2018年1-12月房地产与基建数据专题点评：基建交运项目显著增加，房地产建安工程或将发力

基建交运项目显著增加，房地产建安工程或将发力卓桂秋/金瑞期货研究所从业资格：F3006632投资咨询资格号：Z00108392019-1-242018年1-12月房地产与基建数据专题点评 基建：交运项目批复显著增加，有望带动基建投资加速增长经测算，我国1-12月基建投资同比增长1.79%，连续三个月回升，较2017年同期低12.1个百分点，为2003年有数据统计以来的年度最低增速。其中，电力热力、燃气及水的生产和供应业投资累计同比降幅收窄至-6.7%，边际改善，其他两个行业维持低位平稳增长。粗略统计，2018年发改委批复基建项目计划投资金额合计10495.68亿元，同比大增43.3%，结束过去两年持续负增长的状态。2019年1月，发改委延续2018年11-12月的势头，继续加快机场、轨道交通和铁路等基建项目的批复，项目计划投资金额合计4687.93亿元，较2018年1月大幅增长6倍，占2018全年批复项目计划投资金额的45%，即一个月的批复金额已接近2018全年的一半。根据过去几年的经验，轨道交通、铁路等交运项目的增加有望带动基建投资加速增长。房地产：2019年房地产建安工程或将发力，风险来自销售放缓2018年1-12月房地产开发投资同比增长9.5%，小幅回落0.5个百分点；剔除“土地购置费”后，1-12月房地产开发投资同比增长-3.2%，降幅继续收窄；与房屋施工相关的建筑安装工程投资继续萎缩（同比-3.3%），边际继续小幅改善。土地购置费是2018年房地产开发投资增长的源动力，但已连续6个月放缓（1-12月同比+57%或+13220亿元）。土地购置费的“价外因素”在1-12月土地购置费的增长中贡献了46.4个百分点，连续6个月下降，土地成交价款贡献10.6个百分点，略有减弱。“价外因素”持续走弱导致土地购置费增速持续放缓。研究发现，土地成交价款对土地购置费增长贡献度领先“价外因素”对土地购置费增长贡献度一年时间。由于2018年1-12月土地成交价款对土地购置费增长贡献度同比减弱（减少约56%），那么根据领先关系，2019年“价外因素”对土地购置费增长贡献度可能同比减弱。如果2019年土地成交价款增速平稳或放缓，那么2019年土地购置费增速将回落，使得2019年房地产开发投资存在放缓风险。2018年土地购置面积增长强劲，2019年建安工程投资或将增长，从而有望接力“土地购置费”成为缓解房地产开发投资放缓的重要支撑因素。数据显示，2018年房地产购地面积为2015年以来最高，同比增长14.2%；新开工面积同样强劲，同比增长17.2%，为2010年以来最高年度增速。我们认为，由于2018年商品房住宅销售增长主要由期房带动，同时新开工强劲，这意味着2019年建安工程投资可能有较大的增长。测算显示，如果2019年建安工程投资同比增长15%或11430亿元（约为2018年土地购置费增量资金的86%），其他投资与2018年持平，那么房地产开发投资增速将持平于2018年的9.5%。在房地产调控下，2018年土地购置面积保持较高的增长态势，同时“地王”现象得到遏制，全年平均地价仅增长3.3%，增速显著放缓。可见，土地成本被控制在高位，温和上涨，开发商拿地的土地成本压力边际减轻。2018年房地产销售增速不及供应增速，导致商品住宅广义库存面积增加，可供销售月数上升。我们认为，2019年房地产最大风险来自销售端，因为在银行对房地产信贷收紧的背景下，房屋销售放缓将导致房地产开发资金收紧，影响开发商的购地、新开工和施工，进而影响房地产开发投资。2018年12月当月房屋竣工面积环比大增182.1%，继续季节性回升，同比增长5.8% 。12月当月竣工面积的增长态势符合我们在上一期的推断。主要观点 经测算，我国1-12月基建投资增速1.79%，为2003年有数据统计以来的年度最低增速经测算，2018年1-12月我国基建投资176184.77亿元，同比增长1.79%，较1-11月提高0.6个百分点，增速自9月触底后已连续三个月小幅回升，但该增速为2003年有数据统计以来的年度最低增速，较2017年同期低12.1个百分点。其中，1-12月：电力热力、燃气及水的生产和供应业固定资产投资完成额同比增长-6.7%，1-11月为增长-8.8%，拉动1-12月基建投资增长-1.2个百分点；交通运输、仓储和邮政业固定资产投资完成额同比增长3.9%，1-11月为增长4.5%，拉动1-12月基建投资增长1.4个百分点；水利、环境和公共设施管理业固定资产投资完成额同比增长3.3%，1-11月为增长2.4%，拉动1-12月基建投资增长1.6个百分点。基建 近3个月来发改委交运项目批复显著增加粗略统计，2018年发改委批复基建项目计划投资金额合计10495.68亿元，同比大增43.3%，结束过去两年持续负增长的状态。2019年1月份，发改委延续2018年11-12月的势头，继续加快机场、轨道交通和铁路等交运项目的批复。年初以来，发改委批复机场项目4个，轨道交通项目1个，铁路项目1个，计划投资金额合计4687.93亿元，较2018年1月大幅增长6倍，占去年全年批复项目计划投资金额的45%，即一个月批复的项目投资金额已接近2018全年的一半。我们在2019年螺纹钢铁矿石年报《在“灰犀牛”背上谨慎博弈》中提到：2016年以来，供给侧结构性改革“三去一降一补”稳步推进。目前“去产能、去库存、去杠杆”已经接近尾声；“降成本”正在进行，比如减税降费，改善民营企业融资环境；“补短板”有望成为2019年的重头戏。预计2019年财政会偏积极，发改委批复基建项目会有所加快。铁路、城轨过去两年被放缓的投资在2019年可能被再次激活。2018年三大基建行业中，交通运输、仓储和邮政业的投资完成额领涨。根据过去几年的经验，交运项目对拉动基建投资增长具有重要作用，因此预计2019在铁路、城轨和机场项目发力的带动下，基建投资增速有望进一步加快。基建 2018年我国房地产开发投资同比增长9.5%，剔除“土地购置费”后增长-3.2%2018年1-12月，我国房地产开发投资完成额累计120264亿元，同比增长9.5%，较1-11月回落0.2个百分点。分项来看，1-12月：“其他费用投资”累计42746.94亿元，同比增长44.1%，拉动房地产开发投资同比增长11.9个百分点，1-11月为12.5个百分点，仍是房地产开发投资增长的引擎所在；“建筑工程”累计67318.84亿元，同比增长-2.3%，拉动房地产开发投资增长-1.4个百分点，1-11月为-1.9个百分点；“安装工程”累计8673.16亿元，同比增长-10.5%，拉动房地产开发投资同比增长-0.9个百分点，1-11月为-0.8个百分点；“设备工器具购置”累计1524.58亿元，同比增长-1.7%，拉动房地产开发投资同比增长0个百分点，1-11月为-0.1个百分点。1-12月“建筑工程”与“安装工程”合计75922亿元，同比增长-3.3%，1-11月为同比增长-3.7%。与房屋施工相关的建安工程投资仍然萎缩，但边际继续小幅改善。1-12月剔除“土地购置费”的房地产开发投资同比增长-3.2%，1-11月为-3.7%。房地产 土地购置费是2018年房地产开发投资增长的源动力，但增速已连续6个月放缓2018年1-12月份土地购置费36387.01亿元，同比增长57%，较1-11月下降3.5个百分点；占“其他费用投资”比重85.1%，环比下降0.7个百分点，为2018年初以来首现回落。土地购置费同比增速连续6个月放缓，但依然可观。土地购置费增长仍是房地产开发投资增长的源动力。房地产土地购置费增长57%房地产开发其他费用投资增长44.1%房地产开发投资增长9.5% 2018年土地购置面积增长强劲，地价被控制在高位，温和增长2018年1-12月土地购置面积累计29142万平方米，同比增长14.2%，较1-11月低0.1个百分点，较2017年增速低1.6个百分点；2018年1-12月份土地成交价款累计16102亿元，同比增长18%，较1-11月低2.2个百分点，较2017年增速低31.4个百分点；据此推算，1-12月每平方米土地购置价格平均为5525元，同比增长3.3%，较1-11月低1.86个百分点，较2017年增速低25.7个百分点。可见，在房地产调控下，土地购置面积保持良好的增长态势，但“地王”现象得到遏制，全年平均地价增速显著放缓。可见，土地成本被控制在高位，温和上涨。房地产 土地购置费“价外因素”连续6个月走弱，领先关系暗示2019年房地产开发投资存在放缓风险1-12月土地购置费中，土地成交价款占比提高至44.3%，连续8个月上升，创年内新高，土地成交价款以外的费用（简称“价外因素”）占比55.7%，连续8个月回落，创年内新低。1-12月土地购置费的“价外因素”拉动土地购置费增长约46.4个百分点，较1-11月下降3.1个百分点，连续6个月走低，累计走低18.4个百分点；土地成交价款拉动10.6个百分点，较1-11月下降0.4个百分点。可见，“价外因素”仍是土地购置费增长的主要驱动，其持续走弱导致土地购置费增速也持续放缓。研究发现，2012年以来土地成交价款对土地购置费增长贡献度领先“价外因素”对土地购置费增长贡献度一年时间。由于2018年1-12月土地成交价款对土地购置费增长贡献度同比减弱（减少约56%），那么根据领先关系，2019年“价外因素”对土地购置费增长贡献度可能同比减弱；如果2019年土地成交价款增速平稳或放缓，那么2019年土地购置费增速将回落，将使得2019年房地产开发投资存在放缓风险。房地产 2018年商品房住宅销售增长主要由期房拉动2018年1-12月，商品住宅销售面积累计147929.42万平方米，同比增长2.2%，较1-11月增加0.1个百分点，结束连续4个月的回落。1-12月商品住宅销售面积中，期房销售面积比重较1-11月回落0.2个百分点至84.3%；1-12月商品住宅期房销售面积累计124724.7万平方米，同比增长9.8%，1-11月为10.1%，2017年为7.5%；1-12月商品住宅现房销售面积累计23204.7万平方米，同比增长-25.7%，1-11月为-26.8%，2017年为-2.2%。房地产 2018年12月住宅去库存加快，但广义住宅库存同比仍高于去年同期12月份狭义住宅库存（=商品住宅待售面积）25091万平方米，较11月减少393万平方米或1.5%，去库存加快，同比减少16.8%；按照1-12月商品住宅现房平均销售面积计算，可供销售13个月，环比减少1个月，同比增加1.4个月。12月份广义住宅库存（=住宅施工面积-商品住宅销售面积）为422057万平方米，较11月大幅减少6401.5万平方米或1.5%，加速去库，同比增长7.8%；按照1-12月商品住宅（现房+期房）平均销售面积计算，可供销售34.2个月，环比减少2.4个月，同比增加1.7个月。房地产 2018年银行对房企信贷收紧，开发商资金主要来自销售回款与自筹资金1-12月房地产开发投资资金来源累计165963亿元，同比增长6.4%，较1-11月下降0.8个百分点。其中，1-12月：国内贷款累计24005亿元，同比增长-4.9%，1-11月为增长-3.7%，拉动1-12月房地产开发资金来源增长-0.8个百分点。自筹资金累计55831亿元，同比增长9.7%，1-11月为增长10%，拉动1-12月房地产开发资金来源增长3.2个百分点。其他资金累计86020亿元，同比增长7.8%，1-11月为增长9.7%，拉动1-12月房地产开发资金来源增长4个百分点。房地产 2018年房屋新开工面积强劲增长17.2%，为2010年以来年度最高增速房地产与1-11月相比，1-12月房屋施工面积增速提高0.5个百分点；房屋新开工面积增速提高0.4个百分点，拉动施工面积增长3.9个