1/ 12 调研纪要| 河北省三四线城市：廊坊篇 文／沈晓玲、万任澄 2/ 12 文／沈晓玲、万任澄 调研感受库存积累，市场整体去化压力大；限购政策剔除外来投机客群，本地内生需求较为疲软；广阳、安次两区价格分化明显，客户地缘性强；项目营销通过渠道、行销、折扣等方式，渠道转化率较低；土地市场以一二级联动为主，品牌房企难以进入；大兴机场导入的产业人口或是未来廊坊市场的有力支撑。 01 市场综述 库存积累、去化压力大 市场整体低迷 围绕限购前后，廊坊市场可谓“冰火两重天”，17年之前，受益于雄安新区规划、京津冀协同发展等政策利好，大批北京投资客进入廊坊，市场异常火爆，近乎无房可卖，荣盛单是廊坊市区销售就破百亿。17年6月，廊坊加码调控，非本地户籍需缴社保满三年方可购房，大批投资客抽离，市场徒然降温，房企纷纷打折促销，房价也波动下行，几近腰斩，且限购政策延续至今未见松动。 19年持续18年的萎靡之势，市场未见起色，整体库存去化压力较大。主要是由于市场由外需转向内需，而前期炒房潮导致需求大幅透支，目前本地客户购买力不足以支撑，廊坊进入调整的阵痛期。 02 调控政策 调控以限购为主 并提高首付比例 廊坊政策调控始于16年4月出台的“廊九条”，规定非本地户籍居民限购一套住房，但仅针对廊坊北三县及固安县。17年4月，限购范围扩大，对廊坊主城区（广阳、安次、开发三区）、三河市、霸州市及大厂、香河、固安、永清、文安五县统一出台限购政策，且上调了首套首付比例 3/ 12 至50%。17年6月，廊坊进入最严调控，非本地户籍需缴纳社保满三年方可购房，且限购一套住房，本地户籍人群限购两套，并且调整住房公积金政策，政策一直延续至今未见松绑。 固安县方面,根据近期调研信息,政策有出现部分松动,外地人士在固安无房无需验资,可以购买一套。 03 区域房价 广阳、安次价格分化明显 大湖定位固安标杆 廊坊市包含两区、两市、六县。市区被京廊铁路一分为二，京沪铁路以北为广阳区，下辖开发区。以南为安次区。市区东北为大厂、香河、三河“北三县”。市区西南方向则包括固安、永清、霸州、文安及大城五县。 整体上看，市区内广阳、安次价格分化明显。广阳为市中心，整体配套齐全，拥有3家三甲医院及新朝阳、万达两大三圈，房价1.6-2万/平方米，主打改善性需求；广阳区下辖的开发区有部分产业，但能级较低，主打交通优势，紧邻京沪高速，来往北京便利，有部分北京外溢客户，房价1.2-1.3万/平方米。安次区地理位置较偏，房价1.15-1.35万/平方米，主打本地刚需，小户型、低总价产品去化较好。 固安方面，包含空港产业园区、高新工业园区、新兴产业示范区、经济开发区、现代农业区、温泉旅游度假区六大区域。大湖片区为全县中心，四大公园环绕，离北京大兴仅一湖之隔，紧邻京广线，驾车到北京市区约1小时。大湖孔雀城为全县标杆产品，主打改善需求，房价2.2-2.5万/平方米，总价400-500万，客户主要来自北京朝阳、海淀片区。 图：廊坊市区位分布 4/ 12 图：固安县区位分布 5/ 12 数据来源：C R I C整理 04 客户结构 以本地及郊县内生需求为主 地缘性意识较强 17年限购政策启动后，大部分投资客被剥离出场，目前廊坊主要以市区本地的地缘性客户为主。还包括部分周边郊县人群，不过占比不高，约为20%，主要是由于廊坊下县本身比较强势，且本地人地缘意识较强，不太愿意在离家较远的地方购房。 未来广阳片区是发展的重点，因为紧挨大兴机场，随着新机场的持续运营，会导入大量工作人员以及产业人口，在限购未放松的当下，这部分外来人口或是未来支撑廊坊市场的重要保障。 05 营销去化 上渠道、下郊县拓客 渠道转化率偏低 市区项目基本都上渠道，且配合行销、折扣、特价房及家电赠送等方式。渠道方面，由于不正规，中介客户资源整合能力弱，转化率不高，仅有20-30%；行销方面，40-50人销售团队轮留下周边郊县拓客；折扣方面，政府限价，涨跌幅均不能超过10%，集中在95-99折。 多数项目到访量不太理想，日均5-15组，月均成交30-60套不等。安次区150万是门槛，低总价、小户型去化良好。广阳区近年客户出现改善意识，荣盛首府定位广阳高端项目，主打智能化、大平层、社区食堂等元素，10月底开盘，首开约330套房，目前有认购意向仅有100多组。 固安方面，由于限购松动吸引外来客户购房，大湖片区以老带新、业主维护为主要营销手段，依靠项目自身口碑积累。 6/ 12 06 土地市场 一二级联动为主 大型开发商难以进入 廊坊市场供地多以一二级联动及勾地为主，有很多不是纯粹意义上的招拍挂，这也导致大型开发商难以进入，土地的获取需要与当地政府保持密切联系。2019年廊坊计划出让59幅地块，其中住宅用地24宗，目前廊坊市区地块已经基本出让完毕，属于无地可供，而旧村棚改等地块本地房企也已与当地村民洽谈中。 07 企业竞争 荣盛、华夏遥遥领先 且各自为王 目前廊坊市场基本被两大开发商所占据，荣盛在廊坊已开发30余个项目。华夏则是以固安作为大本营，通过产业新城模式导入人口，在廊坊的固安、霸州等郊县地区有较高市占率。万科、恒大、新城属于第二梯队，且差了一个量级，基本只有1-2个项目在售。本土房企目前仅剩新奥占据一定的市场份额。四季度荣盛有3盘入市，在廊坊市占率有望进一步提升。 08 综述 限购加码导致需求大减 大兴机场或是一大利好 2018年，廊坊市GDP为3108亿元，在河北省排名第六，三产结构占比为6%：37%：57%。虽然受益于京津冀一体化的利好，但是目前还停留在纸面上，并没有实质性的产业导入。廊坊更多扮演人口转移的角色，仅交通领域有序推进落地，如大兴机场、轨交S6、高铁、高速等。 7/ 12 在17年限购政策出来后，廊坊市场进行大幅度的调整。目前主要依托本地及周边郊县的客群需求支撑。但由于前期市场过于火爆，导致库存积压，而本地客群购买力十分有限，使得廊坊市场整体疲软。 未来廊坊的发展需要倚赖与京津冀一体化的实质性进展，通过产业的导入扩大原有的内生性需求。目前大兴机场的开通及周边配套工程的建设对于廊坊是一大利好消息。该部分的人口导入或能支持未来廊坊市场的部分需求。 典型项目一：荣盛阿尔卡迪亚花语城 8/ 12 ▲售楼处区位/沙盘图 9/ 12 地理位置：东方大学城内张衡路与毕昇路交口物业类型：高层建筑面积：250万平方米装修：毛坯开盘时间：2015年7月上次开盘售价：高层均价约17500元/平方米项目点评：项目位于广阳开发区，廊坊东方大学城内。交通方便，东边紧邻京沪高速，西边直达大兴机场。项目周边拥有六大商圈，三甲医院环伺左右。目前主力户型为三居88平方米，主打刚需，销售均价约为12000-13000元/平方米。 典型项目二：荣盛首府 10/ 12 ▲售楼处实景/沙盘图 地理位置：经济技术开发区北凤道友谊路交口 物业类型：小高层、高层 11/ 12 建筑面积：24万平方米 装修：毛坯 开盘时间：2019年10月底 上次开盘售价：暂未开盘 项目点评：首府是荣盛发展在廊坊的第三个府邸系产品，重点打造的标杆项目，也是廊坊市集智慧化、人性化为一体的高端社区、毗邻15年一链式教育资源配套的项目，定位为“府邸之首”。是荣盛在廊坊最高端项目，定位改善性需求，主力户型125-137平方米。 典型项目三：大湖孔雀城 12/ 12 ▲售楼处沙盘图 地理位置：固安京广线 物业类型：多层 高层 小高层 叠墅 双拼 建筑面积：64万平方米 装修：精装 开盘时间：2013年8月 上次开盘售价：25000元/平方米 项目点评：固安在售项目标杆，周边四大公园环绕，围绕大湖而建，风景优美，驾车到北京市区一小时，配套设施成熟。目前在售185平方米大平层，总价约400-500万。精装标准5800元/平方米，对标北京顶级豪宅。