电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 1 相关研究： 2020中国物业企业综合实力TOP100研究报告 20200820 2021中国上市物业服务企业百强研究报告 20210528 逐鹿天下，上市物企平均增速超40%，百亿营收阵容扩充至4家，行业格局未定，大发展仍在继续 20210402 研究团队 李艳杰 lyjforl（微信号） liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn 范楚学 Ciyyuan_（微信号） fanchuxue@ehconsulting.com.cn 严逸然 y85780(微信号) yanyiran@ehconsulting.com.cn 所属行业 物业 发布时间 2022年3月16日 保利物业（06049.HK） 营收迈入百亿阵营，大物业战略加速落地 核心观点： 3月15日，保利物业发布2021年业绩报告，也是行业内第二家发布业绩报告的央企。 截至2021年12月31日，保利物业在管面积达4.65亿平方米，同比增长85.2%；合约面积为6.56亿平方米，行业龙头地位凸显。 报告期内，保利物业三大板块齐头并进，实现营业收入107.8亿元，同比增长34.2%；净利润8.71亿元，同比上升25.1%。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 2 引言 3月15日，保利物业发布2021年业绩报告，也是行业内第二家发布业绩报告的央企。 截至2021年12月31日，保利物业在管面积达4.65亿平方米，同比增长85.2%；合约面积为6.56亿平方米，行业龙头地位凸显。 报告期内，保利物业三大板块齐头并进，实现营业收入107.8亿元，同比增长34.2%；净利润8.71亿元，同比上升25.1%。 一、大物业战略加速落地，招投标业绩再创新高 报告期内，保利物业管理规模实现稳定增长。截至2021年末，保利物业已进驻全国29个省、自治区及直辖市的196个城市，在管项目达1786 个。企业在管面积同比增长85.2%至4.65亿平方米；合约面积达6.56亿平方米，同比增长89.1%。 数据来源：企业业绩报告 从项目来源看，保利物业内生外拓强势发力，为企业长期发展提供了坚实保障。一方面，在房地产行业震荡下行的背景下，母公司保利发展作为行业标杆央企，在周期波动中保持稳健前行，为保利物业提供稳定优质的业务增量。 另一方面，依托品牌、专业团队，保利物业第三方拓展加速突破，在管面积中60%来源于第三方，逐步推进市场化进程。 2021年保利物业继续领跑招投标市场，企业通过招投标新签约第三方项目432个，对应合同金额19亿，其中，大型标的（当年合同金额千万以上）金额占比为40%；收到中标通知 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 3 合同金额26亿，同期增长30%，招投标业绩再创新高。 除招投标外，保利物业外拓方式更加多元，企业发挥央企资源优势，年内在成都、沈阳市辽河经济开发区等地，与多家国资平台成立合资公司。截至2021年末，保利物业已经与14家国资平台达成合作。 资料来源：业绩发布会 业绩发布会上，保利物业管理层表示，目前收并购市场机会较好，保利物业也会考虑对公服细分业态、航空领域等优质标的进行收购。 从业态来看，2021年保利物业聚焦非住业态，大物业战略加速落地。保利物业在住宅管理规模稳健增长基础上，加速在商业及写字楼、公共及其他物业的扩张。截至2021年末，非住物业在管面积增长至2.56亿平方米。 数据来源：企业业绩报告 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 4 在商办板块，保利物业打造国资商办第一品牌。报告期内，保利物业匹配国资商办需求，推出4T专属服务体系，以标杆项目推动市场拓展，主攻部委机关单位、大型央国企总部，如新签约国家信访局、广州市南沙区人民法院、天津市潮海银行大厦等优质项目。 从数据上看，保利物业第三方商写平均物管费单价上涨7.3%至6.34元/平方米/米，为物管服务收入提升奠定基础。报告期内，商办物管收入同比增长40%，商写项目高盈利特征凸显。 公共服务作为保利物业发展重心，报告期内保持高速增长态势。企业全力提升轨道交通、学校、景区三大核心业态规模量级，新签约的9.5亿公共服务单年合同金额中，三大核心业态占比超60%。核心业态逐渐形成业态、区域聚集效应，重点城市轨交项目多点开花，项目包括北京地铁轨道2号线、10号线，上海轨道交通15号线等。中标华东师范大学（中北校区）、中南大学（新校区）等多个知名高校。 此外，保利物业以环卫服务等产业为切入点，加速构建城市服务产业链，为政府提供智慧化民生配套、一体化市政服务、老旧小区焕新等公共服务5G产品包，将企业公服系统与政府平台联通，助力基层治理服务提升。 资料来源：业绩发布会 二、三大板块齐头并进，推进社区增值纵深发展 2021年，保利物业收入利润稳健增长，实现营业收入107.8亿元，正式迈入百亿营收梯队，同比增长34.2%；净利润8.71亿元，同比上升25.1%。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 5 数据来源：企业业绩报告 从业务构成看，保利物业三大板块齐头并进。其中，物业管理服务为最大收入来源，得益于规模和项目数量的增长，平均物管费单价提升，保利物业2021年实现营业收入66.7亿元，同比增长34.8%，在总收入中占比为61.9%。 其中，依托轨道交通、学校、景区三大核心公服业态规模的量级提升，公共服务物业管理服务收入同比大幅增长81.8%达14.6亿元，在物管服务收入中占比由16.3%提升至21.9%。 公服项目占比提升的同时，也使得保利物业应收账款周转率下降。主要由于公服项目约定账期为1-3个月，账期长于住宅物管及增值服务业务，企业整体账龄拉长。保利物业管理层表示，公服项目收回概率高，且企业账龄分布合理，企业财务风险可控。 非业主增值服务保持较好发展势头，报告期内板块整体实现收入18.1亿元，同比增长35%。 数据来源：企业业绩报告 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 6 于社区增值服务板块，保利物业通过升级核心产业商业模式及供应链，开展社区画像分析，精准链接需求与服务，助力社区增值服务收入同比提升31.6%至23.0亿元。具体来看：  美居服务：深耕拎包入住业务，整合行业头部品牌资源，完善供应链社区零售，搭建“和加美居”线上家居装饰平台；  空间运营：推进区域集采，大幅提升资源单位价值，并开展创新整合营销；  社区零售：搭建“和院优品”在线平台，加快供应链整合；通过战略联盟、产地直供等方式打造爆品单品，依托单品爆品策略及多元渠道能力，实现零售产业规模的快速增长。  社区便民及其他服务（家政服务）：完善维修、保洁和三嫂业务的供应链，实现核心城市100%覆盖，整合区域资源与头部家政企业开展合作；  车场管理服务：以车位代理租售业务为基础，新开辟社区内存量资产运营业务，通过搭建运营及销售团队、开展线上线下营销，形成物业在资产租售领域的营销能力。 从盈利能力上看，保利物业整体毛利率保持平稳，为18.68%，与2020年基本持平。虽然疫情期间员工社保减免政策到期，导致企业员工成本回升，基础物业服务面临毛利率下行压力。但保利物业通过升级内部管理系统，推进智慧车场管理等数字化建设，费用控制初现成效，管理费用率下降0.3%。 此外，保利物业在老旧项目上实现突破，2021年管理单价提升，多因素对冲下，使企业毛利率保持稳定。 目前保利物业公共服务收入增速保持在74%以上，但公服板块毛利率水平低于企业综合毛利率，随着公服赛道的不断拓展，未来企业整体毛利率仍面临下行压力。 三、创新激励机制，全面焕发企业活力 2021年，保利物业创新激励机制，加速组织人才变革。2021年11月，保利物业发布公告，拟用不超总股本的10%进行员工股权激励，成为行业内首家建立股权激励的央企物业。通过持续探索员工持股、员工跟投等创新激励机制，为新业务的孵化提供制度保障。 除长效激励机制外，保利物业持续扩充平台管理者、项目经理、项目铁三角、专业人才、校招生五支关键人才队伍，强化培训赋能、优化激励考核，提升员工效能与胜任力。目前，包含一线人员，保利物业人员流失率在30%左右，管理层稳定，也会在2022年通过母公司内部+外部引入多位高管人员。 为提升组织效率，2021年保利物业进行组织架构变革，将市拓与运营进行分离，突出前中后台的专业化运作。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 7  大市拓：各业态拓展集中管理，通过共享支持体系，集中提升拓展能力；  大运营：将品质管理、成本管控与项目运营三大业务条线整合汇总，完善全业态、全生命周期的项目管控能力。 资料来源：业绩发布会 结语： 未来，物业行业规模将持续扩容，保持较快的成长速度。保利物业作为有龙头母公司背景的国资物企，一方面大股东的稳健发展能够带来稳定优质的业务增量；另一方面，在承接城市服务项目方面具有天然优势。随着行业走向精细化发展阶段，物业企业需要更加关注不同服务场景下客户的差异化需求。保利物业在各细分业态的布局，有利于打造自身差异化的竞争优势。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 嘉和家业（上海）信息技术有限公司 嘉和家业·专业出品 8 【免责声明】 本报告是基于嘉和家业认为可靠的已公开信息进行估算，公开信息包括但不限于国家统计局和各地统计局数据、公司公告及企业官网等多种途径，但嘉和家业不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所载的内容、排名仅为本报告最初出具日的观点和判断，本报告所指的数据可能会与企业实际情况有所出入。嘉和家业最初出具日后发出与本报告所载数据不一致的研究报告，或企业公布数据与研究数据存在差异，对此嘉和家业可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反映行业趋势和企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告版权仅为嘉和家业所