卓越运营外拓发力，经营业绩稳步提升

房地产 2022年03月31日 星盛商业(6668.HK) 卓越运营外拓发力，经营业绩稳步提升 公司报告 公司年报点评 推荐（维持） 03月30日：2.6港元 主要数据 行业 房地产 公司网址 www.g-cre.com 大股东/持股 黄楚龙/73.5% 实际控制人 黄楚龙 总股本(百万股) 1020 流通A股(百万股) 0 流通B/H股(百万股) 1020 总市值（亿元） 21.5 流通A股市值(亿元) 0 每股净资产(元) 1.1 资产负债率(%) 20.5 行情走势图 相关研究报告 《星盛商业*6668.HK *扩规模强运营，领跑商业高价值赛道》2021-07-07 《星盛商业*6668.HK*高效运营成效斐然，外拓项目颇具亮点》2021-08-25 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 研究助理 王懂扬 一般证券从业资格编号 S1060120070024 WANGDONGYANG339@pingan.com.cn 事项： 星盛商业公布2021年年报，2021年收入5.7亿元，同比增长29.5%；归母净利润1.8亿元，同比增长45.8%；拟派息每股0.1港元。 平安观点：  关键经营指标稳健增长，盈利及管理效能明显改善。公司2021年收入、归母净利润同比增长29.5%、45.8%。截至2021年已开业面积182万方（24个项目），合约面积390万方（84个项目），第三方合约面积占比达62%。盈利能力稳步提升，毛利率同比提升1.4pct至57.7%，费用率同比下降0.2pct至13.9%，考虑2021年仍有上市费用等一次性费用拖累，公司实际管理效能提升显著。  存量项目焕发新机，新增外拓可圈可点。公司2021年开业项目销售额同比增长33%，同店口径增长21%，会员销售额同比增长39.1%；其中存量标杆项目深圳福田星河COCO Park（北区）重新升级后，2021年销售额较2019年（无疫情）增长18%，出租率较2019年上升0.3pct，从景观、品牌、营销方面全面焕新。2021年公司新增合约面积66万方，其中64%为第三方项目，包括日照星河iCO、厦门星河COCO Park、广州健康港星河COCO Park、广州从化海音星河iCO、湛江星河 COCO City，均处核心城市，为深耕大湾区、拓展布局版图、品牌影响力夯实奠定基础。  关联方星河控股稳健运营，多元业务生态圈为公司加持。在2021H2行业资金面承压、房企收缩投资拿地背景下，星河控股在南京、深圳、广州等核心城市积极拿地，均有所斩获，展现稳健经营与逆势补仓实力。根据公司官网数据，截至2021年末星河控股土地储备面积逾3300万方，主要位于大湾区，并辐射至长三角、京津冀、中西部等主要中国城市经济圈，后续关联方支持具备稳定可靠保障。此外星河控股为深创投二股东，投资的众多新零售品牌，丰富公司战略合作品牌库，目前公司合计合作商户已达4300个，保障出租率合理稳定。 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 442 572 821 1174 1644 YOY(%) 14.1 29.5 43.5 43.0 40.0 净利润(百万元) 127 185 258 358 483 YOY(%) 49.9 45.8 39.8 38.6 34.9 毛利率(%) 56.3 57.7 55.0 54.0 53.0 净利率(%) 28.9 32.1 31.8 30.8 29.7 ROE(%) 79.4 16.5 18.7 20.6 21.8 EPS(摊薄/元) 0.12 0.18 0.25 0.35 0.47 P/E(倍) 17.0 11.6 8.3 6.0 4.5 P/B(倍) 13.5 1.9 1.6 1.2 1.0 证券研究报告 星盛商业·公司年报点评 2/ 4  投资建议：公司为轻资产模式下纯商业运营服务稀缺标的，已形成完整且成熟的运营模式和产品体系，盈利能力持续优化。公司存量项目改造经验丰富，现有项目运营效果日趋优化，同时兼具强劲外拓能力，商业运营版图不断扩大，综合运营能力及强品牌力颇受市场认可。维持此前EPS预测，预计2022-2023年EPS分别为0.25元、0.35元，新增2024年EPS预测0.47元。当前股价对应PE分别为8.3倍、6.0倍、4.5倍，维持“推荐”评级。  风险提示：商管企业发展有赖于经济环境变化，若经济超预期下行，将对消费需求产生负面影响，进而影响公司发展；疫情反复或对购物中心运营产生负面影响；商管企业竞争格局日趋激烈、购物中心同质化严重，第三方项目拓展及运营效果或不及预期。 星盛商业·公司年报点评 3 / 4 资产负债表 单位：百万元 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 货币资金 456 1276 1614 2069 应收账款 29 37 53 74 预付款项、按金及其他应收款项 17 27 38 54 其他应收款 0 0 0 0 存货 0 0 0 0 其他流动资产 817 393 561 784 流动资产总计 1320 1733 2266 2981 长期股权投资 7 7 7 7 固定资产 4 4 3 2 在建工程 0 0 0 0 无形资产 0 0 0 0 长期待摊费用 0 0 0 0 其他非流动资产 101 94 88 82 非流动资产合计 112 105 98 91 资产总计 1432 1838 2364 3072 短期借款 0 0 0 0 应付账款 24 39 57 82 其他流动负债 206 336 483 679 流动负债合计 230 375 540 760 长期借款 0 0 0 0 其他非流动负债 63 63 63 63 非流动负债合计 63 63 63 63 负债合计 294 438 603 824 股本 9 9 9 9 储备 1113 1113 1113 1113 留存收益 0 258 616 1099 归属于母公司股东权益 1121 1380 1737 2220 归属于非控制股股东权益 18 20 24 29 权益合计 1139 1400 1761 2249 负债和权益合计 1432 1838 2364 3072 现金流量表 单位：百万元 会计年度 2021E 2022E 2023E 2024E 税后经营利润 174 250 351 477 折旧与摊销 0 7 7 7 财务费用 4 -3 -5 -6 其他经营资金 -178 552 -31 -40 经营性现金净流量 0 806 322 438 投资性现金净流量 0 11 11 11 筹资性现金净流量 0 3 5 6 现金流量净额 0 820 338 455 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 利润表 单位：百万元 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 营业额 572 821 1174 1644 销售成本 242 370 540 773 其他费用 0 0 0 0 销售费用 8 11 16 23 管理费用 79 102 144 204 财务费用 4 -3 -5 -6 其他经营损益 0 0 0 0 投资收益 -2 0 0 0 公允价值变动损益 0 0 0 0 营业利润 237 342 479 651 其他非经营损益 16 15 15 15 税前利润 252 356 494 666 所得税 68 95 132 178 税后利润 184 261 362 488 归属于非控制股股东利润 -1 3 4 5 归属于母公司股东利润 185 258 358 483 EBITDA 256 360 496 666 NOPLAT 175 248 347 473 EPS(元) 0.18 0.25 0.35 0.47 主要财务比率 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 成长能力 营收额增长率 29.5% 43.5% 43.0% 40.0% EBIT增长率 42.9% 37.8% 38.4% 34.9% EBITDA增长率 37.3% 40.5% 37.6% 34.4% 税后利润增长率 44.2% 41.9% 38.6% 34.9% 盈利能力 毛利率 57.7% 55.0% 54.0% 53.0% 净利率 32.1% 31.8% 30.8% 29.7% ROE 16.5% 18.7% 20.6% 21.8% ROA 12.9% 14.1% 15.2% 15.7% 估值倍数 P/E 11.6 8.3 6.0 4.5 P/S 3.8 2.6 1.8 1.3 P/B 1.9 1.6 1.2 1.0 股息率 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% EV/EBIT -1.4 -3.3 -3.0 -2.8 EV/EBITDA -1.4 -3.2 -2.9 -2.8 EV/NOPLAT -2.1 -4.7 -4.2 -3.9 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上） 推 荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间） 中 性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回 避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上） 中 性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间） 弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。