在管规模扩张，外拓力度加大，盈利能力稳中有升

港股公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 保利物业（06049） 证券研究报告 2022年03月17日 投资评级 行业 地产建筑业/地产 6个月评级 买入（维持评级） 当前价格 48.55港元 目标价格 港元 基本数据 港股总股本(百万股) 553.33 港股总市值(百万港元) 26,864.34 每股净资产(港元) 15.00 资产负债率(%) 38.15 一年内最高/最低(港元) 66.80/38.10 作者 韩笑 分析师 SAC执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 胡孝宇 联系人 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《保利物业-公司点评:股权激励助力长远高质发展，增强市场信心》 2021-11-19 2 《保利物业-公司点评:年度业绩稳增、规模持续扩张》 2021-03-26 3 《保利物业-公司点评:各业务增长稳健，毛利率有所下降 —— 中报点评》 2020-08-27 股价走势 在管规模扩张，外拓力度加大，盈利能力稳中有升——2021业绩点评 事件：公司发布2021年业绩公告，2021年全年实现收入107.83亿元，同比增长34.2%；归母净利润8.46亿元，同比增长25.6%；EPS为1.53元/股，同比增长25.4%。 业绩双位数增长，收入结构保持稳定。2021年公司实现收入107.83亿元，同比增长34.2%，归母净利润8.5亿元，同比增长25.6%。分业务看，物管服务、非业主增值服务、社区增值服务分别实现66.7亿元、18.11亿元、23.01亿元，同比增速分别为34.8%、35%、31.6%。从各主业收入占比看，2021年物管服务、非业主增值服务、社区增值服务分别占总收入的61.9%、16.8%、21.3%，较2020年收入占比分别提升0.3pct、提升0.1pct、下降0.4pct，主业收入结构维持稳定 在管规模持续扩大，各主业收入稳定增长。分业务看：1）物管服务实现66.7亿元，同比增长34.8%。公司总在管面积4.65亿方，同比增长22.41%。从项目来源看，来自保利集团和第三方的在管面积分别为1.86亿方、2.79亿方，同比分别增长22.11%、22.61%，占比分别为40%、60%，所占比例与去年持平。从业态看，住宅：非住宅业态在管面积占比分别为45%、55%，该比例较2020年基本持平。公司物管费方面，住宅、商业级写字楼的平均物管费分别为2.24、7.39元/平方米/月，分别较去年提升0.01、减少0.44元/平方米/月。在管面积大幅增长是物管服务收入快速提升的主要原因。2）非业主增值服务实现18.11亿元，同比增长35%，其中案场协销服务和其他非业主增值服务分别实现收入11.23亿元、6.88亿元，同比分别增长17.76%、77.56%，增长主要由于案场协销项目数量持续增长。3）业主增值服务实现23.01亿元，同比增长31.6%。增长主要源自管理规模扩张及用户增长，叠加优质服务带来的客户粘性，业务基础良好。 社区增值服务毛利率提高，盈利能力稳中有升。2021年公司毛利率18.68%，较去年提升0.03pct，毛利率稳中有升，主要原因在于1）收入占比最高的物管服务的毛利率14.31%，较去年略微提升0.15pct；2）非业主增值服务毛利率18.66%，较去年下降1.43pct，主要受新增写字楼租赁业务影响；3）社区增值服务的毛利率31.4%，较去年提升1.13pct，主要由于美居、社区零售等产业能力提升和产品力升级，毛利占比略有上升。公司三费率下降0.31pct至9.52%，费用管控卓有成效。净利率8.08%，较去年下降0.58pct，主要由于1）租赁资产及使用权资产增加，相应的融资成本提升119.8%至1060万元；2）受汇率变动影响，公司汇兑损益实现-887万元亏损。 背靠保利规模持续扩张，第三方外拓力度加大。公司总签约面积6.56亿方，同比增长15.70%。1）来自保利集团的签约面积为2.79亿方，期内签约面积增长3885万方；2）截至2021年12月31日第三方签约面积3.77亿方，期内新增5021万方，截至2021年12月31日，第三方合同数1201个，较2020年底净增长280个。公司1月发布股权激励计划公告，三批解锁条件包括2022-2024年归母净利润的CAGR不低于25.5%，应收账款周转率不低于6.5，2022-2024年净资产收益率分别不低于12.0%、13.5%、14.5%，上述指标不低于对标企业75分位值等。 投资建议：公司背靠保利发展，同时加大第三方外拓力度，规模增长可期；住宅物管费稳中有升，高毛利的社区增值服务收入增长迅速，盈利能力或有提升。基于2021年业绩公告，我们将公司2022-2023年归母净利润由11.57、15.11亿元略微下调至10.67、13.49亿元，EPS由2.09、2.73元/股略微下调至1.93、2.44元/股，维持“买入”评级。 资料来源：wind、天风证券研究所 风险提示：业务拓展不及预期、物业费收缴不及预期、地产竣工不及预期 -40%-31%-22%-13%-4%5%14%2021-032021-072021-11保利物业地产建筑业恒生指数202020212022E2023E2024E营业收入(百万元)8037.9810783.9114371.8519052.6324467.16增长率(%)34.70%34.16%33.27%32.57%28.42%归母净利润（百万元）673.53845.691067.291348.571706.53增长率(%)37.31%25.56%26.20%26.36%26.54%EPS（元/股）1.221.531.932.443.08市盈率（P/E)53.5736.9020.3916.1412.75市净率（P/B）5.244.392.762.372.00 港股公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 图1：部分财务预测表 资料来源：wind、天风证券研究所 资产负债表利润表单位:百万元202020212022E2023E2024E单位:百万元202020212022E2023E2024E现金及现金等价物7,448 7,691 370 788 716 营业总收入8,038 10,784 14,372 19,053 24,467 应收款项合计1,400 2,249 3,388 4,413 5,735 主营业务收入8,037 10,783 14,371 19,052 24,466 存货51 51 50 50 50 其他营业收入1 1 1 1 1 其他流动资产- - - - - 营业总支出7,351 9,816 13,129 17,309 22,228 流动资产合计8,899 9,991 3,809 5,252 6,501 营业成本6,538 8,768 11,681 15,467 19,882 固定资产净值121 200 158 136 150 营业开支813 1,048 1,447 1,842 2,347 权益性投资44 73 109 153 199 营业利润687 968 1,243 1,743 2,239 其他长期投资185 716 1,146 1,718 2,406 净利息支出(114) (91) (135) (6) (14) 商誉及无形资产177 125 357 795 1,570 权益性投资损益18 21 18 19 19 土地使用权- - - - - 其他非经营性损益29 (9) 3 8 1 其他非流动资产18 34 61 112 204 非经常项目前利润848 1,071 1,399 1,776 2,272 非流动资产合计546 1,147 1,832 2,914 4,529 非经常项目损益87 92 70 83 82 资产合计9,444 11,138 13,332 15,857 18,720 除税前利润935 1,162 1,469 1,859 2,354 应付账款及票据397 804 1,205 1,567 1,881 所得税239 292 369 466 590 应交税金166 135 182 240 312 少数股东损益23 25 34 45 57 短期借贷及长期借贷当期到期部分- - - - - 持续经营净利润674 846 1,067 1,349 1,707 其他流动负债2,566 3,198 3,837 4,528 5,207 非持续经营净利润- - - - - 流动负债合计3,130 4,136 5,225 6,335 7,400 净利润674 846 1,067 1,349 1,707 长期借贷- - - - - 优先股利及其他调整项- - - - - 其他非流动负债68 113 226 339 441 归属普通股东净利润674 846 1,067 1,349 1,707 非流动负债合计68 113 226 339 441 EPS（摊薄）1.22 1.53 1.93 2.44 3.08 负债合计3,197 4,249 5,451 6,674 7,841 归属母公司股东权益6,171 6,786 7,744 9,001 10,641 主要财务比率少数股东权益76 103 137 181 238 202020212022E2023E2024E所有者权益合计6,247 6,889 7,881 9,182 10,87