业绩快报点评：全年营收超预期，谨慎计提减值准备影响业绩

公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 招商蛇口（001979） 证券研究报告 2022年02月25日 投资评级 行业 房地产/房地产开发 6个月评级 买入（维持评级） 当前价格 13.82元 目标价格 元 基本数据 A股总股本(百万股) 7,923.24 流通A股股本(百万股) 7,921.72 A股总市值(百万元) 109,499.21 流通A股市值(百万元) 109,478.17 每股净资产(元) 10.22 资产负债率(%) 67.78 一年内最高/最低(元) 15.03/9.02 作者 韩笑 分析师 SAC执业证书编号：S1110521120006 hanxiaob@tfzq.com 胡孝宇 联系人 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《招商蛇口-公司点评:首月销售同比下降，销售均价环比提升——1月经营公告点评》 2022-02-11 2 《招商蛇口-季报点评:前三季度业绩高增，Q3归母净利增速超六成》 2021-10-30 3 《招商蛇口-公司点评:前三季度销售量稳定提升，拿地力度下降 ——9月销售数据点评》 2021-10-12 股价走势 全年营收超预期，谨慎计提减值准备影响业绩——业绩快报点评 事件：公司发布2021年业绩快报，公司2021年实现营业收入1606.43亿元，同比增长23.93%；利润总额228.43亿元，同比减少5.25%；归属于上市公司股东的净利润103.72亿元，同比减少15.35%。 竣工结转面积增长，全年营收超预期 公司2021年实现营业收入1606.43亿元，同比增长23.93%；利润总额228.43亿元，同比减少5.25%；归属于上市公司股东的净利润103.72亿元，同比减少15.35%。公司营业收入快速增长，主要由于公司房地产项目竣工交付并且结转的面积增长，因此房地产业务结转收入增加。利润下降的主要原因：1）房地产业务结转毛利率同比有所下降；2）计提资产减值准备和计提信用减值准备43.72亿元，减少公司归属于上市公司股东的净利润34.56亿元，对归属于上市公司股东的净利润的影响同比增加12.72亿元；3）公司转让子公司产生投资收益同比减少24.45亿元，由此形成的归属于上市公司股东的净利润同比减少20.49亿元。 谨慎计提减值准备，业绩受到一定影响 公司计提资产减值准备43.72亿元，减少公司归属于上市公司股东的净利润34.56亿元。1）计提信用损失准备9.81亿元，公司按照信用风险特征对单项计提信用损失准备类别应收款项计提信用损失准备。2）计提存货跌价准备17.19亿元，主要由于报告期内部分房地产项目价格未达预期。3）计提投资性房地产减值准备7.79亿元，主要由于报告期末公司根据租赁市场预期租金收入、出租率等情况，对存在减值迹象的投资性房地产计提减值准备。4）计提长期股权投资减值8.93亿元，公司对经营低于预期，未有改善迹象的长期股权投资计提减值准备。 全年销售双位数增长，销售均价同比基本持平 公司2021年全年累计实现签约销售面积1464.47万平方米，同比增长17.77%；累计实现签约销售金额3268.34亿元，同比增长17.73%；累计销售均价22317.56元/平方米，较2020年全年销售均价22324.19元/平方米基本持平。根据克而瑞排名，2021年公司权益销售金额排名第9，与2020年持平。尽管行业在2021年下半年开始转淡，但是公司保持龙头优势，全年销售面积、金额保持双位数增长。 投资建议：公司2021年收入双位数增长，但在行业下行、年内疫情背景下，公司毛利率下行，谨慎计提减值准备，业绩受到一定影响。考虑到行业毛利率整体下行，根据业绩快报，我们将公司2021-2022年净利润由129.47亿元、144.84亿元下调至103.72亿元、113.47亿元，维持“买入”评级。 风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济不及预期、2021年度数据为初步核算，具体数据以正式年报为准、销售数据可能与定期报告披露的数据存在差异，相关数据以公司定期报告为准 财务数据和估值 2019 2020 2021E 2022E 2023E 营业收入(百万元) 97,672.18 129,620.82 160,643.36 182,844.27 204,675.88 增长率(%) 10.64 32.71 23.93 13.82 11.94 EBITDA(百万元) 34,261.41 33,239.01 19,789.42 15,164.87 17,020.67 净利润(百万元) 16,033.18 12,252.86 10,372.25 11,346.86 12,473.24 增长率(%) 5.20 (23.58) (15.35) 9.40 9.93 EPS(元/股) 2.02 1.55 1.31 1.43 1.57 市盈率(P/E) 6.83 8.94 10.56 9.65 8.78 市净率(P/B) 1.15 1.08 1.01 1.10 1.01 市销率(P/S) 1.12 0.84 0.68 0.60 0.53 EV/EBITDA 7.27 6.28 3.43 7.33 2.53 资料来源：wind，天风证券研究所 -32%-27%-22%-17%-12%-7%-2%3%2021-022021-062021-10招商蛇口沪深300 公司报告 | 公司点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2019 2020 2021E 2022E 2023E 利润表(百万元) 2019 2020 2021E 2022E 2023E 货币资金 75,323.85 89,305.68 172,969.67 135,069.51 209,051.74 营业收入 97,672.18 129,620.82 160,643.36 182,844.27 204,675.88 应收票据及应收账款 1,811.03 2,790.08 2,207.71 3,176.04 2,509.40 营业成本 63,829.17 92,435.06 116,466.43 140,790.09 157,600.42 预付账款 3,512.63 10,288.95 710.66 13,368.35 1,516.14 营业税金及附加 9,199.82 9,053.69 15,180.80 17,370.21 19,444.21 存货 312,206.73 360,792.59 472,589.45 309,577.70 478,424.42 营业费用 2,206.65 2,985.60 4,016.08 4,753.95 5,526.25 其他 84,394.88 112,349.21 103,440.89 108,543.16 103,317.34 管理费用 1,728.57 1,979.04 2,843.39 3,236.34 3,622.76 流动资产合计 477,249.12 575,526.50 751,918.38 569,734.76 794,819.03 研发费用 52.39 71.42 88.51 100.74 112.77 长期股权投资 26,593.05 40,124.45 30,624.45 31,124.45 31,624.45 财务费用 2,772.56 2,223.78 (3,330.79) (10,220.92) (10,815.67) 固定资产 4,607.55 4,365.39 4,579.05 4,895.73 5,258.21 资产减值损失 (2,092.44) (2,570.06) 3,800.00 3,000.00 3,000.00 在建工程 818.94 968.53 701.12 900.67 1,020.40 公允价值变动收益 114.43 7.83 0.95 (0.63) 0.11 无形资产 612.25 603.90 625.00 643.89 660.58 投资净收益 10,231.35 6,107.15 1,257.68 1,257.68 1,300.00 其他 107,807.17 115,568.57 106,584.66 122,615.05 138,638.30 其他 (16,690.32) (6,752.25) (2,517.26) (2,514.10) (2,600.21) 非流动资产合计 140,438.97 161,630.84 143,114.28 160,179.79 177,201.95 营业利润 26,319.99 24,079.54 22,837.56 25,070.91 27,485.24 资产总计 617,688.09 737,157.34 895,032.66 729,914.55 972,020.98 营业外收入 144.70 149.03 210.39 168.04 175.82 短期借款 22,170.14 17,716.78 0.00 1,500.00 3,000.00 营业外支出 340.98 119.14 205.36 250.00 191.50 应付票据及应付账款 35,509.49 46,562.81 50,492.55 65,268.19 61,687.71 利润总额 26,123.71 24,109.43 22,842.59 24,988.95 27,469.56 其他 237,328.72 309,507.27 542,312.32 358,355.95 581,350.06 所得税 7,266.83 7,196.13 5,939.07 6,497.13 7,142.09 流动负债合计 295,008.36 373,786.86 592,804.87 425,124.14 646,037.78 净利润 18,856.88 16,913.30 16,903.52 18,491.83 20,327.48 长期借款 68,834.88 77,715.03 0.00 2,000.00 4,000.00 少数股东损益 2,823.71 4,660.44 6,531.27 7,144.96 7,854.23 应付债券 18,276.00 22,640.73 23,640.73 24,640.73 25,640.73 归属于母公司净利润 16,033.18 12,252.86 10,372.25 11,346.86 12,473.24 其他 8,198.38 9,657.58 11,657.58 13,657.58 15,657.58 每股收益（元） 2.02 1.55 1.31 1.43 1.57 非流动负债合计 95,309.27 110,013.33 35,298.30 40,298.30 45,298.30 负债合计 390,317.62 483,800.19 628,103.17 465,422.44 691,336.08 少数股东权益 132,524.98 151,986.78 158,191.48 164,979.20 172,440.72 主要财务比率 2019 2020 2021E 2022E 2023E 股本 7,916.21 7,923.24 7,923.24 7,923.24 7,923.24 成长能力 资本公积 13,809.81 14,068.23 14,068.23 14,068.23 14,068.23 营业收入 10.64% 32.71% 23.93% 13.82% 11.94% 留存收益 71,045.64 76,386.29 83,646.86 91,589.67