房地产：行情叠加疫情，一季度销售与开发投资形势严峻

上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2022年4月18日 行业研究 行情叠加疫情， 一季度销售与开发投资形势严峻 核心观点： 由于行业基本面处于下行通道，提振力量有限，加之核心城市疫情反弹的“雪上加霜”，3月单月销售和开发投资疲软，甚至弱于2020年同期水平，导致1-3月销售和开发投资持续恶化。 1-3月商品房销售面积3.1亿平米，同比下降13.8%，降幅较1-2月扩大4.2个百分点，商品房销售额3.0万亿元，同比下降22.7%，降幅较1-2月扩大3.4个百分点。 1-3月房屋新开工、竣工面积同比降幅分别扩大5.3个百分点和1.7个百分点，施工面积同比增速收窄至1.0%，房地产开发投资同比增速由1-2月的3.7%降至0.7%。 此外，销售疲软导致到位资金继续恶化，定金及预收款、个人按揭贷款降幅扩大4个百分点、1.9个百分点，至-31.0%和-18.8%，带动到位资金下降19.6%，降幅较1-2月扩大1.9个百分点，较2020年同期扩大5.8个百分点。 相关研究： 《2021年12月房地产行业月报：2021年前高后低，行业新格局初现端倪》 《2021年12月中国典型房企销售业绩TOP200》 《月读数据（第50期）：销售与开发投资单月同比降幅收窄，累计同比增速持续放缓（2021年1-11月）》 报告撰写： 亿翰智库 于小雨、王玲、文婧（windaxia0799微信号） 报告审核： 全联房地产商会 秦晶、李晨曦 官方网站： www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 2 一、提振力量有限+疫情雪上加霜，一季度销售加速下行 2022年3月单月销售表现疲软，拖累1-3月商品房销售加速下行。 具体而言，原本承载“小阳春”希望的3月，商品房销售面积为1.5亿平米，低于1-2月的1.6亿平米，同比下降17.7%，同时即便考虑疫情影响，2022年3月销售面积同比降幅也大于2020年同期水平，3月销售之差确实有目共睹。 在此拖累下，2022年1-3月商品房销售面积3.1亿平米，同比下降13.8%，降幅较1-2月扩大4.2个百分点，商品房销售额3.0万亿元，同比下降22.7%，降幅较1-2月扩大3.4个百分点。 3月销售状况继续恶化，主要由于一方面提振销售力量的有限，市场仍处于下行通道，例如需求端放宽上实质性政策偏少，高能级城市动作不多，购房者观望情绪仍然浓厚等，另一方面核心城市疫情反弹“雪上加霜”，3月以上海为代表的部分城市疫情反复，大量项目推迟开盘，楼市“小阳春”未能出现。 展望4月，我们认为销售状况仍不乐观，一方面虽然需求端政策力度明显增强，但是传导到市场尚需时日，另一方面疫情得到有效控制的具体时间不明朗。 亿翰智库始终认为，二线城市和改善性需求是此轮市场恢复的中坚力量，若需求端放宽沿着上述方向且力度逐步加大，考虑政策传导的时间，我们认为，市场最快有望于三季度开始企稳回升。 图表：2020.02-2022.03全国商品房单月销售面积同比增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -14.1%-17.7%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0% 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 3 图表：2021.02-2022.03全国商品房累计销售面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2021.02-2022.03全国商品房累计销售额及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 二、新开工、施工和竣工继续恶化，累计房地产开发投资同比增幅收窄至0.7% 2.1 部分城市开启供地，土地投资仍在低位徘徊 2022年1-3月，土地投资活动略有恢复，但仍处于低位。具体而言，1-3月，土地购置面积1339万平米，同比下降41.8%，降幅较1-2月收窄0.5个百分点，土地成交价款672亿元，同比下降16.9%，降幅收窄9.7个百分点。 -20%0%20%40%60%80%100%120%02468101214161820商品房累计销售面积（亿平米）同比-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%02468101214161820商品房累计销售额（万亿元）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 4 降幅收窄主要是由于城市土地出让活动逐渐开启，3月，合肥、厦门、福州等城完成第一批集中供地出让，昆明、佛山等也进行了土地出让，在此背景下，3月单月土地购置面积同比降幅由42.3%收至40.9%，土地成交价款同比降幅由26.6%收至1.0%。 不过由于供地城市不多，且供地城市本身供应量有所下降，且土地市场热度持续低迷，因此这些城市的成交未能带动整体土地投资活动明显恢复，土地投资仍在低位徘徊。 图表：2021.02-2022.03累计土地购置面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2021.02-2022.03累计土地成交价款及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 2.2 新开工、施工同比降幅扩大，累计开发投资同比增幅降至0.7% -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%0500010000150002000025000累计土地购置面积（万平米）同比-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%02000400060008000100001200014000160001800020000累计土地成交价款（亿元）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 5 2022年3月，房屋新开工、施工、竣工表现较差，导致1-3月房地产开发投资继续恶化。 具体而言，2022年3月，房屋新开工、施工、竣工面积分别为1.5亿平米、2.18亿平米及0.5亿平米，房地产开发投资1.3万亿元，同比分别下降22.2%、21.5%、15.5%及2.4%。即便考虑疫情因素，2022年3月状况也比2020年3月更加严峻，房屋新开工面积和房地产投资同比降幅分别较2020年同期扩大11.8个百分点和3.5个百分点。 受3月拖累，1-3月房屋新开工、竣工面积同比降幅分别扩大5.3个百分点和1.7个百分点，施工面积同比增速收窄至1.0%，房地产开发投资同比增速由1-2月的3.7%降至0.7%。 房地产开发投资活动的持续恶化也来源于两个方面，一方面行业基本面仍处下行通道，提振力量较小，行业资金状况仍然趋紧，市场销售仍旧无法给予企业信心，另一方面部分城市疫情反弹扰乱正常开发秩序。 我们认为，由于行业基本面难以迅速恢复和疫情因素仍旧存在，短时间内房地产开发投资仍将维持低迷状态。按照亿翰智库此前测算，2022年全年房地产开发投资增速0%的压力仍较大。 图表：2020.02-2022.03单月房地产开发投资、新开工面积同比增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 1.2%-2.4%-10.4%-22.2%-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%单月房地产开发投资同比单月新开工面积同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 6 图表：2021.02-2022.03房屋累计新开工面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 图表：2021.02-2022.03房屋累计竣工面积及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 -30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%0510152025房屋累计新开工面积（亿平米）累计新开工面积同比-20%-10%0%10%20%30%40%50%024681012累计竣工面积（亿平方米）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 7 图表：2021.02-2022.03房地产开发投资额累计值及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 三、到位资金同比下降近20%，定金及预收款下降超30% 2022年1-3月，到位资金状况继续恶化，1-3月，到位资金共3.8万亿元，同比下降19.6%，较1-2月扩大1.9个百分点，较2020年同期扩大5.8个百分点。 结构上来看，到位资金水平恶化主要由定金及预收款、个人按揭贷款及国内贷款降幅扩大导致。具体而言，1-3月，第一大来源自筹资金降幅收窄1.4个百分点，至-4.8%，显示企业仍在积极筹措资金，但第二大来源定金及预收款降幅继续扩大，由-27.0%扩大至-31.0%，第三大来源个人按揭贷款降幅扩大1.9个百分点，至-18.8%，这正与1-3月销售疲软相互呼应，此外，第四大来源国内贷款降幅也扩大2.4个百分点，至-23.5%。 2022年1-3月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：  国内贷款5525亿元，同比为-23.5%；  利用外资10亿元，同比为-7.8%；  自筹资金12395亿元，同比为-4.8%；  定金及预收款12252亿元，同比为-31.0%；  个人按揭贷款6369亿元，同比为-18.8%。 0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%0246810121416累计房地产开发投资（万亿元）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 8 图表：2021.02-2022.03房地产开发企业累计到位资金及增速 资料来源：亿翰智库、国家统计局 四、M2同比增长9.7%，M2-M1剪刀差扩大至5个百分点 3月末，M2余额为249.77万亿元，同比增长9.7%；M1余额为64.51万亿元，同比增长4.7%；M0余额为9.51万亿元，同比增长9.9%。3月M2同比增速较2月高0.5个百分点，M1同比增速与上月持平。 -30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%0510152025国内贷款（万亿）利用外资（万亿）自筹资金（万亿）定金及预收款（万亿）个人按揭贷款（万亿）同比 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 9 图表：2017.01-2022.03 M1和M2同比增速 资料来源：亿翰智库、中国人民银行 -505101520252017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月2021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月货币和准货币(M2)供应量同比增长(%)货币(M1)供应量同比增长(%) 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 亿翰智库与全联房地产商会联合出品 10 【免责声明】 本报告由亿翰智库和全联房地产商会分发。本研究报告仅供内部高端客户和商会会员使用。本研究报告是基于我们认为可靠的目前已公开的信息，但我们不保证该信息的准确性和完整性，报告内容仅供参考，报告中的信息