房地产行业双周报：行业数据继续恶化，宽松政策持续推出

近期核心观点： 我们坚定认为当前是地产股的配置良机，超额收益将继续演绎。从博弈角度，土地不热、行情不冷；从价值角度，布局模式改善，“水涨船高”带来第二轮上涨。建议关注保利发展、金地集团、龙湖集团、招商积余。 销售延续下行趋势 2022年1-3月，商品房销售额累计29655亿元，同比-22.7%；销售面积累计31046万平方米，同比-13.8%。从单月值来看，2022年3月商品房销售额同比-26.2%，较前值下降6.9个百分点；而销售面积同比-17.7%，较前值下降8.1个百分点。 投融资表现恶化 开发投资额边际走低。2022年1-3月房地产开发投资完成额累计为27765亿元，同比+0.7%。从单月值来看，2022年3月房地产开发投资完成额同比-2.4%，较前值下降6.1个百分点。到位资金降幅扩大。2022年1-3月房企到位资金累计为38159亿元，同比-19.6%。从单月值来看，2022年3月房企到位资金同比-23.0%，较前值下降5.3个百分点。 开竣工跌幅持续扩大 开工延续弱势。2022年1-3月，新开工面积累计29838万平方米，同比-17.5%。 从单月值来看，2022年3月新开工面积同比-22.2%，较前值下降10.1个百分点。竣工边际下滑明显。2022年1-3月，竣工面积累计16929万平方米，同比-11.5%。从单月值来看，2022年3月竣工面积同比-15.5%，较前值下降5.7个百分点。 重要事件： ①央行、外汇局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，强调合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求； ②央行表示全国已经有一百多个城市的银行自主下调了房贷利率；③五大行表示受疫情影响的个人住房贷款客户可延期还款；④央行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点；⑤江苏南京预售资金监管试点使用银行保函替换监管资金；⑥南京六合限购放宽，外地户籍购房者可购一套房；⑦江苏苏州放松限购限售；⑧上海临港优化人才住房政策操作口径；⑨广西南宁教职工和留邕人才享家庭首套房契税全额补贴；⑩安徽淮北出台临时购房优惠政策，购买首套房最高可获6万元奖励；⑪郑州扩大首次购房补贴发放范围至所有本科生和专科生；⑫天津市、甘肃省、浙江丽水、浙江湖州、四川资阳、福建南平优化住房公积金政策；⑬重庆市支持新市民置业；⑭云南昆明促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作；⑮湖北宜昌促进房地产市场良性循环和健康发展；⑯长沙首轮集中供地收官，收金174亿元无流拍。 风险提示：1、政策超预期收紧；2、行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 近期核心观点 本轮地产下行与历史上的下行周期不同，不再是政策收紧的“腠理之疾”。数据的下行幅度、预期的悲观程度、行业和企业的艰难程度，都是史无前例的。原因是2016年至2021年的“快周转”模式带来的过度金融化，经过2021年下半年以来销售下行、预售监管的引爆，出现的模式“坍塌”。相应的，不必担心政策刺激会矫枉过正，相信“猛药”在路上。 我们坚定认为当前是地产股的配置良机，超额收益将继续演绎。从博弈角度，土地不热、行情不冷；从价值角度，布局模式改善，“水涨船高”带来第二轮上涨。 建议关注保利发展、金地集团、龙湖集团、招商积余。 市场表现回顾 板块方面，2022.4.4-2022.4.17期间，沪深300指数下跌2.04%，房地产指数（中信）下跌1.16%，房地产板块跑赢沪深300指数0.89个百分点，位居所有行业第11位。近一个月，沪深300指数上涨0.79%，房地产指数（中信）上涨23.89%，房地产板块跑赢沪深300指数23.11个百分点。近半年以来，沪深300指数下跌15.21%，房地产指数（中信）上涨9.05%，房地产板块跑赢沪深300指数24.26个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2022.4.4-2022.4.17） 个股方面，2022.4.4-2022.4.17期间，29只个股上涨，113只个股下跌，3家个股持平，占比分别为20%、78%、2%。涨跌幅居前5位的个股为：中交地产（57.04%）、广汇物流（46.75%）、中华企业（22.83%）、京能置业（18.96%）、金融街（15.45%），居后5位的个股为：同达创业（-30.41%）、阳光城（-25.38%）、信达地产（-23.37%）、阳光股份（-22.32%）、广宇发展（-21.73%）。 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 行业数据跟踪 1、销售延续下行趋势 2022年1-3月，商品房销售额累计29655亿元，同比-22.7%；销售面积累计31046万平方米，同比-13.8%。从单月值来看，2022年3月商品房销售额同比-26.2%，较前值下降6.9个百分点；而销售面积同比-17.7%，较前值下降8.1个百分点。 图6：商品房销售额累计同比增速 图7：商品房销售额单月同比增速 图8：商品房销售面积累计同比增速 图9：商品房销售面积单月同比增速 2、投融资表现恶化 开发投资额边际走低。2022年1-3月房地产开发投资完成额累计为27765亿元，同比+0.7%。从单月值来看，2022年3月房地产开发投资完成额同比-2.4%，较前值下降6.1个百分点。 到位资金降幅扩大。2022年1-3月房企到位资金累计为38159亿元，同比-19.6%。 从单月值来看，2022年3月房企到位资金同比-23.0%，较前值下降5.3个百分点。 图10：房地产开发投资累计同比增速 图11：房地产开发投资单月同比增速 图12：房地产开发企业到位资金累计同比增速 图13：房地产开发企业到位资金单月同比增速 3、开竣工跌幅持续扩大 开工延续弱势。2022年1-3月，新开工面积累计29838万平方米，同比-17.5%。 从单月值来看，2022年3月新开工面积同比-22.2%，较前值下降10.1个百分点。 竣工边际下滑明显。2022年1-3月，竣工面积累计16929万平方米，同比-11.5%。 从单月值来看，2022年3月竣工面积同比-15.5%，较前值下降5.7个百分点。 图14：新开工面积累计同比增速 图15：新开工面积单月同比增速 图16：竣工面积累计同比增速 图17：竣工面积单月同比增速 行业政策要闻 1、近期行业政策（2022.4.6-2022.4.18） 表1：近期行业政策一览（2022.4.6-2022.4.18） 2、近期行业要闻（2022.4.6-2022.4.18） (1)五大行表示受疫情影响的个人住房贷款客户可延期还款 4月7日，据新华社报道，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行五大国有商业银行称，对受疫情影响的个人住房贷款客户，可提供包括延后还款时间、延长贷款期限、调整账单计划等在内的服务支持。 (2)江苏南京商品房预售资金监管试点使用银行保函替换监管资金 4月11日，南京市住房保障和房产局与中国人民银行南京分行营业管理部联合下发《关于商品房预售资金监管试点使用银行保函的通知》，房企可凭银行出具的保函，等额替换新建商品房预售资金监管账户中的监管资金。开发企业申请等额资金保函替换后，预售资金监管账户内的余额须满足项目后续1年内建设资金需求，且保函替换资金不得超过项目预售资金监管额度的60%。 (3)江苏苏州放松限购，且六大区二手房限售时间由5年降为3年 4月11日，据苏州不动产交易中心消息，苏州限购限售政策迎来重大调整。非苏州户口在苏州购买首套房，由3年内社保“连续缴纳满24个月”改为“累计缴纳满24个月”即可。非苏州户口在卖房后2年内无需社保或税单可直接购房。六大区二手房的限售时间由原来的5年变成3年，签约的二手房自取得不动产之日起满三年即可转让。县市方面，张家港市商品房（含二手房）依然需要满2年才可交易；而昆山、太仓、常熟等不限售。 (4)广西南宁教职工和留邕人才享家庭首套房契税全额补贴 4月11日，南宁市住建局和南宁市教育局联合印发《南宁市“强师惠师”住房保障活动方案》。教职工购买家庭首套房或者二套房，契税全额补贴。留邕人才购买家庭首套房，契税全额补贴。广大市民购买家庭首套房，契税补贴50%。补贴以先缴后补原则发放。新建商品住房合同签订时间、网签备案时间和契税完税凭证时间以及二手住房转移登记时间和契税完税凭证时间均需在2022年3月25日-2022年6月30日（含当日）期间。契税补贴提交申请时间截止2022年8月31日。购房范围为南宁市区（不含武鸣区）的商品住房。 (5)上海临港优化人才住房政策操作口径 4月12日，临港新片区管委会组织对临港新片区人才住房政策操作口径进行了优化调整。本次将原《购房资格确认函》调整为《临港新片区人才住房政策认定函》，有效期由原6个月调整为12个月。2022年重点支持单位中工作的人才，“须在新片区工作满一年以上”可缩短为3个月或6个月，其余条件仍参照《临港新片区人才住房政策适用范围及操作口径》执行。 (6)南京六合限购放宽，外地户籍购房者可购一套房 4月12日，据媒体了解南京市六合区房产交易管理中心消息，从当日起，外地户籍购房者，可在南京市六合区限制购买一套房，凭借户口本、身份证，已婚家庭携带结婚证等证明，即可前往当地开具购房证明。在此之前，外地户籍购房人要在六合区缴纳1年社保，以及开具工作证明才能开出购房证明。 (7)长沙首轮集中供地收官，收金174亿元无流拍 4月12日，长沙2022年首轮集中供地落幕，22宗地块全部出让，总成交价174亿元。其中19宗地块以底价近133亿成交，1宗地块以4%溢价率成交，2宗封顶摇号。从最终成交结果来看，雨花城投拿地数量最多，华润、金地、旭辉、招商蛇口、中海等房企均有所获。 (8)安徽淮北出台临时购房优惠政策，购买首套房最高可获6万元奖励 4月13日，安徽淮北房地产展示交易会新闻发布会召开，会上发布了关于淮北市购房优惠政策的实施意见。4月30日-5月4日春季房展会期间，淮北市、外地居民或者企业在市城区购房的，享受财政奖励、金融机构信贷支持和开发企业补贴。 个人或家庭购买家庭首套新建商品住房的，给予600元/平方米奖励(最高不超过6万元)。购买家庭非首套新建商品住房的，给予400元/平方米奖励(最高不超过4万元)。个人、家庭或者企业购买新建非住宅商品房的，给予150元/平方米奖励(最高不超过3万元)。降低借款人资金成本，房展会期间首付比例最低降至20%； 执行利率优惠政策，首套房贷款年利率最低可降至5.1%，提前还款0违约金。此外，在房地产开发企业自愿的基础上，为购买新建商品住房的个人或家庭，提供总房款减免3%-5%的优惠。 (9)央行表示全国已经有一百多个城市的银行自主下调了房贷利率 4月14日，在中国人民银行召开的2022年第一季度金融统计数据新闻发布会上，人民银行金融市场司司长邹澜表示，3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。此外，部分省级市场利率定价自律机制也配合地方政府的调控要求，根据城市实际情况，在全国政策范围内，下调了本城市首付比例下限和利率下限，这是城市政府、银行根据市场形势和自身经营策略，做出的差别化、市场化调整，适应了房地产市场区域差异的特征。 (10)郑州扩大首次购房补贴发放范围至所有本科生和专科生 4月15日，郑州召开郑州市青年创新创业行动新闻发布会，相关负责人介绍了《关于实施青年创新创业行动的工作方案》。在持续为青年人才发放生活补贴和购房补贴的基础上，郑州扩大首次购房补贴发放范围，由博士、硕士、“双一流”本科，扩展到所有本科毕业生和技工院校预备技师（技师）及专科生，让更多、更大范围的青年人才受重视、被尊重、得实惠。 (11)央