建筑工程业：地产限购信贷土拍政策持续宽松，央企信用融资优势被低估

地产视角中国建筑地产政策转暖行情中最被低估。(1)中国建筑财报称获国际三大评级机构标普/穆迪/惠誉的评级为A/A2/A，是行业内全球最高信用评级。下属中海地产属于“绿档”企业，负债水平保持在行业最低区间。2022年中国建筑PE4/PB0.7倍，远低于万保招金地产2022平均PE7/PB1.2倍，低估了央国企信用融资优势和未来量质双升潜力。(2)中国中铁在手订单增22%保障倍数4，股权激励要求业绩增12%以上，铜等矿产资源利润30亿、地产利润16亿。(3)中国铁建在手订单增14%保障倍数4.3倍业绩将加速，地产利润30亿，PE3.6创十年新低建筑最低。 政策要求把稳增长放在更加突出位置，预期地产宽松政策将陆续出台。 (1)3月综合PMI产出指数48.8%比上月下降2.4个百分点，表明我国企业生产经营景气水平有所下降。(2)3月TOP50房企销售3224亿元，同比下降54.1%，较2月同比增速-48.4%，下降5.7pcts。(3)国常会强调咬定全年发展目标不放松，稳定经济政策早出快出，不出不利于稳定市场预期的措施。银保监会表示要鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。央行表示要维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。 限购政策松绑，房贷利率下行，土拍规则改善。(1)限购政策松绑，近期哈尔滨/青岛/福州/衢州/秦皇岛等地区对限购限售政策进行了松绑或取消，如衢州提出非本市户籍家庭等可执行本市户籍相关购房政策，秦皇岛发布购买存量房（二手房）的购房人申请购房资格核验时只提供本人有效身份证件。(2)房贷利率下行，贝壳研究103个重点城市主流首套和二套房贷利率3月5.34%/5.60%环降13个/15个基点，平均放款周期34天缩短4天。(3)土拍规则显著改善，合肥降低保障性住房配建比例和减少捆绑配建地块数量等，广州和深圳放宽了限价要求，济南与苏州下调了保证金比例。 建筑央国企地产业务将量质双升，将增加地产链订单和基建资金来源。(1)最直接地产利好地产销售比例高的建筑央国企，国家政策重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，行业洗牌集中度向信用资质好的央国企集中，融资能力强的优质央国企建筑公司的地产业务有望迎来量质双升。(2)利好房建产业链，一方面增加房建设计/施工/装饰/园林订单，二是地产企业资金改善有利改善建筑企业现金流和应收款减值。(3)利好基建公司，地产销售和土地拍卖好转将增加地方政府收入，一是地产本身需要周边市政基建配套增加基建需求，二是增强地方政府投资基建资金实力。 风险提示：通胀超预期宏观策紧缩，全球疫情反复。 1.地产政策边际回暖，行业政策松绑 1.1.预期地产宽松宏观政策将陆续出台 政策要求把稳增长放在更加突出位置，预期地产宽松政策将陆续出台。 (1)3月综合PMI产出指数48.8%比上月下降2.4个百分点，表明我国企业生产经营景气水平有所下降。(2)3月TOP50房企销售3224亿元，同比下降54.1%，较2月同比增速-48.4%，下降5.7pcts。(3)国常会强调咬定全年发展目标不放松，稳定经济政策早出快出，不出不利于稳定市场预期的措施。银保监会表示要鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。央行表示要维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。 图1三月TOP50房企销售同比增速继续下降 图2三月央企销售增速回升，国企/民企跌幅扩大 表1：中央国家部委释放地产松绑政策 发布《关于做好近期促进消费工作的通知》，坚持加大租购并举，加快发展长租房市场，逐步使租房住房在享受公共服务上具有同等权利；推进保障性住房建设，以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。 发改委 2021/1/16 召开金融统计数据新闻发布会，根据长效机制安排，保持基本稳定。根据稳地价、稳房价、稳预期的总体要求，稳预期首先就是政策预期要稳。 国新办 2021/1/18 召开全国住房和城乡建设会议，表示 年要继续推进住房供给侧结构性改革，坚22 持租购并举，多主体供给、多渠道保障、优化住房供应结构，大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。完善城镇住房保障体系，指导各地合理确定本地区住房保障制度安排。 住建部 2022/1/20 财政部、国家税务总局 发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（ ）试点税收政策的公告》。 2022/1/30 REITs 发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。 中国人民银行、银保监会 2022/2/8 发布政府工作报告，提出探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场，更好满足购房者的合理住房需求。 国务院 2022/3/5 国务院金融稳定发展委员会 召开专题会议，提出要优化房地产金融政策，及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。 2022/3/16 召开专题会议，强调要持续完善银行“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性寻呼与健康发展。 中国人民银行、银保监会 2022/3/16 批复同意北部湾城市群建设“十四五”实施方案，国务院有关部门要按照职责分工，研究制定支持北部湾城市群建设的具体政策措施，在体制机制改革、重大项目建设、试点示范等方面给予积极支持。 国务院 2022/3/23 相关部门负责人表示，金融稳定保障基金是用于系统性隐患的重要风险处置措施。 银保监会 2022/3/25 按照2022年政府工作报告，设立金融稳定保障基金，运用市场化、法治化方式化解风险隐患，牢牢守住不发生系统性风险的底线。 岳阳、青岛、宁波等市合肥、苏州、广州等市菏泽、南宁、重庆等市 公积金首付降低，贷款额度增加下调房贷利率 2021/12-2022/3 2022/1-2022/3 2022/2-2022/3 降低首付比例 1.2.行业限购政策松绑，房贷利率下行，土拍规则改善 限购政策松绑，房贷利率下行，土拍规则改善。(1)限购政策松绑，近期哈尔滨/青岛/福州/衢州/秦皇岛等地区对限购限售政策进行了松绑或取消，如衢州提出非本市户籍家庭等可执行本市户籍相关购房政策，秦皇岛发布购买存量房（二手房）的购房人申请购房资格核验时只提供本人有效身份证件。(2)房贷利率下行，贝壳研究103个重点城市主流首套和二套房贷利率3月5.34%/5.60%环降13个/15个基点，平均放款周期34天缩短4天。(3)土拍规则显著改善，合肥降低保障性住房配建比例和减少捆绑配建地块数量等，广州和深圳放宽了限价要求，济南与苏州下调了保证金比例。 表2：2022年初以来多地地产政策持续松绑 2.建筑央国企地产业务将量质双升 2.1.五大建筑央企地产业务中国建筑占比最高 建筑央国企地产业务将量质双升，将增加地产链订单和基建资金来源。 (1)最直接地产利好地产销售比例高的建筑央国企，国家政策重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，行业洗牌集中度向信用资质好的央国企集中，融资能力强的优质央国企建筑公司的地产业务有望迎来量质双升。(2)利好房建产业链，一方面增加房建设计/施工/装饰/园林订单，二是地产企业资金改善有利改善建筑企业现金流和应收款减值。(3)利好基建公司，地产销售和土地拍卖好转将增加地方政府收入，一是地产本身需要周边市政基建配套增加基建需求，二是增强地方政府投资基建资金实力。 中国建筑/中铁/铁建地产占比央企最高。(1)2020年中国建筑地产销售收入占17%/毛利占41%，上海建工地产收入占2%/毛利占6%。2021年中国中铁地产销售收入占5%/毛利占10%，中国铁建地产收入占5%/毛利占9%，中国中冶地产收入占4%/毛利占9%，中国能建地产收入占5%/毛利占5%，安徽建工地产收入占10%/毛利占19%。 表3：五大建筑央企销售面积、销售额、土地储备情况中国建筑最高 表4：五大建筑央企房地产业务营收、毛利润、净利润情况中国建筑占比最高 2.1.1.中国建筑地产销售收入占17%/毛利占41%比重为央企最高 中国建筑的房地产业务主要依托旗下中海地产和中建地产两大房地产品牌开展，中国建筑地产业务实现合约销售额2,196亿元，同比增长21.5%。 表5：中国建筑2021年中报地产销售额及土地储备中海地产占销售额75% 图3中国建筑2021年中报业务板块经营数据房建与地产毛利占比高 战略方面，中国建筑在房地产领域布局中海地产和中建地产两大品牌。 其中：中海地产是中国建筑下属中国海外集团房地产业务的品牌统称，品牌价值始终处于中国房地产行业领先地位，在粤港澳大湾区、长三角、京津冀等国家战略区域的几十个经济活跃城市开展房地产开发业务，构建了均衡稳健的全国性战略布局，未来致力于成为卓越的国际化不动产开发运营集团，以“转型升级”为基调，加快形成以住宅产品开发为主、优质商业开发运营为辅、教育康养等新兴业务为补充的格局；中建地产是中国建筑各局院地产业务所使用的品牌，主要业务为一、二线城市的中端地产开发，以及三、四线城市地产项目的属地化经营。中国建筑强化内部资源整合与业务协同，致力于实现投资、开发、设计、建造、运营、服务等纵向一体化，凭借卓越的施工技术、先进的地产开发理念和一流的物业服务品质，在房地产业务领域建立了成熟的投资运营及风险管理体系，形成了独特的产业链竞争优势，成为局院提升盈利水平的重要业务板块。同时，中国建筑积极推动产品创新、模式创新，从满足人居需求出发，全力参与新型城镇化建设，不断拓展幸福空间，建设美丽中国。 经营方面，2021年上半年，中国建筑坚决落实国家调控政策，坚持精准投资，保障地产业务持续健康发展。中国建筑地产业务实现合约销售额2,196亿元，同比增长21.5%；销售面积1,004万平方米，同比减少0.2%； 实现营业收入1,465亿元，同比增长33.4%；实现毛利367亿元，同比增长15.2%；毛利率为25.1%，同比减少3.9个百分点。 项目建设方面，2021年上半年，中国建筑实现房地产项目新开工面积1,335万平方米，同比增长2.5%；在建面积7,452万平方米，同比下降8.9%。中国建筑积极探索城市更新等多元开发模式，新购置土地储备654万平方米，期末拥有土地储备约11,462万平方米。中国建筑地产存货主要集中在一线和省会城市。 中国建筑经过多年拓展，持续提升资产持有运营能力，目前拥有写字楼、酒店、公寓、商业地产等持有型物业1,196万平方米，账面净值1,076亿元，占中国建筑总资产4.6%。2021年上半年，持有型物业实现收入29.4亿元，由中国建筑投资、建造、运营的城市综合体项目——北京中建大兴之星项目正式启用。 项目成果方面，2021年上半年，中国建筑房地产业务坚持稳健审慎的发展策略，保持财务稳健、资金充裕，负债率等相关指标远低于“三条红线”控制标准，旗下中海地产属于“绿档”企业，负债水平保持在行业最低区间。中国建筑持续加快房地产业务转型升级，在夯实住宅开发业务发展的同时，推动商业物业、文化教育、健康养老、卫生医疗、物流等新业态、新业务的发展；积极布局保障性住房、共有产权住房、公寓等“惠民生”领域，打造优质工程、建设美丽城市。中国建筑投资建造的全国首个4.0保障房产品上海金海华城达诚雅苑、被列为上海首家“非改居”租赁备案试点单位的中建幸福公寓项目、上海市黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项