证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究 报 告 房地产行业周报 推荐（维持） 4年来首次“普降+定向”，“未松先紧”过渡到“松紧对冲”，多维度估值筑底待修复 投资要点：  房地产行业数据：上周（19/08/31-19/09/06）主流45城一手房成交617万平米，环比+0.2%；其中，一二线环比-1%、三四线环比+6%；9月月成交同比+4%，较8月上升13pct，其中一二线同比+1%、三四线同比+12%，分别较8月+8pct和+28pct。上周14个重点城市二手房合计周成交130万平米，环比-16%；9月截至上周累计成交124万平米，较8月环比+3%，较去年9月同期同比+35%。库存方面，上周15城推盘环比-15%，成交环比+13%，周成交/推盘比1.04倍，高于上周的0.79倍，高于8月的0.87倍；15城可售面积7,750万平米，环比-0.71%；3个月移动平均去化月数为8.7个月，环比下降0.1个月，行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。  主要政策新闻：宏观方面，李克强总理主持召开国务院常务会议，部署精准施策加大力度做好“六稳”工作，其中指出运用普遍降准和定向降准等工具，提前下达2020年部分专项债额度，确保明年初可使用见效。刘鹤指出：金融管理部门要强化监管责任，加大逆周期调节力度，下大力气疏通货币政策传导机制。央行宣布9月16日起全面降准0.5pct，定向降准1pct，于10月15日和11月15日分两次实施，每次下调0.5pct。中央经济工作会议称积极的财政政策取向不变，稳健的货币政策要保持中性。国务院常务会：以奖代补，支持部分城市开展深化民营和小微企业金融服务综合改革试点。地方政策方面，珠海全面取消外地人限购；南京市规划资源局首创新政推动开发商“拿地即开工”；长沙市明确购买公寓可落户；上海市印发开展区域性国资国企综合改革试验的实施方案；上海银保监局要求辖内信托公司报备新增房地产及通道业务。  公司动态跟踪：8月销售情况：荣盛发展销售额78亿元（+14%），签约面积77万平米（+14%）；中南建设销售额约151亿元（+18%），销售面积约114万平米（+38%）；万科A销售面积277万平米（+8%），销售额441亿元（+15%）；新城控股销售额约245.15亿元，销售面积约229.39万平米；金地集团签约面积77.3万平米（+43%），签约额164.6亿元（+46%）；融创中国销售额约512.7亿元（+27%），销售面积约351.8万平米（+25%）；旭辉控股集团销售额约人民币137.6亿元，销售面积约96.56万平米。招商蛇口已完成支付现金购买中航国际控股持有的中航善达22.35%股份；中航善达总经理钟宏伟先生辞去公司总经理职务，辞职后其将继续担任公司董事及董事会战略委员会委员职务；公司董事会同意聘任董事长石正林先生兼任公司总经理职务。  一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨3.73%，沪深300指数上涨3.92%，相对收益为-0.19%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第17位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：中迪投资、ST岩石、世纪星源、哈高科、浙江广厦，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为中航善达、数源科技、皇庭国际、新华联、运盛实业。  投资建议：我们认为近期宏观经济下行压力大，政府加大逆周期调节力度、再次强调六稳，房地产政策逐步从之前的“未松先紧”向“松紧对冲”过渡，总体政策和资金环境或将边际改善，并全球流动性宽松预期升温，而板块估值仍处于低位，主流房企19PE仅4-9倍，NAV折价20-80%，主流房企股息率高达18A4.5%和19E5.9%、远高于10Y国债3%，板块PE TTM9.1倍、处于12年以来8.4-30.3倍估值区间的3%分位，明显低于同期沪深两市的18%。我们维持开发板块推荐评级，推荐：1）低估值、高股息龙头：保利地产、金地集团、万科A、融创中国、绿地控股、招商蛇口；2）二线成长蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展；3）商业地产：大悦城；4）国企改革：首开股份。此外，维持物管板块推荐评级，维持推荐：中航善达，并建议关注：碧桂园服务、永升生活服务等。  风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧以及融资政策超预期收紧。 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 占比% 股票家数(只) 131 3.56 总市值(亿元) 21,641.14 3.46 流通市值(亿元) 19,471.14 4.26 % 1M 6M 12M 绝对表现 3.02 -9.88 12.47 相对表现 -6.01 -13.55 -7.99 《2019H1房地产行业财报综述：板块结算量质齐升，高预收款确保稳增》 2019-09-01 《8月房企销售数据点评：主流房企销售增速扩大，集中度提升趋势明显》 2019-09-01 《【华创地产】国常会点评：从“预对冲”过渡到“对冲”，主流房企低估值修复、并长线投资价值凸显》 2019-09-05 -14%3%20%37%18/0918/1119/0119/0319/0519/072018-09-10～2019-09-06沪深300房地产相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2019年09月08日 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目录 一、行业数据 ............................................................................................................................................................................. 4 （一）新房成交量：上周45城周成交环比+0.2%，月成交同比+4%，一二线同比+1%、三四线同比+12% ........ 4 1、成交周环比：上周45城周成交环比上升0.2%，一二线环比下降1%、三四线环比上升6% ....................... 4 2、成交月同比：9月45城月成交同比上升4%，一二线同比上升1%、三四线同比上升12% ......................... 5 （二）二手房成交量：上周14城周成交环比-16%，9月月成交同比+35%、较上月+32pct ................................... 7 （三）新房库存：15城上周推盘环比-15%，可售面积环比-0.1%、去化月数下降0.1个月 ................................. 10 二、行业政策和新闻跟踪 ....................................................................................................................................................... 13 三、重点公司公告 ................................................................................................................................................................... 15 四、板块行情回顾 ................................................................................................................................................................... 18 五、风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧 ................................................................... 19 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表1、13-19年周均成交面积&19年最近8周成交面积 .................................................................................................... 4 图表2、各线城市一手房成交面积同比 .................................................................................................................................. 5 图表3、45城一手房累计成交同比 ......................................................................................................................................... 6 图表4、重点城市新房成交数据 .............................................................................................................................................. 6 图表5、14城二手房成交面积及环比、同比 ......................................................................................................................... 8 图表6、各线城市二手房成交面积同比 .................................................................................................................................. 8 图表7、各线城市二手房累计成交面积同比 .......................................................................................................................... 9 图表8、重点城市二手房成交数据 .......................................................................................................................................... 9 图表9、重点城市库存去化水平 .......................................................................................................................................