行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 “两集中”拿地企业结构变迁与展望 第三批土拍中，各地拿地企业结构的变动呈现分化。在首批及第二批集中供地中，各地土拍市场的拿地主体结构变化趋势一致性较强（首批房企参与度较高、第二批地方平台托底现象频出），各地第三批集中供地则呈现出一定分化：1）部分城市地方平台拿地占比进一步提升：广州/深圳第三批集中供地成交的13宗/11宗土地中各有9宗由地方国企或城投公司获取，分别仅1宗/2宗由民企获取。2）部分城市房企参与度有所提升：杭州第三批集中供地成交的35宗地块中过半由滨江、德信、大家等杭州本地或深耕杭州的民企获取，地方平台在重庆主城九区的拿地宗数占比由第二批的68%降至第三批的约57%。 基本面复苏尚需时日，资金压力限制房企拿地能力。9月以来，尽管行业政策已出现一定的微调，但目前行业基本面仍然偏弱、房企资金压力仍普遍较大：销售方面，2021年11月商品房单月销售额同比下降16.3%；融资方面，境内房地产信用债8-10月单月净偿还额均约200亿元、11月方才小幅净融资约2亿元，10月及11月内房海外债券发行规模仍处近年低位。整体而言，目前房企可用于土地投资的资金仍相对有限，使其在第三批土拍中的参与度仍然较低。 土拍规则、城市基本面等影响房企在不同城市的拿地积极性。1）能有效缓解房企资金压力的土拍规则调整或更能提振房企参与度：杭州在第三批土拍中取消“竞品质、现房销售”要求、恢复勾地、延长土地款缴纳时间等，能够有效缓解房企拿地的资金压力。2）地块质量影响房企拿地动力：广州第三批土拍中部分地块存在周边配套欠缺、需配合考古发掘工作等情况，或将影响项目去化和盈利空间，导致房企拿地动力不足。3）各地市场基本面差异影响房企拿地积极性：各地商品房供需缺口实际存在差异，例如，2015-2020年，杭州/广州的常住人口均累计增长超300万人、商品住宅合计批售面积则分别约3000万平/6000万平，供给偏紧一定程度上使得杭州商品住宅去化周期更短（2021年12月初杭州/广州分别约2个月/7个月）。另外，受二手房参考价等调控政策影响，深圳等地新房市场热度有所下降，亦对房企的拿地意愿带来了一定影响。 短期内国企及地方平台或仍为土拍市场的重要参与者，土拍规则、供地质量可能改善部分城市的土拍参与者结构。短期来看，国企及地方平台或仍为土拍市场的重要参与者：1）目前部分房企销售回款和融资情况仍然承压。2）房企对存量项目的合作和并购等可能降低其在公开土地市场的参与度：一方面，地方平台操盘能力通常相对有限，部分房企可能与地方平台合作开发目前已由后者获取的项目；另一方面，对出险房企优质项目的承接可能占用部分房企的资金，使相应房企在土拍市场的参与度有所下降。城市层面上，各城市间拿地主体结构的分化或将进一步延续：部分商品房供需表现相对良好的城市（如杭州等）或有望通过土拍规则和供地质量的改善提升房企在土拍中的参与度；与此同时，部分城市商品房市场基本面的下行趋势为导致房企土拍参与度较低的主要原因，在需求不足、供给过量等驱动因素并未发生显著变化的情况下，土拍规则和供地质量调整的作用或相对有限，土拍参与者的结构分化料将延续。 风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性；公司销售回款或出现波动；地方土地出让规则调整存不确定性。 30-Dec-21 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4660 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 12 目录 1. 第三轮集中供地中，拿地企业结构如何变化？ ......................................................................................................... 3 2. 房企资金压力仍存，多重因素压制拿地意愿............................................................................................................. 5 3. 如何看待后续土拍市场参与者结构？ ........................................................................................................................ 9 图表目录 图 1：商品房单月销售额仍同比下降 ............................................................................................................................. 6 图2：房地产开发资金来源当月同比增速仍为负值 ...................................................................................................... 6 图 3：境内地产债11月方才呈小幅净融资状态 ............................................................................................................ 6 图4：下半年来房海外债单月发行规模居近年低位 ...................................................................................................... 6 图 5：近期杭州去化周期不足2个月 .............................................................................................................................. 8 图6：广州去化周期与销售面积呈较明显负相关关系 .................................................................................................. 8 图7：二手房参考价等带动深圳二手房价格提升放缓、房价预期趋稳 ...................................................................... 9 表 1：广州、深圳各批次集中供地中，地方城投及国企等参与度持续提升 .............................................................. 4 表 2：杭州、重庆第三批次土拍中部分民企表现活跃 .................................................................................................. 5 表 3：杭州第三批集中土拍规则调整力度较大，能够有效缓解房企资金压力 .......................................................... 7 表 4：部分地块本身条件可能使房企拿地动力不足 ...................................................................................................... 7 表 5：近6年来，相对新增人口而言，杭州商品房新增供应较少 .............................................................................. 8 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 12 1. 第三轮集中供地中，拿地企业结构如何变化？ 各城市第三批集中土拍市场呈现出不同变化。整体来看，首批集中供地热度较高、第二批城投国企托底现象频出，在近期政策面和地方基本面等因素的共同作用下，各城市第三批集中土拍市场参与者呈现出了不同变化：从城投和地方国企在第三批土拍中拿地宗数的占比来看，部分城市的占比有所提升、同时部分城市则有所下行。 部分城市第三轮土拍中民企的参与度继续下降，城投及地方国企拿地占比进一步提升。第二轮集中供地起，龙头民营房企在土拍中的参与度有所下降，而地方国企、城投公司等则成为集中供地的重要参与者。以广州为例，根据克而瑞的统计，广州第一批集中供地合计成交42宗土地，平均溢价率达约12%，主要参与者包括越秀（9宗，含合作获取2宗）、融创（3宗，含合作获取1宗）、金地（2宗）等众多龙头房企，且多个外地民企通过联合体方式积极拿地，如正荣+新城、弘阳+招商蛇口等。第二批次集中供地合计成交土地23宗，其中多数地块以底价成交、平均溢价率仅约1%，拿地方以中海（3宗）、珠江实业（3宗）等央企及国企为主，参与民企仅碧桂园、路劲集团等少数公司，同时，知识城控股等地方国企、南沙建设集团等城投公司现身托底。第三批次集中供地合计成交土地13宗、均以底价成交，其中9宗由广州地铁、南沙建设集团、知识城控股等地方国企或城投公司获取，3宗由保利获取，仅1宗由民企星河获取。 与广州的情况相似，民企在深圳三批集中供地中的参与度逐次下降。深圳第一批集中供地成交6宗土地，分别由龙光（2宗）、佳兆业（1宗）、中铁建（2宗）及深圳市人才安居集团获取，其中民企获取的三宗地块溢价率均达约45%。第二批次成交地块21宗，央企、国企成为拿地主力，包括全国性央企中海（4宗）、保利置业（3宗）及地方国企深圳地铁、特发集团等，平均溢价率降至12%。第三批次成交地块11宗，除地方民企鸿荣源、星河各获一宗外，其余9宗均由深圳地方城投或国企获取。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 12 表 1：广州、深圳各批次集中供地中，地方城投及国企等参与度持续提升 城市 批次 成交宗数(宗) 成交建面(万平) 溢价率 撤牌、流拍比例 拿地企业情况 广州 第一批 42 799 12% 13% 越秀、融创、金地等龙头房企，多个外地房企通过联合体方式积极拿地 第二批 23 357 2% 52% 中海、珠江实业等央企及国企为主，地方城投及国企现身 第三批 13 226 0% 24% 本地城投及国企为主，仅1宗由民企（星河）获取 深圳 第一批 6 91 31% 0% 龙光、佳兆业、中铁建、深圳人才安居 第二批 21 263 12% 5% 中海、保利、华润等央企及本地城投、国企等为主 第三批 11 187 5% 0% 本地民企获2宗，其余拿地方均为本地城投及国企等 数据来源：克而瑞，中达证券研究 部分城市第三批集中供地热度回升，民企表现仍然活跃。杭州首轮集中供地合计成交57宗地块，民营房企表现活跃，融创、融信、滨江、宋都、祥生等均成功拿地，平均溢价率达到26%。杭州第二轮土拍中流拍率达到55%、合计成交14宗地块，与其他城市不同的是，部分深耕杭州的民企仍相对积极，滨江、德信、兴耀等均成功获取1宗土地；另一方面，中海、绿城等央企及杭州地铁等地方国企亦有所斩获。第三轮土拍中，杭州热度明显提升，35宗成交土地中24宗触及最高限价并进入摇号阶段，