敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2022年5月22日 行业研究 “基层治理支柱+关键实施载体”，物管行业重要性再提升 ——对5月20日九部门联合印发意见深入推进智慧社区建设的点评 3 房地产（物业服务） 事件：九部门联合印发《关于深入推进智慧社区建设的意见》 5月20日，民政部官方网站刊文称，民政部、中央政法委、中央网信办、发展改革委、工业和信息化部、公安部、财政部、住房城乡建设部、农业农村部九部门联合印发《关于深入推进智慧社区建设的意见》（以下简称《意见》），明确了智慧社区建设的总体要求、重点任务和保障措施等。《意见》提出，到2025年，基本构建起网格化管理、精细化服务、信息化支撑、开放共享的智慧社区服务平台，初步打造成智慧共享、和睦共治的新型数字社区，社区治理和服务智能化水平显著提高；健全完善政府指导、多方参与的智慧社区建设资金投入机制，鼓励社会力量参与“互联网+社区服务”，创新提供服务模式和产品。 点评：中央多部委联合发文，深入推进科技赋能，肩负“社区治理基层支柱”及“关键实施载体”作用，物管行业重要性再提升，物管企业迎来更多发展机遇 1）我们在前期报告中提出，“物管行业定位‘社会治理基层支柱’......政府-企业-居民三者之间的互动性和配合性提升”，“随着物联网、大数据等技术的普及，智能道闸、智能门禁、智能停车场等硬件设施在社区内部渗透率提升，物管企业有望实现科技赋能，削减人工成本，提升长期竞争力......实现降本增效的目的”，“当前‘智慧’物业仅停留前端设备数据采集和简单匹配的初期阶段......后续随着数据集中化、规模应用化及‘数据触点重构’，有望推动物管行业模式重组和流程创新，以数据驱动高效协同”。 详见20200303《物管搭台，科技唱戏——光大证券物业管理及科技行业联合报告》、20210105《2021：社会治理基层支柱，百舸争流使命担当——房地产（物业服务）2021年投资策略报告》等系列报告。 2）此次中央九部门联合发文深入推进智慧社区建设，并明确提出到2025年要基本构建起网格化管理、精细化服务、信息化支撑的智慧社区平台，初步打造新型数字社区，显著提升社区治理和服务智能化水平；我们认为，作为深入社区基层，紧贴居民需求的“社会治理基层支柱”，作为提升社区科技能力和管理水平的“网格化、信息化管理单元”，作为承载了疫情常态化管理和数字社区生活场景的“关键实施载体”，物管行业重要性再次得到明确和提升。后续，物管企业应抓住难得的发展机遇，积极响应政策号召，持续通过科技赋能，丰富社区管理手段，提升社区治理水平，在多方参与的智慧社区建设中承担更多的责任，获得更多的发展机遇。 投资建议：物管行业定位“社会治理基层支柱”，政策面持续友好，行业发展空间广阔；此次中央九部门联合发文推动智慧社区建设，物管企业作为“关键实施载体”获得更多发展机遇；我们认为物管行业政策面、基本面和长期发展向好的趋势没有改变，短期受到美联储加息、俄乌冲突等宏观因素影响，年初至今板块整体回调明显，部分个股的股价波动较大，提供了较好的配置时机。投资建议关注三条主线： 1）“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖及民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。建议关注碧桂园服务、新城悦服务、金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活等。 2）“独立发展”：关注第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管。建议关注绿城服务、旭辉永升服务、雅生活服务。 3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。建议关注保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务。 风险分析：人工成本快速提升风险，第三方外拓竞争加剧风险，增值服务拓展风险，关联方依赖风险，外包业务质量风险。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20220504 四月光大地产AH核心物业指数-3%，东原仁知（2352.HK）挂牌上市——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年4月） 20220404 三月光大地产AH核心物业指数-14%，26只样本股刊发2021年度业绩——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年3月) 20220303 二月光大AH核心物业指数-3.2%，流动性舒缓利于板块估值修复——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年2月) 20220205 2022年“开门红”，一月光大AH核心物业指数上涨近5%——光大地产A+H物业板块月度跟踪（2022年1月) 20210928 竣工向好、优质优价，物管迎来“价量齐升”——-对9月28日物业管理板块大涨的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 行业及公司评级体系 评级 说明 行 业 及 公 司 评 级 买入 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上 增持 未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%； 中性 未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%； 减持 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%； 卖出 未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上； 无评级 因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。 基准指数说明： A股主板基准为沪深300指数；中小盘基准为中小板指；创业板基准为创业板指；新三板基准为新三板指数；港股基准指数为恒生指数。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 分析师声明 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证，本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 法律主体声明 本报告由光大证券股份有限公司制作，光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格，负责本报告在中华人民共和国境内（仅为本报告目的，不包括港澳台）的分销。本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页。 中国光大证券国际有限公司和Everbright Securities(UK) Company Limited是光大证券股份有限公司的关联机构。 特别声明 光大证券股份有限公司（以下简称“本公司”）创建于1996年，系由中国光大（集团）总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司，是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一。根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可，本公司的经营范围包括证券投资咨询业务。 本公司经营范围：证券经纪；证券投资咨询；与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问；证券承销与保荐；证券自营；为期货公司提供中间介绍业务；证券投资基金代销；融资融券业务；中国证监会批准的其他业务。此外，本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理、直接投资、期货、基金管理以及香港证券业务。 本报告由光大证券股份有限公司研究所（以下简称“光大证券研究所”）编写，以合法获得的我们相信为可靠、准确、完整的信息为基础，但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性。光大证券研究所可能将不时补充、修订或更新有关信息，但不保证及时发布该等更新。 本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断，可能需随时进行调整且不予通知。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险。本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及作者均不承担任何法律责任。 不同时期，本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息、建议及预测不一致的报告。本公司的销售人员、交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略。本公司的资产管理子公司、自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策。本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险，在做出投资决策前，建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择。 在法律允许的情况下，本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突，勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据。 本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发，仅向特定客户传送。本报告的版权仅归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式、任何目的进行翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或引用。如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失，本公司保留追究一切法律责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。 光大证券股份有限公司版权所有。保留一切权利。 光大证券研究所 上海 北京 深圳 静安区南京西路1266号 恒隆广场1期办公楼48层 西城区武定侯街2号 泰康国际大厦7层 福田区深南大道6011号 NEO绿景纪元大厦A座17楼 光大证券股份有限公司关联机构 香港 英国 中国光大证券国际有限公司 香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼 Everbright Securities(UK) Company Limited 64 Cannon Street，London，United Kingdom EC4N 6AE 中庚基金