宏观策略周报：央行下调首套房贷利率下限，提振房地产市场信心

-5.0%0.0%5.0%10.0%商品有色金属贵金属农产品能源化工黑色建材沪深300上证50中证5005年期国债10年期国债中信期货商品指数日涨跌周涨跌 2022-05-15 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 投资咨询业务资格： 证监许可【2012】669号 宏观研究团队 研究员： 张革 从业资格号：F3004355 投资咨询号：Z0010982 刘道钰 021-80401723 liudaoyu@citicsf.com 从业资格号: F3061482 投资咨询号：Z0016422 中信期货研究|宏观策略周报 央行下调首套房贷利率下限，提振房地产市场信心 摘要： 5月15日，央行宣布下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限20BP，二套住房利率下限维持不变。如何看待该政策及其效果呢？ 第一、央行下调的是房贷利率下限，实际执行的房贷利率仍有待各地因城施策逐步下调，不会一步下调到位。中长期来看，未来全国平均房贷利率存在90个BP的下调空间。此前央行执行的全国统一房贷利率政策是首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。此次央行宣布首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，而二套房房贷利率下限维持不变。房贷期限一般较长，大多数房贷利率基于5年期LPR定价。截至今年3月份，首套平均房贷利率比5年期LPR高68BP，多数城市的房贷利率加点尚未触及央行规定的下限。从这个角度来讲，央行制定的房贷利率下限并非当前楼市的主要制约因素。在央行下调房贷利率下限之后，全国房贷利率不会一步下调到位，而是由各地因城施策逐步下调。中长期来看，未来全国首套平均房贷利率存在90个BP左右的下调空间。 第二、央行下调房贷利率下限有利于提振房地产市场信心，但房地产销售何时显著改善仍存在不确定性。未来我们需要持续跟踪房贷利率下调节奏以及30大中城市商品房销售的表现。自去年四季度以来，全国楼市政策逐步放松。本次央行下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限20BP，释放了较强的稳楼市信号，有利于提振房地产市场信心。但是，房地产销售何时显著改善仍存在不确定性。今年以来，很多城市已经开始因城施策下调房贷利率。今年3月份新发放个人住房贷款利率比年初低17个基点。但是，今年3月份30大中城市商品房成交面积同比下降46%，全国商品房销售面积同比下降17.7%，表现仍偏弱。房贷利率的小幅下调尚未显著提振商品房销售。由于疫情抑制购房者信心，4月份全国商品房销售可能进一步走弱。4月份30大中城市商品房成交面积同比下降51%，降幅进一步扩大；全国住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，降幅也较大。随着疫情的缓解和房地产信心的提振，未来商品房销售或多或少会有所修复。但商品房销售的显著改善仍依赖于楼市政策的进一步放松。房贷利率下调到什么水平才能让商品房销售面积显著改善（比如恢复到去年同期水平）存在不确定性，而且房贷利率下调节奏也存在不确定性。未来我们需要持续跟踪房贷利率下调节奏及30大中城市商品房销售的表现。 风险提示：国内稳增长力度不及预期，海外地缘政治不确定性加大5月15日，央行宣布下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限20BP，二套住房利率下限维持不变。央行下调的是房贷利率下限，实际执行的房贷利率仍有待各地因城施策逐步下调，不会一步下调到位。中长期来看，未来全国平均房贷利率存在90个BP的下调空间。从政策效果来看，央行政策有利于提振房地产市场信心，但房地产销售何时显著改善仍存在不确定性。未来我们需要持续跟踪房贷利率下调节奏以及30大中城市商品房销售的表现。 报告要点 中信期货宏观策略周报 2 / 13 一、央行下调首套房贷利率下限，提振房地产市场信心 5月15日，央行宣布下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限20BP，二套住房利率下限维持不变。在房地产销售持续低迷的背景下，该政策有望加快推动房贷利率下调，有利于提振房地产市场信心，但房地产销售何时显著改善仍存在不确定性。 第一，央行下调的是房贷利率下限，实际执行的房贷利率仍有待各地因城施策逐步下调，不会一步下调到位。中长期来看，未来全国平均房贷利率存在90个BP的下调空间。此前央行执行的全国统一房贷利率政策是首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。此次央行宣布首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，而二套房房贷利率下限维持不变。房贷期限一般较长，大多数房贷利率基于5年期LPR定价。截至今年3月份，首套平均房贷利率比5年期LPR高68BP，多数城市的房贷利率加点尚未触及央行规定的下限。从这个角度来讲，央行制定的房贷利率下限并非当前楼市的主要制约因素。在央行下调房贷利率下限之后，全国房贷利率不会一步下调到位，而是由各地因城施策逐步下调。中长期来看，未来全国首套平均房贷利率存在90个BP左右的下调空间。 图表：首套平均房贷利率与5年期LPR 图表：个人住房贷款与企业一般贷款加权平均利率 资料来源：Wind 中信期货研究所 资料来源：Wind 中信期货研究所 第二，央行下调房贷利率下限有利于提振房地产市场信心，但房地产销售何时显著改善仍存在不确定性。未来我们需要持续跟踪房贷利率下调节奏以及30大中城市商品房销售的表现。自去年四季度以来，全国楼市政策逐步放松。本次央行下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限20BP，释放了较强的稳楼市信号，4.04.55.05.56.06.57.07.52014-012015-062016-112018-042019-092021-02首套平均房贷利率5年期LPR利率4.04.55.05.56.06.57.07.58.08.52008-122011-032013-062015-092017-122020-03金融机构人民币贷款加权平均利率:个人住房贷款金融机构人民币贷款加权平均利率:一般贷款 中信期货宏观策略周报 3 / 13 有利于提振房地产市场信心。但是，房地产销售何时显著改善仍存在不确定性。今年以来，很多城市已经开始因城施策下调房贷利率。今年3月份新发放个人住房贷款利率比年初低17个基点。但是，今年3月份30大中城市商品房成交面积同比下降46%，全国商品房销售面积同比下降17.7%，表现仍偏弱。房贷利率的小幅下调尚未显著提振商品房销售。由于疫情抑制购房者信心，4月份全国商品房销售可能进一步走弱。4月份30大中城市商品房成交面积同比下降51%，降幅进一步扩大；全国住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，降幅也较大。随着疫情的缓解和房地产信心的提振，未来商品房销售或多或少会有所修复。但商品房销售的显著改善仍依赖于楼市政策的进一步放松。房贷利率下调到什么水平才能让商品房销售面积显著恢复（比如恢复到去年同期水平）存在不确定性，而且房贷利率下调节奏也存在不确定性。未来我们需要持续跟踪房贷利率下调节奏及30大中城市商品房销售的表现。 图表：30大中城市最近7天商品房成交面积及其增速 图表：100大中城市住宅类用地成交土地规划建筑面积及其增速 资料来源：Wind 中信期货研究所 资料来源：Wind 中信期货研究所 0100200300400500600-60-40-2002040602021/012021/042021/072021/102022/012022/0430大中城市:最近7天商品房成交面积:同比增速(%,左轴)30大中城市:最近7天商品房成交面积(万平方米,右轴)0200040006000800010000120001400016000-80-60-40-20020402021/012021/042021/072021/102022/012022/04100大中城市:住宅类用地成交土地规划建筑面积:同比增速(%)100大中城市:住宅类用地成交土地规划建筑面积(万平方米,右轴) 中信期货宏观策略周报 4 / 13 二、本周重要经济数据及事件 图表1： 重要经济数据及事件 日期 北京时间 国家/地区 数据/事件 前值 预期 今值 2022-05-16 10:00 中国 4月工业增加值:当月同比(%) 5 1.3 2022-05-16 10:00 中国 4月固定资产投资:累计同比(%) 9.3 6.5 2022-05-16 10:00 中国 4月社会消费品零售总额:当月同比(%) -3.5 -5.8 2022-05-17 20:30 美国 4月零售和食品服务销售:同比:季调(%) 6.9 2022-05-17 20:30 美国 4月零售总额:季调:环比(%) 0.44 2022-05-17 21:15 美国 4月工业产能利用率(%) 78.3 2022-05-17 21:15 美国 4月工业总体产出指数:环比(%) 0.92 2022-05-18 09:30 中国 4月国家统计局发布大中城市住宅销售价格报告 2022-05-18 17:00 欧盟 4月欧元区:CPI:环比(%) 2.4 2.5 0.6 2022-05-18 17:00 欧盟 4月欧元区:CPI:同比(%) 7.4 7.5 7.5 2022-05-18 17:00 欧盟 4月欧元区:核心CPI:环比(%) 1.2 1.2 1.1 2022-05-18 17:00 欧盟 4月欧元区:核心CPI:同比(%) 2.9 3 3.5 2022-05-18 20:30 美国 4月新屋开工:折年数:季调(千套) 1793 1773 2022-05-19 20:30 美国 5月14日当周初次申请失业金人数(万人) 20.3 2022-05-19 20:30 美国 5月07日持续领取失业金人数:季调(万人) 134.3 2022-05-19 22:00 美国 4月成屋销售折年数(万套) 577 562 2022-05-20 09:15 中国 贷款市场报价利率(LPR):1年 3.7 2022-05-20 09:15 中国 贷款市场报价利率(LPR):5年 4.6 资料来源：Wind 中信期货研究所 中信期货宏观策略周报 5 / 13 三、国内金融市场跟踪 图表2： 国内股票市场 资料来源：Wind 中信期货研究所 折溢价：期货价格/现货价格-1 2.76%3.24%2.04%1.05%4.19%5.04%7.28%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%上证综指深圳成指沪深300上证50中证500创业板指科创50主要股指1周涨跌幅-200-1000100200300400280029003000310032003300340035003600370038002021/052021/082021/112022/022022/05融资净买入额上证综合指数-0.2%0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%1.0%2205220622092212股指期货折溢价幅度1周变化沪深300上证50中证500-200-150-100-50050100150200250280029003000310032003300340035003