房地产：从过松到困境，再反转

预售资金监管自1994年开启预售制度以来就存在，然而在实际的操作当中，由于监管很弱，使其成为了房企最重要的融资来源。预售资金在房企负债来源中占比超过了60%，按照1994年《城市商品房预售管理办法》的相关规定，预售资金主要包括定金、首付款、按揭贷款等，其用途主要用于销售期房之后的后续工程建设支出。然而，在实际的操作当中，预售资金的监管力度很弱，构成了房企最主要的融资来源。由于目前全行业超过80%都以期房形式完成，也即每年超过12万亿元的商品住宅销售，都属于预售资金，需要接受监管。 2021年7月八部委联合出台规范房地产行业发展的文件，明确提出对交易资金进行监管，使上述“黑箱”透明化，叠加房企暴雷事件，引发了各地政府为了响应保交楼要求，纷纷超额冻结预售资金，带来行业资金链空前紧张。在八部委联合出台规范房地产行业发展文件后，我们是全市场唯一讨论预售资金监管带来的负面影响，认为行业收缩将超过2018年资管新规和2020年三条红线的影响，剧烈的行业缩表会进一步引发居民预期的改变。目前来看，全部得到验证。 当前，媒体报道政府下发文件（财联社《全国性商品房预售资金监管办法出台房企有望获更多流动性》），对预售资金监管再次出台文件，我们预计是将预售资金从规定要监管但实际未监管（2021年以前）、到担心出风险因此超额监管（2021年至今）之后，再度纠偏，既不会回到几乎不监管时代，也不会超额监管，进入真正的规范市场。我们认为，预售资金一定需要监管，这是预售制度背后房企应尽的义务，也是居民权利应得到的保障，因此，不会重新回到几乎不监管的时代，但也要让各地政府不能在能够完成保交楼情况下进行超额监管。本次媒体报道，下放到各级政府制定具体细则，预计将带来一次新的纠偏。例如，对房价较高的城市，更合理的做法是根据未付工程款进行监管，而非是根据货值的比例进行监管。推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口等，受益我爱我家，同时推荐物业板块，受益招商积余、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。 风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 表1:重点公司盈利预测 表2:重点物业类公司盈利