，同比下降。35城商品房成交合计424万方，周环比+3%，周同比-31%。其中，一线城市周环比+23%，周同比+13%；二线城市周环比+0%，周同比-38%；三四线城市周环比-13%，周同比-44%。 本周二手房由二三四线城市驱动，环比下降，同比上升。15城二手房成交合计169万方，周环比-5%，周同比+4%。其中，一线城市周环比-7%，周同比-26%；二线城市周环比-5%，周同比+14%；三四线城市周环比+3%，周同比+34%。 政策定调支持行业健康发展。7月21日召开的国务院常务会议指出要因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求。同日银保监会表明，金融稳定保障基金基础框架初步确立，首批646亿元资金筹集到位。7月22日，长沙发布公积金新政，重点支持首推购房需求，满足合理的改善住房需求，公积金贷款额度从60万元提高至70万元（三孩子家庭最高可贷80万元），二套房首付比例从60%降至40%。我们预计未来政策将延续宽松基调。 房贷利率持续下降，放款周期不断缩短，均创2019年以来新低。2022年7月103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，二套利率为5.07%，分别较上月回落7BP和2BP。平均放款周期为25天，较上月缩短4天。整体房贷利率与放款周期均创2019年以来新低，信贷支持的力度不断增强。 投资建议 国常会再次定调支持刚性与改善性住房需求，百城房贷利率等创2019年以来新低，为行业恢复奠定了需求基础与信贷基础。地产板块，我们认为2021年下半年以来积极拿地，且主打改善产品的房企能率先受益于行业复苏，如绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，预计独立经营能力强的民营物企未来估值将有修复，推荐碧桂园服务，强房产交易平台贝壳也能享市场复苏红利。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 7月房贷利率情况 7月房贷利率持续下降，放款周期不断缩短，均创2019年以来新低。据贝壳研究院发布的103个重点城市主流房贷利率数据，2022年7月103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，二套利率为5.07%，分别较上月回落7BP和2BP，较2021年10月最高点分别下降137BP和91BP。平均放款周期为25天，较上月缩短4天，较2021年10月最高点缩短49天。 图表1：贝壳百城房贷利率及放款周期走势 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+2%，在各板块中位列第11；WIND港股房地产板块涨跌幅为-1.5%，在各板块中位列第23。本周地产涨跌幅前5名为广宇发展、万业企业、顺发恒业、鲁商发展、空港股份，涨跌幅分别为+30.2%、+22.7%、+19.8%、+11.2%、+11%；末5名为汇景控股、旭辉控股集团、弘阳地产、中梁控股、美的臵业，涨跌幅分别为-89.7%、-16.3%、-14.4%、-10%、-6.1%。 图表2：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表3：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表4：本周地产个股涨跌幅前5名 图表5：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.1%，沪深300指数涨跌幅为-0.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-5.1%和-2.7%。本周物业涨跌幅前5名为华发物业服务、德信服务集团、祈福生活服务、正荣服务、领悦服务集团，涨跌幅分别为+8.6%、+8.2%、+7.5%、+7.5%、+6.8%；末5名为弘阳服务、荣万家、碧桂园服务、朗诗绿色生活、绿城服务，涨跌幅分别为-11.4%、-10.8%、-10.7%、-8.3%、-7.3%。 图表6：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表7：本周物业个股涨跌幅前5名 图表8：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2022年第30周，全国300城宅地成交建面908万㎡，单周环比-47%，单周同比-4%，平均溢价率3%。 2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面25889万㎡，累计同比-50%；年初至今，华润臵地、保利发展、滨江集团、中国海外发展、建发房产的权益拿地金额位居行业前五，分别为496、459、392、370、352亿元。 图表9：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表10：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表11：2022年初至今权益拿地金额前20房企 新房成交 根据wind数据，本周（7月16日-7月22日），35个城市商品房成交合计424万平米，周环比+3%，周同比-31%，月度累计同比-37%，年度累计同比-33%，其中： 一线城市：周环比+23%，周同比+13%，月度累计同比-14%，年度累计同比-31%； 二线城市：周环比+0%，周同比-38%，月度累计同比-41%，年度累计同比-30%； 三四线城市：周环比-13%，周同比-44%，月度累计同比-39%，年度累计同比-46%。 图表12：40城新房成交面积及同比增速 图表13：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表14：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表15：35城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据wind数据，本周（7月16日-7月22日），15个城市二手房成交合计169万平米，周环比-5%，周同比+4%，月度累计同比-1%，年度累计同比-24%，其中： 一线城市：周环比-7%，周同比-26%，月度累计同比-27%，年度累计同比-37%； 二线城市：周环比-5%，周同比+14%，月度累计同比+9%，年度累计同比-16%； 三四线城市：周环比+3%，周同比+34%，月度累计同比+7%，年度累计同比-52%。 图表16：15城二手房成交面积及同比增速（周） 图表17：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表18：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表19：15城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周12城商品房库存（可售面积）为1.58亿平米，环比+0.7%，同比+9.4%。 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为19月，较上周-0.1个月，较去年同比+6.8个月。 图表20：12城商品房的库存和去化周期 图表21：12城各城市能级的库存去化周期 图表22：12个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表23：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表24：上市公司动态 物管行业政策和新闻 图表25：物管行业资讯 物管公司动态 图表26：物管公司动态 行业估值 图表27：A股地产PE- TTM 图表28：港股地产PE- TTM 图表29：港股物业股PE- TTM 图表30：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。