2021年年报点评：利润率筑底，城市运营再加强

公司归母净利润增长21%，低于预期，主要在于投资物业公允价值亏损较大，而核心归母利润同比增长49%，符合预期。考虑到公司短期仍存在高价地结转问题，下调2022-2024年盈利预测至56.8/67.5/82.7亿元（原2022-2023年为71.8/86.3亿元），当前市场环境有利于央企，且公司城市运营竞争力进一步提升，维持增持评级，当前股价对应2022年4.6倍PE。 结算利润率筑底，计提减值接近尾声。综合毛利率虽然从20.2%降至18.8%，但销售物业毛利率已经从13.6%增至14.3%，反映结算毛利率已触底反弹，但计提减值的项目在结算时利润率基本为0，仍会对毛利率形成拖累。而计提土储减值9.9亿，较上年30.6亿明显好转，预计减值计提进入尾声。从另一方面看，公司营收增长超过50%，进入业绩释放期，当前未做收金额达2928亿，预计2022年营收规模将超千亿。 城市运营稳步推进，预计新批次拿地2022年可贡献更多土储。1）公司新拓6个城市运营项目，布局以长三角及中西部省会为主，在入股宏泰后，战略性布局环京的廊坊。2）预计公司在每年新增7个左右城市运营的基础上，2018、2019年布局的城市运营项目有望迎来新批次拿地，如张家港智慧科学城等，而由于有成熟项目在前，新批次地块有望风险更低、利润率更高。3）2021年首个自持产业园落户青岛中欧国际城，宁波生命科学城公园、学校、医院落地，三亚南繁科技城引入企业88家，公司城市运营护城河进一步加深，且对利润表的影响预计将在2022年体现。 央企资质加持，仍有扩表空间。公司三道红线维持绿档，2021年有息负债增速9.7%，且融资成本进一步降至3.98%，未来融资和人才都将向公司集中。我们预计公司发力的方向的包括：1）公开市场拿地利润率提升，拿地风险降低，有利于金茂聚焦产品优势；2）部分民企竞争对手退出大盘开发，公司城市运营领域竞争优势进一步凸显；3）公司资产负债表能支撑更高比例的自持物业，将进一步提升公司利润表的稳定性。 风险提示：再拿高价地，城市运营项目去化较慢。