地产行业周报：市场成交依旧承压，物管年报表现优于开发
2022年2月6日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报市场成交依旧承压，物管年报表现优于开发 2核心摘要本周观点：受市场调整影响，1月百强房企销售面积同比下降44.4%，春节假期商品房成交亦显著下滑。业绩端，流动性问题引发的业绩冲击逐步体现，主流房企2021年预计归母净利润大多同比下降。对比来看，已公布预告物企业绩增速预计同比增长25%及以上，整体优于开发。投资建议方面，短期行业基本面依旧承压，政策博弈空间仍在，有望带动板块估值持续修复；中长期随着部分房企退出及房企内并购整合，行业格局有望重塑，具备融资、管控及产品优势的房企有望脱颖而出。开发方面，关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等，适度关注受益政策改善的二线弹性标的金科股份、新城控股、龙光集团等。多元化业务方面，物管板块估值已至历史低位，业绩稳步增长，性价比持续凸显，看好综合实力突出的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务等，以及轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。政策环境监测：1）所得税优惠政策出台，REITs发展如虎添翼；2）公募基金持仓梳理；3）房企业绩承压，物企稳步增长；4）百强房企1月销售延续下滑。市场运行监测：1）假期成交同比下滑，后续仍将承压。春节假期（1.31-2.5）重点50城新房日均成交246套，较2021年春节降44.3%。后续网签备案步入正轨后，单周成交有望从假期低基数中逐步回升，但受供需谨慎影响，短期成交仍将承受压力。2）改善型需求占比环比上升。2021年12月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升2.2pct至77.4%。3）库存环比微升，短期或相对稳定。16城取证库存10237万平，环比升0.2%。短期供货趋缓及去化承压下，库存或相对稳定。4）土地成交回落、溢价率回升，二三线占比提高。上周百城土地供应建面1220.9万平、成交建面619.6万平，环比升139.9%、降41.6%；成交溢价率0.7%，环比升0.5pct。其中一、二、三线成交建面分别占比1.1%、54.7%、44.3%，环比分别降16.9pct、升11.7pct、升5.1pct。资本市场监测：1）地产债：上周房企境内发债70.8亿元，环比增加29.3亿元，海外债发行12.53亿美元，环比增加6.3亿美元；境内外发行利率2.3%-7.5%，可比发行利率较前次下行。2）信托：上周集合信托发行10.5亿元，环比减少20.4亿元。3）地产股：上周房地产板块跌4.2%，跑赢沪深300（-4.51%）；当前地产板块PE（TTM）8.24倍，估值处于近五年13.79%分位。沪深港股通北向资金净流入前三为华侨城A、金科股份、万业企业；南向资金净流入前三为碧桂园服务、金科服务、融创服务。风险提示：1）供给充足性降低风险；2）房企业绩承压风险；3）政策呵护不及预期风险。 偏紧政策环境监测-政策梳理3资料来源：各部门网站，平安证券研究所中性偏松2022年1月24日厦门加强商品房预售资金监管2022年1月24日银保监坚持房住不炒，完善“三稳”，因城施策促良性循环健康发展2022年1月24日浙江2022年建设筹集保障性租赁住房30万套2022年1月25日住建部印发“十四五”建筑业发展规划2022年1月26日西安印发支持住房租赁市场发展财政资金补助和奖励办法2022年1月26日北京坚持房住不炒，完善“三稳”，稳步化解房地产灰犀牛风险2022年1月26日安徽引导房产、汽车等企业通过降低首付比例等方式扩大消费2022年1月29日财政部关于基础设施领域不动产投资信托基金试点税收政策的公告 政策环境监测-重点政策点评42020年1月10日所得税优惠政策出台，REITs发展如虎添翼事件描述：财政部、税务总局联合发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（下称《公告》）。点评：政策源于公募REITs无税收优惠，对发行机构缺乏吸引力。公募基础设施REITs作为加快国内基础设施领域建设、降低实体经济杠杆、满足社会资本投资需求的重要工具，具备重要发展价值。但因REITs面临税费多、多重征税问题，对发行机构缺乏吸引力，一定程度影响后者发行热情。例如，设立REITs前原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，以及REITs设立时原始权益人向REITs转让项目公司股权，需缴纳企业所得税、增值税、印花税、契税等，REITs运营阶段需缴纳企业所得税、房产税、增值税等。REITs设立阶段免征或递延企业所得税，有效降低发行机构税负。根据《公告》，设立REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，原始权益人和项目公司可不征收企业所得税；REITs设立阶段，原始权益人向REITs转让项目公司股权实现的资产增值，可递延至REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳，其中，对原始权益人按照战略配售要求自持的份额对应的增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。举个例子，假设基础设施资产原值10亿元，原始权益人向项目公司划转该资产时评估价值20亿元，原始权益人向REITs转让项目公司股权时、资产评估价值受二级市场波动影响升至25亿元，另外原始权益人战略配售比例为70%，政策出台前，原始权益人向项目公司划转资产产生增值10亿元（20亿-10亿），以及向REITs转让项目公司股权产生增值5亿元（25亿-20亿），缴纳企业所得税，按照25%税率计算为3.75亿元。政策出台后，资产划转可不征收企业所得税，转让公司股权时只对原始权益人非配售部分的资产增值（（25-10）*（1-70%））征收所得税，按照25%税率计算为1.125亿元。当然，REITs资产折旧摊销的计税基础将不再是新政前最新评估价值25亿，而要根据原始权益人配售比例相应降低，导致运营阶段历年折旧摊销金额有所减少、税盾降低，但整体看新政后将有效降低原始权益人税负，提高其发行积极性。二级市场认购REITs份额，遵循先进先出原则。根据《公告》，原始权益人通过二级市场认购（增持）该基础设施REITs份额，按先进先出原则认定优先处置战略配售份额。举个例子，假设原始权益人配售比例70%，REITs上市后通过二级市场先增持10%至80%，后又减持5%至75%，根据先进先出原则，或意味原始权益人将对减持所产生的资产增值缴纳企业所得税，但需结合后续更多政策细则进一步明确。资料来源：中华人民共和国财政部，平安证券研究所 政策环境监测-重点政策点评52020年1月10日公募基金持仓梳理事件描述：公募基金2021年年报持仓情况公布。点评：行业持仓比例小幅反弹，仍旧延续低配状态。由于市场对政策改善预期升温、对板块尤其龙头房企进行加仓，2021年末基金房地产行业持仓占比1.56%，较2021Q3小幅反弹0.17个百分点。但相对标准行业仍处于低配状态，相对标准行业配置比例低配0.54个百分点。前十重仓股新增中海物业、广宇发展。行业前十重仓股分别为保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、万业企业、中海物业、中国海外发展、碧桂园服务、新城控股、广宇发展，持股总市值分别为210亿元、162亿元、65亿元、51亿元、29亿元、13亿元、13亿元、11亿元、11亿元、10亿元。2021年末十大重仓股新增中海物业、广宇发展，减少招商积余、华润置地。金地集团、招商蛇口、保利发展增持规模靠前。前十大重仓股中，除碧桂园服务外，其余均获增持。其中金地集团、招商蛇口、保利发展增持数量较多，均超过2亿股。以上三家房企增持股份数量在66支重仓股中亦排名前三。资料来源：Wind，平安证券研究所1.560123456782013Q12013Q32014Q12014Q32015Q12015Q32016Q12016Q32017Q12017Q32018Q12018Q32019Q12019Q32020Q12020Q32021Q12021Q3占股票投资市值比（%）-3.0-2.0-1.00.01.02.03.02013Q12013Q32014Q12014Q32015Q12015Q32016Q12016Q32017Q12017Q32018Q12018Q32019Q12019Q32020Q12020Q32021Q12021Q3相对标准行业配置比例（%）2021Q4地产行业持仓比例反弹2021Q4地产行业持续低配2021Q4地产行业十大重仓股00.050.10.150.20.250.30.35050100150200250保利发展万科A金地集团招商蛇口万业企业中海物业中国海外发展碧桂园服务新城控股广宇发展持股总市值(亿元)持股市值占基金股票投资市值比(%，右轴)-5,00005,00010,00015,00020,00025,00030,000金地集团招商蛇口保利发展万科A万业企业广宇发展中国海外发展中海物业新城控股碧桂园服务季报持仓变动(万股)2021Q4十大重仓股持仓变动 政策环境监测-重点政策点评62020年1月10日房企业绩承压，物企稳步增长事件描述：房地产企业、物管企业公布2021年业绩预告。点评：截至2022年2月6日，申万地产板块已有62家企业发布2021年业绩预告，其中预增3家、略增4家、扭亏10家，合计占比27.4%。从主流房企来看，流动性问题引发的业绩冲击逐步体现，2021年预计归母净利润增速普遍低于2020年，其中已遭遇信用风险事件房企预计2021年业绩呈现亏损。细究业绩变动原因，除前期高地价项目结算致毛利率承压外，市场调整、流动性压力带来降价促销、竣工节奏放缓、存货减值计提等亦为重要理由。后续短期行业阵痛期延续预计仍将对结算业绩造成压力，但随着政策转暖、资金缓和，投资、销售筑底亦有望缓解业绩压力。物管方面，已公布业绩预告主要为保利物业与新大正，前者预计2021年归母净利润同比增长约25%，后者预计同比增长25%-28%。增长主要源自在管规模扩大。随着行业可供管理规模增加、新增长极日趋成熟、集中度持续提升，主流物企份额扩张、快速成长仍旧值得期待。资料来源：Wind，平安证券研究所3410171315024681012141618预增略增扭亏预减首亏续亏家2021业绩预告类型申万地产板块2021业绩预告情况主流房企2021年业绩预告（亿元、%）预告利润上限预告利润下限利润同比上限利润同比下限2020年利润增速预告变动原因中南建设21.27.1-70.0-90.070.0 四季度现房去化降低盈利，费用率增加等阳光城-45.0-58.0-185.2-209.829.9 计提存货跌价准备，竣工规模下降等华侨城A41.331.9-67.4-74.92.8疫情影响文旅盈利，房地产项目毛利率下降，股权转让收益减少，存货、固定资产计提减值荣盛发展1.51.0-98.0-98.7-17.8 竣工规模下降，结算毛利率下降首开股份9.06.0-71.0-81.013.8 毛利率下降，权益占比下降华夏幸福-331.0-391.0-1003.1-1166.8-74.9 财务费用大幅增加，各业务规模下滑泰禾集团1.31.0————-1171.8 结算收入同比增长，节约开支等大悦城1.30.9————-116.3 持有型物业收入提升，房地产项目竣工规模增长等蓝光发展-120.4-120.4-464.5-464.5-4.5 经营亏损、减值计提、资产处置等保利发展275.8-4.73.5结算毛利率下降绿地控股76.5-49.01.7毛利率下降，计提减值，投资收益减少等华发股份32.010.14.2经营规模稳中有增 政策环境监测-重点政策点评72020年1月10日百强房企1月销售延续下滑事件描述：克而瑞公布2022年1月百强房企销售数据。点评：①受市场调整影响，2022年1月百强房企销售金额、销售面积同比下降40.7%、44.4%，降幅较2021年12月进一步扩大。②各梯队均承压，TOP1-10、TOP11-20、TOP21-30
