2021年业绩点评：各项业务齐头并进，外拓规模占比过半

港股公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 碧桂园服务（06098） 证券研究报告 2022年03月30日 投资评级 行业 地产建筑业/地产 6个月评级 买入（维持评级） 当前价格 34.35港元 目标价格 港元 基本数据 港股总股本(百万股) 3,364.57 港股总市值(百万港元) 105,311.19 每股净资产(港元) 13.15 资产负债率(%) 42.57 一年内最高/最低(港元) 85.20/22.80 作者 韩笑 分析师 SAC执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 胡孝宇 联系人 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《碧桂园服务-公司点评:全年业绩超预期、盈利能力上台阶》 2021-03-25 2 《碧桂园服务-公司点评:物管行业大整合或启动，实现三方共赢 ——收购点评》 2021-02-26 3 《碧桂园服务-公司点评:业绩亮眼、拓展积极，盈利水平有所提升 ——中报点评》 2020-08-27 股价走势 各项业务齐头并进，外拓规模占比过半——2021年业绩点评 事件：公司发布2021年业绩公告，公司全年实现收入288.43亿元，同比增长84.9%；归母净利润40.33亿元，同比增长50.2%；每股收益1.28元/股，同比增长31.6%。截至2021年末，物管服务合约管理面积为14.38亿方，较去年增加6.17亿方。 收入业绩高增长。2021年，公司实现收入288.43亿元，同比增长84.9%；归母净利润40.33亿元，同比增长50.2%。物管服务、社区增值服务、非业主增值服务、三供一业、城市服务、商业运营服务分别实现收入137.94、33.28、26.75、37.29、45.29、6.54亿元，同比增速分别为60.3%、92.2%、95.3%、38.2%、412.3%、856.4%，各业务高速增长；分别占总收入的47.8%、11.5%、9.3%、12.9%、15.7%、2.3%，分别较去年下降7.4、提升0.4、提升0.5、下降4.4、提升10、提升2.3个pct，城市服务因新拓展业务实现并表，占比提升较多。 第三方在管规模过半。2021年，公司物管服务实现收入137.94亿元，同比增长60.3%；来自碧桂园、第三方的收入分别为76.19、61.75亿元，占比分别为55.2%、44.8%，去年占比为72%、28%。在管面积7.66亿方，较去年增加3.88亿方；来自碧桂园、第三方的在管面积分别为3.46、4.19亿方，占比分别为45.2%、54.8%，去年占比为72.6%、27.4%。第三方收入占比和在管面积占比提升明显，主要由于1）公司储备面积当期转化为在管面积；2）年内收购嘉宝服务、富良环球、邻里业控股等较大型的物管公司带来的规模增长。从基础物管费看，全年平均物管费为1.5元/平米/月，去年为1.9元/平米/月，碧桂园集团、第三方的平均物管费分别为1.8、1.2元/平米/月，外拓占比提升或为平均物管费下降的主要原因。 各项业务齐头并进。2021年，社区增值服务实现33.28亿元，同比增长92.2%，到家服务、家装服务、社区传媒、本地生活、房产经纪、园区空间服务的收入占比分别为11.1%、12.1%、29.4%、33.2%、7.6%、6.7%，社区传媒、本地生活的占比较高，收入增速分别为179.1%、107.1%。非业主增值服务实现26.75亿元，同比增速95.3%，增长主要由于1）车位和房屋尾盘的代理销售收入增加，2）推行全周期服务，拓宽交付前服务品类。三供一业共实现收入37.3亿元，同比增长38.2%，持续推进业主服务是业务增长主要原因。商业运营业务实现6.54亿元，主要由于公司为碧桂园及部分相关公司提供商管服务所致。 毛利率整体下降。2021年，公司整体毛利率为30.7%，较去年下降3.3pct。1）物管服务毛利率30.3%，较去年下降4.3pct，主要由于社保减免政策取消、持续推进对基础设施建设，加大智能化改造投入。2）社区增值服务毛利率60.5%，较去年下降4.6pct，主要由于新增业务毛利率水平较低、疫情影响传媒板块竞争激烈影响盈利。3）非业主增值服务毛利率40.9%，较去年下降4.6pct，主要由于取消企业社保建面政策、人工成本增长。4）三供一业的物管相关服务、供热服务毛利率分别为11.6%、10.4%，分别较去年提升4.6、1.8pct，分别由于品质管理和智能化建设产生阶段性成效、改造带来的节能增效。5）城市服务毛利率为17.6%，较去年下降14.9pct，主要由于新拓展业务毛利率较低。6）商业运营毛利率为50.3%，该业务盈利能力高主要由于专业化程度高，存量项目具有规模效应。 投资建议：公司各项业务稳步推进，业绩增速超50%，第三方外拓能力强，收购较大型物管公司带来规模快速增长。考虑到公司业务推进加快毛利率或受影响，我们将公司2022年归母净利润由64.50亿元调整为60.27亿元，对应EPS由2.19元/股调整为1.79元/股，维持“买入”评级。 风险提示：业务拓展不及预期、业务经营存在不确定性、宏观政策调控不及预期 资料来源：wind、天风证券研究所 -68%-57%-46%-35%-24%-13%-2%2021-032021-072021-11碧桂园服务地产建筑业恒生指数202020212022E2023E2024E营业收入(百万元)15,610 29,042 43,647 63,135 84,587 增长率(%)61.74%86.04%50.29%44.65%33.98%净利润（百万元）2,686 4,033 6,027 8,634 11,534 增长率(%)60.78%50.16%49.43%43.25%33.60%EPS（元/股）0.92 1.20 1.79 2.57 3.43 市盈率（P/E)64.78 37.54 15.53 10.84 8.12 市净率（P/B）21.80 4.59 2.10 1.74 1.42 港股公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 图1：部分财务预测表 资料来源：wind、天风证券研究所 资产负债表利润表单位:百万元202020212022E2023E2024E单位:百万元202020212022E2023E2024E现金及现金等价物15,215 11,619 7,307 12,055 18,088 营业总收入15,610 29,042 43,647 63,135 84,587 应收款项合计5,244 15,578 39,532 96,491 231,311 主营业务收入15,600 28,843 43,349 62,747 84,122 存货137 211 316 442 530 其他营业收入10 199 298 387 465 其他流动资产126 137 137 137 137 营业总支出12,387 23,594 35,703 51,581 69,023 流动资产合计23,288 31,200 50,948 112,781 253,723 营业成本10,301 19,979 30,553 45,457 60,480 固定资产净值1,249 1,366 1,467 1,652 1,851 营业开支2,086 3,615 5,150 6,124 8,543 权益性投资312 398 517 620 683 营业利润3,223 5,448 7,944 11,554 15,564 其他长期投资10 5,101 5,611 6,733 7,406 净利息支出(44) 98 (46) (11) (40) 商誉及无形资产6,307 28,208 30,944 34,389 38,463 权益性投资损益41 41 41 41 41 土地使用权- - - - - 其他非经营性损益(56) (43) (24) (41) (36) 其他非流动资产38 540 594 653 719 非经常项目前利润3,252 5,348 8,007 11,565 15,609 非流动资产合计7,916 35,612 39,133 44,047 49,120 非经常项目损益463 325 318 368 337 资产合计31,204 66,813 101,699 168,447 314,463 除税前利润3,715 5,673 8,325 11,933 15,946 应付账款及票据2,173 4,494 11,622 23,716 52,923 所得税933 1,323 1,822 2,612 3,491 应交税金842 1,396 2,095 2,932 3,812 少数股东损益96 316 475 687 921 短期借贷及长期借贷当期到期部分3,564 4,745 5,220 5,742 6,316 持续经营净利润2,686 4,033 6,027 8,634 11,534 其他流动负债7,653 14,155 24,701 43,060 76,616 非持续经营净利润- - - - - 流动负债合计14,233 24,791 43,637 75,450 139,667 净利润2,686 4,033 6,027 8,634 11,534 长期借贷248 442 575 747 971 优先股利及其他调整项- - - - - 其他非流动负债564 3,207 12,826 38,478 107,740 归属普通股东净利润2,686 4,033 6,027 8,634 11,534 非流动负债合计812 3,649 13,401 39,226 108,711 EPS（摊薄）0.92