土地专题：土地使用权注销是什么？

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table_Title] 土地专题 土地使用权注销是什么？ 2022年06月03日 [Table_Summary]  我国土地如何分类 根据相关法律规定，我国主要有三大土地分类方法，分别为：按所有权分类、按土地用途分类、按土地利用现状分类。按所有权可分为国家所有、农民集体所有；按用途可分为农用地、建设用地以及未利用土地；按土地利用现状则可分为耕地、商服用地、住宅用地等12个一级大类。  城投平台取得国有土地使用权的方式有哪些 根据相关法律规定，城投平台取得国有土地使用的方式主要分为无偿取得方式（划拨方式取得）和有偿取得方式，其中有偿取得方式又分为出让、租赁、作价出资或入股。 划拨和作价出资（入股）取得土地使用权的方式，要求受让方为国有独资公司或集团公司，及其直属企业、控股企业、参股企业。  作价出资（入股）取得土地使用权的如何再出让 根据相关法律规定，城投平台以作价出资（入股）方式取得的土地使用权可通过转让和政府收回两种方式，进行再出让。 以政府收回方式进行再出让的，（1）流程上需先注销要收回的土地，收回后再由政府进行出让；（2）为实施公益性项目建设或城市规划需要收回的，可给予适当补偿。  柳州平台土地权属注销客观梳理 柳州东通、柳州龙建此次注销土地权属，系柳州市政府发展规划要求，是政府收回土地后再出让流程中的必要环节。 未来，柳州政府、国资委将通过现金、实物资产、股权增资等形式对两家平台公司给予相应价值资产补充置换支持。  风险提示：1）城投口径偏差；2）政策不确定性；3）城投信用风险事件超预期。 [Table_Author] 分析师： 谭逸鸣 执业证号： S0100522030001 电话： 18673120168 邮箱： tanyiming@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 1.土地市场定期跟踪20220415：2022Q1，土地市场有哪些变化？ 2.城投报表分析专题：2021，城投年报发生了哪些变化？ 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 固收专题研究 目 录 1 我国土地如何分类 .................................................................................................................................................... 3 1.1 按所有权分类 ....................................................................................................................................................................................... 3 1.2 按用途分类 ........................................................................................................................................................................................... 3 1.3 按土地利用现状分类 .......................................................................................................................................................................... 3 2 城投平台如何取得国有土地使用权 ............................................................................................................................ 6 2.1 划拨方式取得国有土地使用权 ......................................................................................................................................................... 6 2.2 出让 ....................................................................................................................................................................................................... 7 2.3 租赁 ....................................................................................................................................................................................................... 9 2.4 作价出资或入股 ................................................................................................................................................................................ 10 3 作价出资（入股）取得的土地使用权如何再出让 .................................................................................................... 12 3.1 转让 ..................................................................................................................................................................................................... 12 3.2 政府收回 ............................................................................................................................................................................................. 13 3.3 柳州土地权属注销事件的来龙去脉 ............................................................................................................................................... 15 4 风险提示 ............................................................................................................................................................... 19 插图目录 .................................................................................................................................................................. 20 表格目录 .................................................................................................................................................................. 20 QXnRsOnQrMmNnPpMbRcM7NsQrRoMmOeRmMsMjMrRnQaQoPoQvPqMpPuOoOpN本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 固收专题研究 此前几则城投土地注销事件引起了市场的广泛关注，本文将聚焦几个土地相关的问题： （1）我国土地分类方法有哪些？ （2）城投平台获取国有土地使用权的方式有哪些？ （3）以作价出资方式取得的土地再出让，有哪些方式？各有何条件要求？ 1 我国土地如何分类 1.1 按所有权分类 根据国务院第55号令，我国实行所有权与使用权分离的土地管理制度。其中，土地所有权是指土地所有者依法对自己的土地所享有的占有、使用、收益和处分的权利。土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。在我国，土地所有权和使用权是可以分离的。 理清土地所有权和使用权后，再来看土地按所有权有哪些分类？ 依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）（以下简称《土地管理法》），我国实行土地的社会主义公有制。 按所有权主体不同，可分为国家所有和农民集体所有两大类。其中，城市市区土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 1.2 按用途分类 依据《土地管理法》，按照用途划分，可分为农用地、建设用地和未利用地。 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地等；农用地及建设用地以外的土地则为未利用地。 1.3 按土地利用现状分类 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 固收专题研究 除了上述两种分类之外，2017年发布的《土地利用现状分类》国家标准依据土地的利用方式、用途、经营特点和覆盖特征等因素，按照主要用途对土地利用类型进行归纳、划分，将土地共分为12个一级类、73个二级类。 其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。 图1：我国土地按所有权、用途及土地利用现状分类 资料来源：《中华人民共和国土地管理法》、《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017），民生证券研究院 表1：我国土地分类方式 发布时间 政策文件 相关条目 分类方式 内容