房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 16 房地产 2022年04月21日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《行业点评报告-销售低迷，开竣工表现较差，期待政策面持续改善》-2022.4.20 《行业周报-政策如期而至，市场依旧低迷，仍然看好地产板块》-2022.4.18 《行业周报-楼市托底政策密集出台，市场恢复仍需时日》-2022.4.10 中国城市化发展趋势研判 ——地产微研系列报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 ⚫ 中国每年新增城镇人口逐渐回落 2021年中国城镇化率已经达到64.89%，每年新增城镇人口2019年跌破2000万人。受疫情影响，2021年新增城镇人口数更是大幅回落至1203万人。新增城镇人口是住宅新房市场的核心需求，房地产企业的经营管理思路需要根据未来的新增城镇人口趋势进行相应的调整。 ⚫ 区域城市化发展达到一定阶段后，进一步突破需要较强人口支撑 根据历史复盘，日本在1960年城镇化率达到63%之后，仍然经历了长达20年的人口快速流动与集聚，期间衡量人口集聚水平的指标DID率由43.7%提升至59.7%。而从其近60年的发展经验看，区域的城市化水平（人口集聚水平）达到一定水平后，难以继续提高。只有具有持续人口流入的区域城市化才能更进一步发展，不同区域的城市化发展会出现明显分化。考虑DID率与城镇化率的对比关系，日本城市化发展的分界线或在60%-70%城镇化率之间。美国也表现出与日本类似的城市化发展规律。美国整体城镇化率在1950年达到64%，至2010年各州城市化发展水平也表现出明显的差异性，从数值上看，1950年-2010年城镇化率提升程度与同期人口增速高度相关。 ⚫ 中国将进入城市化发展高速分化阶段，未来新房市场主要在核心城市群 中国过去出于对经济发展的追求，经济增速是各级行政区的核心考核指标，从而各地方政府均有大力发展本地经济的动力，这也使得我国各中小城市发展模式较为同质化，城镇化的发展也相对均衡。当前顶层思路已逐渐由均衡发展向城市群战略转变，且对人口自由流动起最大限制作用的户籍政策自2014年以来持续放松。结合日美经验以及中国当前整体的城市化发展水平，中国或将进入城市化发展高速分化阶段，新增城镇人口将进一步集中至重点城市群。国家重点规划的19个城市群共包含72个500万人口以上城市。从2020年新房销售角度看，这72个500万人口以上城市对应的总销售面积达9.0亿平方米，占比全国50%，总销售金额11.6万亿，占比64%。考虑未来人口的进一步集聚，我们认为这部分市场长期需求空间具有较强的稳定性。 ⚫ 投资建议 中国或将进入城市化发展加速分化阶段，未来新房市场将进一步向重点城市群集中。本轮供给侧改革一定程度上重塑房企经营模式与短期重点城市群市场格局，过去经营管理能力优秀，财务风格稳健的房企在强杠杆水平管理限制下具备更强的扩表能力，有望实现长期的市场份额提升与价值成长。受益标的：（1）保利发展、中国海外发展、华润置地、万科A、金地集团、招商蛇口、旭辉控股等占据核心城市群较高市场份额的稳健型龙头；（2）滨江集团、越秀地产、建发股份等深耕核心城市群的区域型优质房企。 ⚫ 风险提示：房地产调控政策持续大幅收紧；房地产信贷政策持续收紧。 -27%-21%-14%-7%0%7%2021-042021-082021-12房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业深度报告 行业研究 行业深度报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 16 目 录 1、 中国每年新增城镇人口已不足2000万 .............................................................................................................................. 3 1.1、 中国城镇化率64.72%，新增城镇人口跌破2000万 .............................................................................................. 3 1.2、 城市化的本质是人口集聚，DID率更能反映人口集聚趋势 .................................................................................. 3 2、 日本的启示：不同城市的城市化发展终点并不相同......................................................................................................... 4 2.1、 1960年后，日本共经历了四个阶段的人口流动与集聚 ......................................................................................... 4 2.2、 一定阶段后，城市化的进一步发展需要持续的人口流入 ...................................................................................... 7 3、 美国表现出相似的区域城市化发展规律 ............................................................................................................................ 8 4、 中国或将进入城市化发展高速分化阶段 ............................................................................................................................ 9 4.1、 顶层思路转变，城市均衡发展城镇化向城市群模式转变 ...................................................................................... 9 4.2、 中央全面深化户籍改革，流动人口落户难度显著降低 ........................................................................................ 10 4.3、 19个城市群包含72个500万人口以上城市，下游需求空间广阔 ..................................................................... 12 5、 投资建议 .............................................................................................................................................................................. 14 6、 风险提示 .............................................................................................................................................................................. 14 图表目录 图1： 中国已经度过城镇化率高速提升阶段，每年新增城镇人口不足2000万 .................................................................. 3 图2： 日本城镇化率在2000年-2010年间异常增长 ............................................................................................................... 3 图3： 1960年之后，日本人口依旧保持了持续集聚的趋势 ................................................................................................... 4 图4： 日本四阶段全国DID率增长水平变化明显 .................................................................................................................. 5 图5： 阶段一：日本全国DID率快速提升，三大核心都县附近的县区DID率突破40% ................................................. 5 图6： 阶段二：三大都县基本完成向三大都市圈的转变，东京都市圈一都三县正式确立 ................................................ 6 图7： 阶段三：京阪都市圈与名古屋都市圈的链接地带DID率集体突破40% .................................................................. 6 图8： 阶段四：多数县区DID率停止增长，同时相较上一阶段，更多县区DID率出现了倒退 ...................................... 7 图9： DID率突破60%的城市普遍具有较强的人口增长 ....................................................................................................... 7 图10： 当城市化发展到一定阶段后，人口的流入与城市化的进一步发展相辅相成 .......................................................... 8 图11： 美国各州城市化发展水平也存在较大差异 .................................................................................................................. 8 图12： 1950-2010年，美国各州城镇化率提升程度与人口增速高度相关 ........................................................................... 9 图13： 均衡发展思路下，我国绝大多数省份城镇化率已经超过60% ............................................................................... 10 图14： 第十四个五年规划和2035年远景目标纲要城镇化空间格局示意图 ...................................................................... 10 图15： 山东新增城镇人口快速下行 ..................................