2018年1~11月房地产与基建数据专题点评：年底基建项目批复加速，房地产竣工加快

年底基建项目批复加速，房地产竣工加快卓桂秋/金瑞期货研究所从业资格：F3006632投资咨询资格号：Z00108392018-12-202018年1-11月房地产与基建数据专题点评 基建：年底基建项目批复加快，关注城轨和铁路投资经测算，我国1-11月基建投资同比增长1.19%，连续两个月小幅回升，较2017年同期低14.3个百分点。其中，电力热力、燃气及水的生产和供应业投资累计同比下降8.8%，边际略有改善，其余两个行业低位平稳增长。11月-12月中上旬，发改委批复机场、轨道交通等基建投资项目增多。其中，12月中上旬发改委陆续集批复了4个轨道交通项目。不到一个月时间轨道交通的批复金额，已经接近2017全年轨道交通批复金额。可见，年底发改委批复轨道交通基建项目的速度加快。截止2018年12月19日，发改委年初以来批复基建项目金额累计8715.71亿元，同比增长19%。凭借12月中旬上海的轨道交通项目，2018年发改委批复基建项目投资金额一举超过2017年，改写过去两年持续下降的局面，实现逆袭。房地产：年底房屋竣工加快，2019年房地产开发投资存在放缓风险1-11月房地产开发投资同比增长9.7%，环比持平；剔除“土地购置费”后1-11月房地产开发投资同比增长-3.7%，降幅收窄；与房屋施工相关的建筑安装工程投资继续萎缩（同比-3.7%），边际小幅改善。1-11月土地购置费连续5个月放缓（同比+60.5%），但仍是房地产开发投资增长的源动力。土地购置费中，“价外因素”贡献49.5个百分点的增长，连续5个月下降，土地成交价款贡献11个百分点，基本平稳。“价外因素”持续走弱导致土地购置费增速持续放缓。研究发现，土地成交价款对土地购置费增长贡献度领先“价外因素”对土地购置费增长贡献度一年时间。由于2018年1-11月土地成交价款对土地购置费增长贡献度同比减弱，那么根据领先关系，2019年“价外因素”对土地购置费增长贡献度可能同比减弱；如果2019年土地成交价款增速平稳或放缓，那么2019年土地购置费增速将回落，使得2019年房地产开发投资存在放缓风险。广义住宅垒库加快，高周转驱动力继续边际转弱。1-11月新开工面积继续超预期，但商品房预售放缓，现房销售降幅扩大。数据显示，1-11月房屋新开工面积增长16.8%，较1-10月提高0.5个百分点；1-11月商品房销售面积回落0.8个百分点（同比+1.4%），其中住宅期房销售增速回落0.7个百分点（同比+10.1%），现房销售降幅扩大1.1个百分点（同比-26.8%）。库存方面，11月份狭义住宅去库放缓，广义住宅加速垒库，销售压力同比均增大。银行对房企信贷依然收紧，但边际呈现改善态势，房企销售回款与自筹资金略有放缓。1-11月房企销售回款（同比+10%）和自筹资金（同比+9.7%）增速有所放缓，但仍是房地产开发投资资金增长（同比+7.6%）的主要来源；银行对开发商信贷维持收紧（同比-3.7%），但边际呈现改善态势。单月来看，11月房屋新开工面积、施工面积与竣工面积环比均较快增长，尤其是竣工面积，环比大增51.2%，印证年底赶工的判断。预计在环保严禁“一刀切”、开发商“高周转”以及明年春节时间较早的背景下，12月房屋竣工面积环比将进一步增长。如果12月竣工面积环比增速超过166%，那么12月单月竣工面积将超过去年同期，2018全年竣工面积累计同比降幅收窄至-9.2%以内（2018年1-11月竣工面积累计同比-12.3%）。主要观点 经测算，我国1-11月基建投资增速回升至1.19%，连续两个月小幅反弹经测算，1-11月我国基建投资159071.9亿元，同比增长1.19%，增速连续两个月小幅回升，较1-10月提高0.27个百分点，但仍为2012年3月以来最低增速，较2017年同期低14.3个百分点。其中，1-11月：电力热力、燃气及水的生产和供应业固定资产投资完成额同比增长-8.8%，1-10月为增长-9.6%，拉动1-11月基建投资增长-1.5个百分点；交通运输、仓储和邮政业固定资产投资完成额同比增长4.5%，1-10月为增长4.6%，拉动1-11月基建投资增长1.6个百分点；水利、环境和公共设施管理业固定资产投资完成额同比增长2.4%，1-10月为增长2.1%，拉动1-11月基建投资增长1.1个百分点。基建 年底发改委批复轨道交通基建项目的速度加快11-12月，发改委批复机场、轨道交通等基建投资项目增多。12月中上旬，发改委陆续集批复了4个轨道交通项目，计划投资金额合计达到4029亿元，其中仅上海的一个轨道交通项目就达到2983.5亿元。截止2018年12月19日，发改委年初以来批复基建项目金额累计8715.71亿元，同比增长19%。凭借12月中旬上海的轨道交通项目，2018年发改委批复基建项目投资金额一举超过2017年，改写过去两年持续下降的局面，实现逆袭。不到一个月的时间，轨道交通的批复金额已经接近2017全年。可见，年底发改委批复轨道交通基建项目的速度加快。我们在2019年螺纹钢铁矿石年报《在“灰犀牛”背上谨慎博弈》中提到：2016年以来，供给侧结构性改革“三去一降一补”稳步推进。目前“去产能、去库存、去杠杆”已经接近尾声；“降成本”正在进行，比如减税降费，改善民营企业融资环境；“补短板”有望成为2019年的重头戏。预计2019年财政会偏积极，发改委批复基建项目会有所加快。铁路、城轨过去两年被放缓的投资在2019年可能被再次激活。2018年三大基建行业中，交通运输、仓储和邮政业的投资完成额领涨，预计在铁路、城轨发力的带动下，2019年增速进一步加快，从而提振2019年基建投资增长。基建 与房屋施工相关的建安工程投资仍然萎缩，但边际改善2018年1-11月，我国房地产开发投资完成额累计110083亿元，同比增长9.7%，增速与1-10月持平。分项来看，1-11月：“其他费用投资”累计39171.79亿元，同比增长46.9%，拉动房地产开发投资同比增长12.5个百分点，1-10月为12.7个百分点，仍是房地产开发投资增长的引擎所在；“建筑工程”累计61503.24亿元，同比增长-3.0%，拉动房地产开发投资增长-1.9个百分点，1-10月为-2.1个百分点；“安装工程”累计8132.25亿元，同比增长-8.7%，拉动房地产开发投资同比增长-0.8个百分点，1-10月为-0.7个百分点；“设备工器具购置”累计1275.73亿元，同比增长-10.3%，拉动房地产开发投资同比增长-0.1个百分点，1-10月为-0.1个百分点。1-11月“建筑工程”与“安装工程”合计69635.5亿元，同比增长-3.7%，1-10月为同比增长-4.0%。与房屋施工相关的建安工程投资仍然萎缩，但边际小幅改善。1-11月剔除“土地购置费”的房地产开发投资同比增长-3.7%，1-10月为-4.0%。房地产 土地购置费同比增速连续5个月放缓，但仍是房地产开发投资增长的源动力2018年1-11月份土地购置费33590.31亿元，同比增长60.5%，较1-10月下降2.9个百分点，占“其他费用投资”比重85.8%，环比提高0.2个百分点，继续创新高。土地购置费同比增速连续5个月放缓，但依然可观。土地购置费增长仍是房地产开发投资增长的源动力。房地产土地购置费增长60.5%房地产开发其他费用投资增长46.9%房地产开发投资增长9.7% 1-11月土地购置面积增速放缓，地价同比增速保持温和2018年1-11月土地购置面积累计25325.63万平方米，同比增长14.3%，1-10月为同比增长15.3%；2018年1-11月份土地成交价款累计13746.36亿元，同比增长20.2%，1-10月为同比增长20.6%；据此推算，1-11月每平方米土地购置价格平均为5428元，同比增长5.17%，1-10月为同比增长4.62%。房地产 1-11月土地购置费中“价外因素”的贡献连续5个月走弱1-11月土地购置费中，土地成交价款占比提高至40.9%，连续7个月上升，创年内新高，土地成交价款以外的费用（简称“价外因素”）占比59.1%，连续7个月回落，创年内新低。1-11月土地购置费的“价外因素”拉动土地购置费增长约49.5个百分点，较1-10月回落3.1个百分点，连续5个月走低，累计走低15.4个百分点；土地成交价款拉动11个百分点，较1-10月回升0.1个百分点，基本平稳。可见，“价外因素”是土地购置费增长的主要驱动，其持续走弱导致土地购置费增速持续放缓。研究发现，2012年以来土地成交价款对土地购置费增长贡献度领先“价外因素”对土地购置费增长贡献度一年时间。由于2018年1-11月土地成交价款对土地购置费增长贡献度同比减弱（减少约50%），那么根据领先关系，2019年“价外因素”对土地购置费增长贡献度可能同比减弱；如果2019年土地成交价款增速平稳或放缓，那么2019年土地购置费增速将回落，使得2019年房地产开发投资存在放缓风险。房地产 1-11月商品房预售增速稳中偏弱，现房销售降幅扩大，高周转驱动力继续边际转弱2018年1-11月，商品住宅销售面积累计128713.9万平方米，同比增长2.1%，较1-10月回落0.7个百分点，连续4个月回落。1-11月商品住宅销售面积中，期房销售面积比重较1-10月提高0.2个百分点至84.5%；1-11月商品住宅期房销售面积累计86865.7万平方米，同比增长10.1%，1-10月为10.8%；现房销售面积累计16613.1万平方米，同比增长-26.8%，1-10月为-25.7%，降幅连续4个月扩大。房地产 狭义住宅去库放缓，广义住宅加速垒库，销售压力同比均增大11月份狭义住宅库存（=商品住宅待售面积）25484万平方米，较10月减少204万平方米或0.8%，去库存放慢，同比减少17.3%；按照1-11月商品住宅现房平均销售面积计算，可供销售14个月，同比增加1.6个月，增幅扩大。11月份广义住宅库存（=住宅施工面积-商品住宅销售面积）为428458.74万平方米，较10月增加1547.29万平方米或0.4%，由加速垒库，同比增长6.9%；按照1-11月商品住宅（现房+期房）平均销售面积计算，可供销售36.6个月，同比增加1.6个月，增幅扩大。房地产 银行对房企信贷依然收紧，但边际改善，销售回款与自筹资金增速放缓1-11月房地产开发投资资金来源累计150076.84亿元，同比增长7.6%，较1-10月下降0.1个百分点。其中，1-11月：国内贷款累计21807.49亿元，同比增长-3.7%，1-10月为增长-5.2%，拉动1-11月房地产开发资金来源增长-0.6个百分点。自筹资金累计50618.71亿元，同比增长10%，1-10月为增长10.8%，拉动1-11月房地产开发资金来源增长3.3个百分点。其他资金累计77548.62亿元，同比增长9.7%，1-10月为增长10%，拉动1-11月房地产开发资金来源增长4.9个百分点。房地产 1-11月新开工面积强劲增长16.8%，继续超预期房地产与1-10月相比，1-11月房屋施工面积增速提高0.4个百分点；房屋新开工面积增速提高0.5个百分点，拉动施工面积增长3.5个百分点；竣工面积仍然萎缩，跌幅收窄0.2个百分点；商品房销售面积同比增速下滑0.8个百分点，连续4个月回落。 单月来看，11月房地产赶工，竣工面积环比大增51.2%，12月有望进一步增长房地产11月房屋新开工面积20140.48万平方米，环比增长24.5%，同比增长21.7%；11月房屋施工面积20461.36万平方米，环比增长18.9%，同比增长27%；11月房屋竣工面积9463.93万平方米，继续季节性回升，环比大增51.2%，同比增长-11% 。11月当月，房屋新开工面积、施工面积与竣工面积环比均大幅增长，与房地产年末赶工的判断相符。从季节性规律来看，四季度是竣工加速的季节，今年