中标菜鸟网络总部新园区项目，阿里系项目版图持续扩大

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 公司研究 半年报点评 中标菜鸟网络总部新园区项目 阿里系项目版图持续扩大 ——特发服务（300917.SZ ） 房地产/物业服务及管理 事件： 特发服务成功中标菜鸟网络总部新园区项目。这是继2019年8月中标菜鸟网络西溪首座项目后，特发服务再次拿下菜鸟网络总部一体化IFM服务。 投资摘要：  阿里版图持续扩大 2020年公司中标阿里总部楼内物业项目及阿里巴巴亲橙里项目，北京分公司中标阿里中国尊项目，开拓超高层物业服务项目，深入扩大阿里系项目版图。 此次中标菜鸟网络总部新园区项目后，特发服务全面承接阿里系三大总部级自建园区——阿里巴巴西溪园区、蚂蚁A空间园区、菜鸟总部园区，进一步扩展了特发服务的业务范围。 公司与阿里合作持续扩大，侧面说明公司服务的高质量。公司曾于2018年获得阿里巴巴年度极致服务团的奖项。  阿里集团是公司第二大客户 在2020年三季报中，前五大客户分别为华为、阿里巴巴、特发集团、中国移动和腾讯，占比分别为27%、16%、3%、2%和2%。 菜鸟总部园区项目总建筑面积近30万平方米，服务团队500余人。此次中标有利于稳固头部客户的收入占比。  公司换届选举完成 管理层保持稳定 公司于2021年10月14日召开公司第二届董事会第一次会议，同意选举陈宝杰先生为公司第二届董事会董事长，聘任崔平先生为公司总经理。陈宝杰先生和崔平先生自2018年10月起分别担任公司董事长和总经理，此次换届选举得以连任，管理层保持稳定有利于公司平稳发展。 投资建议：我们预计公司2021-2023年收入分别为16.1、18.3、21.1亿元；归母净利润分别为1.3、1.5、1.7亿元；每股收益分别为1.03、1.15、1.32元，对应PE分别为22.2、19.8、17.3倍。维持“买入”评级。 风险提示：业务扩展不及预期风险、物业管理费率降低风险、疫情反复风险。 财务指标预测 指标 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入（百万元） 891.22 1,108.66 1,606.66 1,832.12 2,111.14 增长率（%） 27.50% 24.40% 44.92% 14.03% 15.23% 归母净利润（百万元） 65.33 99.31 133.54 149.95 171.25 增长率（%） 26.12% 52.01% 34.48% 12.29% 14.21% 净资产收益率（%） 25.67% 12.63% 14.06% 13.64% 13.48% 每股收益(元) - - 1.03 1.15 1.32 PE - - 22.21 19.78 17.32 PB - - 3.12 2.70 2.33 资料来源：公司财报、申港证券研究所 评级 买入（维持） 2022年2月11日 王源 分析师 SAC执业证书编号：S1660521040001 Wangyuan02@shgsec.com 交易数据 时间2022.2.10 总市值/流通市值（亿元） 36.97/36.97 总股本（亿股） 130.00 收盘价（元） 28.44 一年内最低价/最高价（元） 38.00/22.07 公司股价表现走势图 资料来源：Wind，申港证券研究所 相关报告 1、《特发服务公司深度研究：园区物业稀缺标的 政务服务实现突破》2021-08-05 2、《特发服务公司中报点评：口岸管养如期贡献收入，现金流充沛》2021-08-27 3、《特发服务公司三季报点评：业绩符合预期 管理层换届连任》2021-10-29 01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0000510152025303540452020-12-212021-01-182021-02-192021-03-182021-04-152021-05-172021-06-112021-07-092021-08-052021-09-012021-09-302021-11-032021-11-302021-12-272022-01-24特发服务沪深300 特发服务（300917.SZ）事件点评 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 4 证券研究报告 表1：公司盈利预测表 利润表 单位:百万 元 资产负债表 单位:百万 元 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入 891 1109 1607 1832 2111 流动资产合计 404 1017 1211 1370 1553 营业成本 725 878 1289 1472 1696 货币资金 179 717 809 912 1025 营业税金及附加 6 5 8 9 10 应收账款 205 276 370 422 487 营业费用 10 10 16 17 20 其他应收款 0 14 20 23 26 管理费用 65 82 118 135 155 预付款项 4 5 7 10 12 研发费用 0 0 0 0 0 存货 3 4 5 6 7 财务费用 0 0 0 0 0 其他流动资产 2 1 -1 -2 -4 资产减值损失 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 非流动资产合计 80 83 83 83 84 公允价值变动收益 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 长期股权投资 10 12 12 12 12 投资净收益 3.62 3.26 14.00 14.00 14.00 固定资产 7.81 8.56 8.63 8.96 10.45 营业利润 89 143 190 213 244 无形资产 0 1 1 1 1 营业外收入 2.33 0.31 0.89 1.18 0.80 商誉 0 0 0 0 0 营业外支出 0.13 0.23 0.17 0.17 0.19 其他非流动资产 0 0 0 0 0 利润总额 91 144 191 214 244 资产总计 485 1100 1294 1454 1637 所得税 24 35 48 54 61 流动负债合计 212 284 302 300 299 净利润 68 108 143 160 183 短期借款 0 0 0 0 0 少数股东损益 2 9 9 10 11 应付账款 57 73 105 120 139 归属母公司净利润 65 99 134 150 171 预收款项 10 0 -15 -32 -51 EBITDA 94 149 191 214 244 一年内到期的非流动负债 1 1 1 1 1 EPS（元） 0.87 0.99 1.03 1.15 1.32 非流动负债合计 6 7 11 12 15 主要财务比率 长期借款 0 0 0 0 0 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 应付债券 0 0 0 0 0 成长能力 负债合计 217 291 312 312 314 营业收入增长 27.50% 24.40% 44.92% 14.03% 15.23% 少数股东权益 13 22 32 42 54 营业利润增长 18.28% 61.29% 32.74% 12.03% 14.19% 实收资本（或股本） 75 100 130 130 130 归属于母公司净利润增长 34.48% 12.29% 34.48% 12.29% 14.21% 资本公积 52 460 460 460 460 获利能力 未分配利润 119 211 324 451 597 毛利率(%) 18.65% 20.76% 19.78% 19.68% 19.68% 归属母公司股东权益合计 255 786 950 1099 1270 净利率(%) 7.59% 9.77% 8.90% 8.75% 8.66% 负债和所有者权益 485 1100 1294 1454 1637 总资产净利润(%) 13.48% 9.03% 10.32% 10.32% 10.46% 现金流量表 单位:百万 元 ROE(%) 25.67% 12.63% 14.06% 13.64% 13.48% 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 偿债能力 经营活动现金流 57 104 45 89 98 资产负债率(%) 45% 26% 24% 21% 19% 净利润 68 108 143 160 183 流动比率 1.91 3.58 4.01 4.57 5.20 折旧摊销 4.87 6.05 0.00 0.47 0.52 速动比率 1.90 3.56 4.00 4.55 5.17 财务费用 0 0 0 0 0 营运能力 应付帐款减少 -54 -71 -94 -52 -64 总资产周转率 2.10 1.40 1.34 1.33 1.37 预收帐款增加 -20 -10 -15 -17 -19 应收账款周转率 5 5 5 5 5 投资活动现金流 0 -5 13 13 13 应付账款周转率 17.19 17.05 18.03 16.23 16.30 公允价值变动收益 0 0 0 0 0 每股指标（元） 长期股权投资减少 0 0 0 0 0 每股收益(最新摊薄) 0.87 0.99 1.03 1.15 1.32 投资收益 4 3 14 14 14 每股净现金流(最新摊薄) 0.81 5.38 0.71 0.79 0.87 筹资活动现金流 3 439 34 1 2 每股净资产(最新摊薄) 3.39 7.86 7.31 8.46 9.77 应付债券增加 0 0 0 0 0 估值比率 长期借款增加 0 0 0 0 0 P/E 26.22 23.04 22.21 19.78 17.32 普通股增加 0 25 30 0 0 P/B 6.72 2.90 3.12 2.70 2.33 资本公积增加 7 408 0 0 0 EV/EBITDA 16.27 10.50 13.06 9.60 7.95 现金净增加额 61 538 92 103 113 资料来源：公司财报，申港证券研究所 rQsMpQsNtRmQpMqR8OaO8OnPnNmOtRjMmMnPkPqRoP8OqRpRMYrNtPuOpPsP特发服务（300917.SZ）事件点评 敬请参阅最后一页免责声明 3 / 4 证券研究报告 分析师简介 王源，男，现任职于申港证券，北京大学金融硕士，研究方向为房地产，证书编号：S1660521040001。 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人独立研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处，不受任何第三方的影响和授意。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会