龙湖集团2021年度业绩点评：转型加速，新老业务更替时

2021年业绩符合预期，维持增持评级。公司2021年业绩符合预期，实现营业收入2234亿元，归属普通股东净利润239亿元，分别同比增长21.0%和19.3%。我们预计公司2022~2024年营收增速分别为13.9%、14.7%和16.1%；净利润增速分别为5.5%、14.1%、13.0%； 2022~2024年EPS分别为4.14、4.73和5.34元，维持增持评级。 受开发业务影响，公司毛利率继续下行。受房地产行业影响，公司2021年毛利润率下行4.0pcts至25.3%，其中房地产开发业务下降4.3pcts至23.0%，依然维持行业较高水平。公司持有业务依然维持较高利润率，且增速较快，持有物业实现营收104亿元，较2020年增长37.5%。 长租公寓首次实现盈利，新老航道业务切换支撑未来利润率保持平稳正当时。其中，公司以“天街”为代表的的商场实现租金收入82亿元，增长40.1%；以“冠寓”为代表的长租公寓业务在2021年首次实现盈利。公司传统开发业务收入占比逐年缓慢下降，但依然在90%以上，考虑到2022年竣工计划与2021年基本相当，且早期高地价和受限价政策影响的项目继续处于结算周期，如果要维持整体毛利率下行趋势放缓，以持有物业为代表的新航道业务将继续提速。 公司2022年依然保持谨慎态势，从规模销售回归权益质量。当前房企对于2022年的预期基本在前低后高，从销售目标看，公司销售目标较2021年销售增速不高，约3.4%，保持谨慎状态。公司开始强调权益规模，意味着公司更加注重资产质量，截止2021年末，公司广义土储约7354万方，权益比例在69%左右。公司土储和货值以一二线城市为主，随着当前行业政策边际持续改善，且一二线城市需求长期将依然保持韧性，预计公司在核心城市能实现权益规模的增长。 风险提示：需求下行幅度超预期，市场消费低迷同时商业扩张过快使得租金收入不达预期，其他转型业务发展不达预期。