1阅读本报告时必须在报告末尾附上重要的披露和分析师证明。华泰研究2022年6月23日│中国（大陆）月刊如果基本面恢复和政策放松，看好房地产国家统计局 5 月份数据显示，房地产销售出现转机，但行业仍不景气，这意味着 2H22 的开发投资和土地财政收入仍可能面临压力。对此，我们认为供需两方面的政策可能会有所放松。我们预计房地产行业基本面将逐步回暖，利好政策落地，支撑市场在前期调整后的新一轮反弹。我们乐观地认为，信用状况良好的房地产公司将能够在销售和土地收购方面较整体行业更快恢复，这将提供投资机会。领先指标表明发展和投资压力2022年5月中国房地产开发投资同比下降行业表现收窄，但同比降幅依然较大 征地、新建开始， 建设、竣工等指标。除竣工外，其他指标均可作为开发投资的先行指标，房地产开发(%) 物业服务他们表明，后者今年可能仍面临相当大的压力。参考 2014 年政策松动和经济基本面，政策旨在平衡销售、开发投资（鉴于房地产对经济的拖累）和土地财政收入。虽然 2H22 销售可能会逐渐反弹，但我们预计房地产政策将继续放松，以支持开发投资和增加土地财政收入。132(10)(22)(33) CSI300房地产销售转好，但行业环境依然低迷2022年5月，中国商品房销售面积同比降幅较4月收窄7.2/8.9个百分点。这与我们从 Wind 收集的高频数据的趋势一致。此外，改善势头一直持续到 6 月，因为 4/5 月 60 个城市的新房销售面积同比下降 57/51%，而 6 月 1-14 日，同比下降 42% 和上升40% 妈妈。我们认为房地产销售已经好转。但我们认为，受疫情回暖、楼市供需预期疲软以及经济下滑导致购买力下降等因素影响，房地产销售继续受到行业谨慎情绪的影响，需要持续的政策支持。 .现金流仍然是一个问题，财务支持正在路上2022 年 5 月，中国房地产开发商的可用资金同比下降 33.4%，为多个月连续第 11 次下降，表明在销售和融资情况下现金流紧张。由于需求侧政策的任何改善与销售复苏与随后的信心恢复之间通常存在滞后，我们认为一些私人房地产开发商在短期内需要更多的流动性支持。我们也认为，除了支持公开市场发债外，国企、央企、资产管理公司对地产集团的市场化并购和引入战略投资也值得关注。建议我们的首选是：1）A股开发商金地、万科、招商蛇口、滨江、建发、华发实业、新城控股； 2）H股开发商华润置地、龙湖、中海、旭辉、碧桂园； 3）物业管理公司中海物业、保利物业、碧桂园服务、招商物业、旭辉永阳光、新大正； 4）改造开发商鲁商开发。风险：COVID-19 的不确定性、行业和政策的不确定性风险、基本面恶化以及一些房地产开发商的经营风险。Jun-21 Oct-21 Feb-22 Jun-22 资料来源：Wind，华泰研究股票推荐TP（本地公司代码货币）评分金地600383 CH19.13买万科000002 CH25.20买招商蛇口001979 CH19.01买华发实业600325 CH9.73买滨江002244 CH11.50买建发公司600153 CH16.92买西森601155 频道43.12买控股华润置地1109 香港55.56买中原688 港币36.44买盼望960 港币53.76买旭辉884 香港6.96买碧桂园2007 香港8.58买COPL2669 香港13.53买保利地产6049 香港73.86买服务碧桂园服务6098 港币51.67买旭辉永远1995 香港17.90买阳光招商地产001914 CH19.50买手术新大正002968 CH47.94买鲁商600223 CH15.57买发展 资料来源：公司数据，华泰研究测算股票研究报告财产销量好转，需更多政策支持房地产开发物业服务超重（维持）超重 （维持）分析师陈深国资委编号S0570519010002分析师刘璐国资委编号S0570519070001分析师林正衡证监会编号 S0570520090003 linzhengheng@htsc.com 证监会编号 BRC046 (86) 21 2897 2087 财产2阅读本报告时必须在报告末尾附上重要的披露和分析师证明。主要股票推荐金地 (600383 CH, 买入, 目标价19.13元)金地1Q22收入为人民币133.5亿元（同比增长82.1%），应占净收益为人民币6.3亿元（同比增长10.8%），每股收益为人民币0.14元。我们预测 2022/2023/2024 年 EPS 为 2.25/2.40/2.60 元。我们对该股的估值为 8.5 倍 2022 年市盈率，因为我们认为金地的高股息收益率、丰富的可销售资源和稳健的财务结构支撑了其配置价值，因此相对于 Wind 共识的 7.06 倍同业平均水平有溢价。我们对该股给予买入评级，目标价为 19.13 元。 （我们关于金地的最新报告于2022年5月6日发布。）风险：全行业销售下滑；股东减持。万科 (000002 CH, 买入, 目标价 25.20 元)万科公布 1Q22 收入为人民币 626.7 亿元（同比增长 0.7%），归属净资产为人民币 14.3 亿元（同比增长 10.6%），每股收益为人民币 0.12 元。我们预计 2022E/2023E/2024E EPS 为 2.23/2.55/2.86 元。鉴于公司在强劲财务状况下的领先地位以及正在进行的 ONEWO 首次公开募股带来的重估潜力，我们认为万科 A 股的公允价值为 11.3 倍 2022 年市盈率，高于 Wind 基于共识的同行平均水平8.5 倍，目标价 25.20 元。买入评级。 （我们关于万科的最新报告于 2022 年 5 月 4 日发布。）风险：物业销售下滑；土地征用放缓导致可售资源不足。招商局蛇口工业区 (001979 CH, 买入, 目标价 RMB19.01)招商局蛇口工业区（招商蛇口）公布 2022 年 1 季度收入/可归属净收益为 18.80 元/4.4 亿元（同比 48.4/-33.7%），每股收益为 0.01 元。我们预计 2022/2023/2024 年 EPS 为 1.32/1.39/1.50 元。考虑到公司丰富的土地储备和中央企业背景支持的增长潜力，我们认为该股的公允价值为 14.4 倍 2022 年 PE（高于 Wind 基于共识的 10.4 倍同业平均水平。我们给予买入评级19.01 元的目标价（我们最新的招商局蛇口工业区报告于 2022 年 5 月 20 日发布。）风险：物业销售下滑；工业园区开发业务的营业额低于我们的预期。滨江地产 (002244 CH, 买入, 目标价11.50元)滨江地产 2021 年实现收入人民币 379.8 亿元（同比增长 33%），归属净资产为人民币 30.3 亿元（同比增长 30%）。22 年第一季度，收入为人民币 61.8 亿元（同比增长 -17%），归属净资产为人民币 2.3 亿元（- 43% 同比）。我们预测 2022/2023/2024 年 EPS 为 1.15/1.35/1.54 元。鉴于公司的优质项目存在以及强劲的销售、土地收购和财务状况，我们认为该股票的公允价值为 10 倍的 2022 年市盈率，高于基于 Wind 共识的 8 倍同行平均水平。我们对该股给予买入评级，目标价为人民币 11.50 元。 （我们最新的滨江地产报告于2022年5月7日发布。）风险：大流行的不利影响；不利的行业政策；区域市场低迷；少数股东权益波动。 财产3阅读本报告时必须在报告末尾附上重要的披露和分析师证明。厦门建发 (600153 CH, 买入, 目标价 RMB16.92)厦门建发 2022 年第一季度收入为人民币 1,506 亿元（同比增长 40.6%），归属净利润人民币 10.1 亿元（同比增长 29.8%），每股收益为人民币 0.33 元。我们预测 2022/2023/2024 年 EPS 为 2.28/2.64/3.16 元。在行业低迷的情况下，公司的融资优势、充裕的土地储备和快速的周转率一直在推动其房地产业务的增长。供应链运营业务量价齐升，股权激励力度加大，为增长注入动力。考虑到综合折让，我们认为公司房地产业务的公允价值为 2022 年市盈率 7.1 倍（折让 15%），供应链业务的公允价值为 2022 年市盈率 7.7 倍。这些目标倍数比 Wind 基于共识的大型房地产开发商/供应链企业平均 8.4/10.7 倍有折扣。由此产生基于 SOTP 的目标价 16.92 元。我们对该股给予买入评级。 （我们关于厦门建发的最新报告于 2022 年 5 月 11 日发布。）风险：软行业销售；大宗商品价格波动。华发实业 (600325 CH, 买入, 目标价 9.73 元)华发实业于 4 月 27 日发布了 2022 年第一季度业绩，录得收入人民币 80.9 亿元（同比增长 27%）和应占净收益人民币 7.1 亿元（同比增长 28%）。尽管 22 年 1 季度毛利率受到抑制，但该公司不断提高的收入确认结构和减少的少数股东权益份额提振了盈利。华发实业凭借充裕的可售资源和优异的销售业绩，融资渠道保持畅通。我们预计 2022E/2023E/2024E EPS 为 1.57/1.66/1.91 元。我们认为公允价值为 6.2 倍的 2022 年市盈率（而 Wind 基于共识的同行平均值为 6.1 倍）。我们的目标价为 9.73 元。买。 （我们关于华发实业的最新报告于 2022 年 5 月 5 日发布。）风险：COVID-19 死灰复燃；产业政策；行业基本面低迷；利润率下降；以及投资收益和少数股东权益份额的波动。新城控股 (601155 CH, 买入, 目标价43.12元)新城控股公布 1Q22 收入为人民币 186.8 亿元（同比增长 5.9%），应占净收益为人民币 5.1 亿元（同比 -5.9%），对应每股收益人民币 0.23 元。我们预计 2022/2023/2024 年 EPS 为 5.60/5.71/6.36 元。鉴于公司商业地产扩张为民营企业，财务稳健，土地储备充裕，双管齐下，我们认为该股的公允价值为 7.7 倍 2022 年市盈率，高于万得共识-基于同行的平均值为 7.3 倍。我们对该股给予买入评级，目标价为 43.12 元。 （我们关于新城控股的最新报告于 2022 年 5 月 10 日发布。）风险：物业销售下滑；三四线城市商业地产行业竞争加剧。华润置地 (1109 HK, 买入, 目标价 HKD55.56)华润置地 (CRL) 公布 2021 年收入为人民币 2121 亿元（同比增长 18%），归属净资产为人民币 324 亿元（同比增长 9%），核心归属净资产为人民币 266 亿元（同比增长 10%）。在行业盈利能力呈下降趋势的情况下，我们预计 2022/2023/2024 年 EPS 为 5.00/5.69/6.59 元。鉴于华润电力强大的房地产运营能力和融资优势，我们认为该股的公允价值为 9 倍 2022 年市盈率，高于基于 Wind 共识的 7.5 倍同业平均水平。我们对该股给予买入评级，目标价为 55.56 港元。 （我们关于华润置地的最新报告于 2022 年 4 月 3 日发布。）风险：COVID-19 对运营产生不利影响，尤其是物业运营业务；盈利能力和销售增长低于我们的预期。 财产4阅读本报告时必须在报告末尾附上重要的披露和分析师证明。龙湖集团 (960 HK, 买入, 目标价 HKD53.76)龙湖集团 2021 年收入为人民币 2234 亿元（同比增长 21%），IP 和 PM 服务收入为人民币 188 亿元（同比增长 39%）。尽管毛利率同比下降 4 个百分点，但 2021 年核心净利润同比增长 20% 至 224 亿元人民币，龙湖宣布派息率为 45%（同业较高水平）。根据其确认收入，我们预计 2022/2023/2024 年 EPS 为 4.38/4.89/5.70 元。考虑到龙湖强大的运营能力和在非开发业务中的远见，我们认为该