房地产行业：稳增长系列报告之一-探究预售资金监管纠偏的预期影响

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 行业深度报告 ● 房地产行业 2022年2月18日 [table_main] 公司深度报告模板 探究预售资金监管纠偏的预期影响 ——稳增长系列报告之一 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点：  预售资金监管全国无统一标准，目前主要有三种模式。预售资金监管的现行政策可追溯到1994年出台的《城市商品房预售管理办法》，其允许各地区因城施策，目前主要有三种提取方式：1）部分城市将资金监管额度规定为预收款总额的10%~40%；2）部分城市规定在工程造价的基础上按照一定比例上浮；3）还有部分城市将预售资金监管额度规定为以每平米建造成本为基准。  “一城一策”地方自主性强，21年下半年开始监管趋严。不同地区预售资金监管的方式差别较大，由此带来部分城市存在监管细则不明确、提取基数和提取比例过高、提取节奏较慢等问题。自2021年下半年以来，保竣工、保交付的背景下，预售资金监管明显趋严，在融资需求难以得到满足的情况下，进一步加大了企业的资金压力。  预售资金监管由“一城一策”向全国统一化转变。由于具体细则尚未公布，从媒体报道中我们可以总结出监管办法调整的几个重点：1）监管办法由“一城一策”变为全国统一标准，由于各地的监管模式不一，在进行调整之后，所受影响程度不同，之前过度监管的资金将得到释放；2）“保竣工、保交付”还是首要任务，本次监管办法的调整规范是对之前监管问题的纠偏，而不是全面放松，对政策调整效果还需理性看待；3）监管模式规范之后，之前监管额度受限额度较大的部分民企的资金压力将得以缓解。  基于总量和公司角度，对新监管办法预期影响的测算。从总量上看，监管办法在三种模式下带来的最大资金增量为20%左右，全国监管办法的规范在一定程度上有助于缓解企业资金紧张的难题，不过通过测算得到的最大资金释放量，未必等于实际执行中带来的资金增量。从公司层面看，通过可测算的“有息负债扣除预收减应付后的负债权益比”来近似衡量“三道红线”中的“净负债率”，三种比例下，民企资产负债表改善幅度最大，监管比例为10%的情况下，央企、地方国企及混合所有制企业、民营企业调整后的负债权益比均达到了1以下。  投资建议：目前基本面仍处于下行途中，景气度处于历史最差，在“稳增长”主线下，政策博弈预期不断增强，行情演绎路径逐渐清晰，在政策宽松初期，市场首先寻找确定性，即逻辑顺畅的央国企，随着政策不断演绎，市场逐步从分歧走向共识，行情从央国企向民企和物管公司过渡，我们认为一、二季度央、民、物企均有机会。目前行业政策支持从供给侧向需求侧逐步过渡，预售资金监管调整是“稳增长”的开端，各地“因城施策”从公积金贷款放松到商贷放松，政策宽松范围逐步扩散。后续继续关注两会前后的政策落地、首批集中供地及房企收并购情况。建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656）；建议关注优质物业管理公司：招商积余（001914）、旭辉永升服务（1995.HK）、金科服务（9666.HK）、新大正（002968）。  风险提示：政策推行不及预期、销售下滑超预期的风险。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 特别鸣谢:实习生 张曦 相对沪深300表现图 -10.00%-8.00%-6.00%-4.00%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%沪深300房地产(中信) 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】行业点评_房地产行业_保障性租赁住房支持力度加大，房企融资环境进一步改善——关于《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》点评 【银河地产】行业动态报告_稳增长主线下，行情演绎路径逐渐清晰 【银河地产】行业点评_房地产行业_百强开 年表现不佳，销售还未触底——1月百强房企销售点评 【银河地产】行业点评_房地产行业_基本面指标继续探底，政策博弈仍有空间——国家统计局2021年1-12月行业数据跟踪 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 1 目 录 一、预售资金监管全国无统一标准，目前主要有三种模式 ........................................................................................... 2 二、“一城一策”地方自主性强，21年下半年开始监管趋严 .......................................................................................... 2 三、预售资金监管由“一城一策”向全国统一化转变 ....................................................................................................... 4 四、基于总量角度，新监管办法预期影响测算............................................................................................................... 4 五、基于公司角度，新监管办法预期影响测算............................................................................................................... 5 六、投资建议 ...................................................................................................................................................................... 8 七、风险提示 ...................................................................................................................................................................... 8 插 图 目 录......................................................................................................................................................................... 9 表 格 目 录......................................................................................................................................................................... 9 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 一、预售资金监管全国无统一标准，目前主要有三种模式 预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。现行政策可追溯到1994年出台的《城市商品房预售管理办法》，其曾对预售资金监管做出原则性规定，允许各地区自主出台相应的“预售资金监督管理办法”和“预售资金监督管理实施细则”，全国并没有统一的标准，目前主要有三种提取方式： 1）部分城市将资金监管额度规定为预收款总额的10%~40%，如广东各市普遍为10%，襄阳为10%，昆明为30%，重庆为35%； 2）部分城市规定在工程造价的基础上按照一定比例上浮，如福建各市多为1.2倍，浙江为1.3倍； 3）还有部分城市将预售资金监管额度规定为以每平米建造成本为基准，如北京要求每平米不得低于5000元，湖州不得低于4500元，济南不低于3300元。 表1：现行预售资金监管方式 方式 地区 监管方式 方式1：预收款总额*监管比例 珠海 取得商品房预售许可证的，专用监管账户内累计进账总金额原则上按10%预留，90拨付 惠州 项目预售后，专用账户内的资金按预售合同总金额的10%计算留存 昆明 按照专款专用原则，实行分阶段、按比例动态监管，重点监管资金额度为项目预售总额的30% 重庆 纳入监管的首付款按照预售总额的35%确定 襄阳 重点监管资金额度为项目总预售款的10%部分，非重点监管资金为项目总预售款10%以外的部分 方式2：工程造价*上浮比例 杭州 商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。其中监管项目工程预算清册总额不低于130% 福州 新建商品房项目的监管额度原则上不少于项目工程总造价的1.2倍，并按工程建设进度节点拨付使用监管额度内的商品房预售资金 方式3：以每平米建造成本为基准 北京 项目重点监管额度由区住房城乡建设主管部门根据项目综合建设费用、交付使用条件、开发企业信用水平和经营状况等综合确定，每平方米不得低于5000元 济南 商品房预售资金监管标准，按照建设项目基础（正负零）以上平均建安造价、小区内配套费用3300元/平方米执行 湖州 房地产开发企业申报预售资金监管额度时，工程预算清册(毛坯)造价低于4500元/平方米，按4500元/平方米计算 资料来源：中指研究院，各地方政府网站，中国银河证券研究院 二、“一城一策”地方自主性强，21年下半年开始监管趋严 不同地区预售资金监管的方式差别较大，由此带来部分城市存在监管细则不明确、提取基数和提取比例过高、提取节奏较慢等问题。同时，“一城一策”也意味着地方政府自主性更高，当风险事件来临时，地方监管趋严带来部分房企短期资金压力快速增加，造成因预售资金监管而出现现金流紧张的问题。自2021年下半年以来，保竣工、保交付势在必行的背景下，由于 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 3 资金承压以及出现债务违约的情况，政府与企业之间信任度降低，各地预售政策纷纷调整，放松和收紧交错进行，总体来看，预售资金监管明显趋严，各方对共同管理账户下的资金监管要求显著提升。部分城市出现矫枉过正的问题，在融资需求难以得到满足的情况下，进一步加大了企业的资金压力。 表2：10月以来各地发布的预售资金监管新规 预售资金监管政策 日期 地区 关键内容 放松 10月10日 哈尔滨 《关于促进哈尔滨市房地产市场平稳健康发展的实施意见》提出加快预售资金返还 11月23日 成都 《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》提出提高预售资金监管使用效率。企业信用等级为A级及以上的，可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度。另外，规范区（市）县节点支取审核流程，进一步压缩办理时限，5个工作日内完成审核 1月5日 南平 为降低房企重点监管资金沉淀压力，对信用评级为AAA的房企业可凭银行担保函，抵顶不高于担保函额度的预售监管资金，抵顶额度不高于重点监管资金的50% 1月18日 烟台 对守信企业落实相应激励