固定收益主题报告：房地产放松的尺度有多大？

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。  2022年以来，房地产需求端放松的两阶段与三方面：2022年以来，房地产需求端放松可以划分为两个阶段，第一阶段为年初至2月中旬，以公积金、购房补贴和人才政策为主，放松力度比较温和；第二阶段为2月17日以来，主要包括三方面，（1）非限购城市下调首套首付比例，包括菏泽、赣州、重庆、驻马店、佛山（非限购区域）、南通、蚌埠等。（2）房贷利率下调，包括广州、苏州、南京、杭州、深圳等。（3）房贷放款节奏加快，包括杭州、成都等。  2月17日以来，不同城市需求端放松的共性可以归属为“商业性调整”而非“政策性突破”。（1）就下调首付比例而言，2016年2月，人民银行、银保监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，规定在不实施限购措施的城市，首套房商贷最低首付比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。本次下调首付比例的城市均为非限购城市，地方此前也未出台文件就首付比例做另行规定，下调首套房首付比例没有突破“政策线”，是金融机构以不违背调控政策为前提条件在自身权限范围内做出的商业性调整。（2）就下调贷款利率而言，2019年8月，人民银行发布《贷款市场报价利率（LPR）问答》指出，“首套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60 个基点”。本轮调整房贷利率的城市，下调后的加点仍明显高于该政策要求的下限（如广州首、二套房贷款利率下调后为5.4%-LPR=80BP>0BP、5.6%-LPR=100BP>60BP）。  未来或有更多符合条件的城市效仿做出“商业性调整”，也不排除不违背调控政策的“商业性调整”向更多领域扩围。（1）就已有放松领域而言，其他城市效仿的概率较高。执行纠偏和防范销售持续大幅下行都是化解房企流动性危机的必要手段（详见《房地产放松的空间有多大?》），在2021Q4销售明显走弱的背景下，地方政府放松房地产的诉求较强，再加上当前稳增长压力较大和央行亟需宽信用抓手，房地产需求端存在适度放松的必要性。效仿的领域可能包括：①房贷利率下调。目前多数城市房贷利率偏高，超过15个一二线城市的首套房贷款利率的上浮基点高于50BP，二套房上浮基点高于100BP，不少非限购城市的上浮基点也明显高于政策最低要求。②符合条件的城市下调首付比例。在前期调控较严时期，不少非限购城市的首套房首付比例均按25%执行。③房贷审核加快、放款周期缩短等。（2）就其他领域而言，部分执行价存在“随行就市”调整的可能性，如房地联动价、二手房核验价等。  预计未来需求端放松仍会限定在“商业性调整”范围内，明显“政策性突破”的概率不高,“房住不炒”与“房非手段”是不易动摇的政策基调。2016年底“房住不炒”提出以来，无论是中央层面还是地方层面，几乎没有明显通过“政策性突破”放松需求端的先例，尤其没有对已有限购限贷政策的改变，“房住不炒”与“房非手段”始终是不易动摇的政策基调。当前，虽然房地产需求端存在适度放松的必要性，但预计仍会限定在“商业性调整”范围内，明显“政策性突破”的概率不高。  风险提示：信息披露不全，经济超预期，政策超预期等 Table_Tit le 2022年2月24日 房地产放松的尺度有多大？ Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 陈雨田 分析师 SAC执业证书编号：S1450521070001 chenyt4@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 以史为鉴：历次房地产放松的主要背景与标志事件 2021-11-27 房地产放松的空间有多大？ 2022-11-23 2 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 单击此处输入文字。 1. 2022年以来，房地产需求端放松的两阶段与三方面 2022年以来，房地产需求端放松可以划分为两个阶段。 第一阶段为年初至2月中旬，放松以公积金、购房补贴、人才政策为主。包括1月北海、自贡、南宁等下调公积金贷款首付比例或放宽首套认定标准；1月-2月上旬长春、昆明、安徽、惠州等出台购房补贴政策；2月上旬浙江等出台人才落户和补贴优惠政策。 表1：2022年初至2月中旬房地产需求端放松梳理 时间 城市/省份 简述 事件 2022-1-1 长春 购房补贴 对于引进人才在长春自住购房给予20-50万元购房补贴。 2022-1-3 昆明 购房补贴 对符合条件的在昆首次购买商品住房且无自有住房的全日制博士、研究生，分别给予8万元、5万元的一次性购房补贴。 2022-1-4 青岛 公积金放宽 烟台、威海、潍坊、日照胶东四市居民在青岛购房可享公积金二次贷款。 2022-1-14 北海 公积金放宽 北海市住房公积金管理中心通知，缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例由60%下调至40%。 2022-1-18 自贡 公积金放宽 放宽公积金贷款首套房认定标准，实行认贷不认房。 2022-1-19 南宁 公积金放宽 首套房公积金贷款的最高额度从60万元提高至70万元，第二套房公积金贷款的最高额度从50万元提高到60万元；适当降低二套房贷款首付比例。 2022-1-27 安徽 鼓励住房消费 印发《进一步做好近期促进消费工作若干措施》，其中提到引导房产、汽车、家电销售企业在春节消费旺季，通过分期免手续费、赠送抵扣券、降低首付比例、补贴置换等方式，扩大大宗商品消费。 2022-2-8 惠州 购房补贴 博士、硕士、本科、专科每平米购房补贴250元、200元、150元、100元，补贴上限为144平。 2022-2-16 浙江 人才政策 除杭州市区外，全面放开专科以上学历毕业生落户限制。高校毕业生到浙江工作，可享受2万-40万不等的生活补助或购房补贴。 资料来源：地方住建局等，安信证券研究中心 2月17日以来，需求端放松进入第二阶段，主要包括三个方面，（1）非限购城市下调首套首付比例。2月17日，菏泽部分银行下调首套（无房且无贷款记录）首付比例至20%，并同时下调房贷利率；2月18日，赣州、重庆的部分银行下调首套首付比例至20%；2月21日至2月23日，驻马店、佛山（非限购区域）、南通、蚌埠等非限购城市的首套最低首付比例下调至20%。（2）房贷利率下调。2月21日，六大行同步下调广州房贷利率，首套从5.6%下调至5.4%，二套从5.8%下调至5.6%；此后苏州、南京、杭州、深圳等多个城市房贷利率均有所下调。（3）房贷放款节奏加快。上海、杭州、成都等多个城市房贷放款周期缩短，杭州最短缩短至一周。 表1：2022年2月17日以来房地产需求端放松梳理 时间 城市 事件简述 事件详述 2022-2-17 菏泽 下调商贷首付比例 山东菏泽工行、建行、农行对名下无住房且无个人住房贷款记录的购房者，首付比例可执行20%；首套房、二套房贷款利率分别由去年年末的5.95%、6.14%下调至5.6%、5.95%。 2022-2-18 重庆 下调商贷首付比例 根据上证报报道，部分银行下调首套房首付比例至20%。 2022-2-18 赣州 下调商贷首付比例 根据上证报报道，部分银行下调首套房首付比例至20%。 2022-2-19 郑州 计划降低二手房交易税费、推进安置房货币化安置等 根据郑州日报报道，2月15日召开的郑州市委全会暨市委经济工作会上，郑州代市长何雄表示： 1、计划降低二手房交易个人所得税等措施，鼓励市民卖小买大、卖旧买新 2、大力推进安置房货币化安置，鼓励动迁群众、特别是已经首套房安置的实行货币化安置。同时盘活已建安置房，转化为保障性租赁住房 2022-2-20 上海 房贷放款加快 根据每日经济新闻，银行对二手房贷款审批和放款均有所提速，大多在过户完成后一个月内可放款。 2022-2-21 驻马店 下调商贷首付比例 澎湃新闻从河南驻马店当地中介处获悉，驻马店部分一手楼盘首付比例也已下调至20%，另有部分项目推出首付分期活动，最低订房首付仅需2万元左右。 2022-2-21 广州 下调房贷利率 根据央视新闻报道，从2月21日起，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大银行同步下调广州地区房贷利率。其中，首套房利率从此前的5.6%（LPR+100BP）下调至5.4%（LPR+80BP），二套房利率从5.8%（LPR+120BP）下调至5.6%（LPR+100BP） 2022-2-21 苏州、南京 下调房贷利率 1、根据财联社，有多家银行将首套房贷利率调降0.05个百分点至4.9%，该地区首套房贷款利率最低已降至4.8%。 2、2月以来，南京各大银行房贷利率普遍下调，首套平均在5.9%左右，极个别银行可以低至5.6%。 2022-2-21 杭州、成都 房贷放款加快 根据财联社，成都地区一家大型银行人士表示，该行审批完成一周后，基本不超过半个月即可放款；杭州某银行信贷经理亦表示，该行快则一周放款，慢则半个月，但都不会超过一个月。 2022-2-22 佛山 下调商贷首付比例 根据财联社，佛山非限购区域部分楼盘首付比例也出现下调，最低降至2成 2022-2-22 南通 下调商贷首付比例 根据南通楼市动态，“与中海翠湖溪岸项目合作的个别银行首付比例可低至2成，具体看客户的资质和条件去申请。” 3 固定收益主题报告 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 2022-2-22 蚌埠 下调商贷首付比例 根据第一财经，蚌埠近期部分楼盘首套房首付比可按20%执行。 2022-2-23 深圳、杭州 下调房贷利率 1、 杭州首套、二套房按揭利率均迎来下调。目前，各大银行首套房利率基本稳定在5.6%-5.65%,个别银行最低可以做到5.5%，二套房利率则普遍在5.85%左右。 2、 深圳首套房贷利率降至4.9% 为三年最低、一线城市最低。 资料来源：上证报等，安信证券研究中心 2. 近期房地产需求端放松的共性 2月17日以来，不同城市需求端放松的共性可以归属为“商业性调整”而非“政策性突破”。 （1）就下调首付比例而言，2016年2月，人民银行、银保监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，规定在不实施限购措施的城市，商贷首套房最低首付比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。本次下调首付比例的城市均为非限购城市，地方此前也未出台文件就首付比例做另行规定，下调首套房首付比例没有突破“政策线”，是金融机构以不违背调控政策为前提条件在自身权限范围内做出的商业性调整。 （2）就下调贷款利率而言，2019年8月，人民银行发布《贷款市场报价利率（LPR）问答》指出，“首套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60 个基点”。本轮调整房贷利率的城市，下调后的加点仍明显高于该政策要求的下限（如广州首、二套房贷款利率下调后为5.4%-LPR=80BP>0BP、5.6%-LPR=100BP>60BP）。 表2：首付比例和房贷利率的全国政策规定 大类 中类 时间 部门 文件名 相关规定 首付比例 限购 (首套30%，二套4 0 % ) 2014.9.30 央行、银监会 《关于进一步做好住房金融服务工作通知》 对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。 2015.3.30 央行、住建部、银监会 《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》 对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40% 不限购 (首套20%，二套3 0 % ) 2016.2