地产行业周报：基金持仓延续下降，物业类中报预期优于开发

2020年07月26日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报基金持仓延续下降，物业类中报预期优于开发 2核心摘要本周观点：二季度末公募基金房地产持仓占比2.79%，创2017年下半年以来新低，其中万科等龙头房企减持较多，金科、中南等弹性标的获显著增持；受疫情影响，已公布业绩预告的79家上市房企多数业绩下滑，但部分房企如中南、天健仍保持较快增速，物业子板块同样表现较好。政策方面，本周韩正副总理召开房地产工作座谈会，强调“三稳”目标；宁波、南京、东莞调控政策收紧。“房住不炒”总基调下，后续不排除更多热点城市调控收紧可能性。板块投资方面，短期基本面改善助估值修复逻辑仍在，且大盘震荡加剧背景下，地产低估值、高股息率的避险优势凸显，建议关注：1）销售及业绩较佳的优质房企如中南建设、龙光集团、天健集团；2）低估值、高股息率的万科、保利、金地等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。政策环境监测：1）韩正：坚持“三稳”目标，确保房地产市场平稳健康发展；2）深圳：旧改签约比例达95%可实施个别征收。市场运行监测：1）成交环比回升，短期有望延续。本周（7.19-7.25）新房成交5.5万套、二手房成交2.5万套，环比升1.5%、5.0%；7月新房月日均成交同比升5.8%，较6月降6.2pct。考虑后续供应量较大且市场热度延续，成交短期有望维持不错水平。2）改善型需求占比提升。6月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比升4pct至84%。3）推盘环比减少，后续或仍将放量。7.13-7.19重点城市新推房源7149套，环比降18.7%；去化率63.4%，环比升9.2pct。年中冲刺后7月以来推盘量较6月底有所下降，但出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。4）库存环比略降，中期或仍将上行。16城取证库存9351万平，环比降0.3%。中期随着取证推盘加快、去化率承压，库存仍有进一步上行压力。5）土地成交下降、溢价率上升，一线占比上升。上周百城土地供应建面2180.9万平、成交建面2203万平，环比降15.8%、19.9%；成交溢价率17.9%，环比升2.4pct。其中一、二、三线成交建面分别占比10.7%、37.9%、51.4%，环比分别升3.3pct、降1.3pct、降2pct。财政压力下各地方供地数量及质量仍有望保持高位，同时宽资金环境、楼市热度持续有助于房企短期保持积极性；中期随着土地供应规模加大，叠加销售恢复放缓、新增土储无法转化为年内货值及销售，预计土地市场整体将趋于平稳。资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债139亿元、海外发债12亿美元，较上周增加66亿元、减少15亿美元；境内外发行利率处于1.78%-13%区间，可比发行利率较前次有升有降。2）信托：本周集合信托发行94亿元，较上周增加13亿元。3）地产股：本周申万地产板块跌0.86%，同沪深300持平（-0.86%）；当前地产板块PE（TTM）9.61倍，估值处于近五年23%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为保利、中天金融、金地，南向资金净流入前三房企为融创中国、碧桂园服务、绿城服务。风险提示：1）供货及交付节奏不及预期风险；2）房企大规模减值风险；3）板块毛利率下滑风险。 iUeWtUaXmV8OaO6MtRmMoMpPlOqQrOfQmOtM6MrRzRwMsQpQxNtQqQ本周话题：基金持仓继续下降，物业业绩优于开发32020年1月10日基金房地产持仓继续下降，物业业绩优于开发事件描述：公募基金近日公布二季度持仓情况，二季度末基金房地产行业持仓占比2.79%，较一季度末降0.89个百分点，低配0.73个百分点。同时当前临近中报季，新冠疫情冲击背景下，市场普遍关心上半年房企业绩情况。点评：机构持仓下降因板块涨幅靠后与机构减仓。2020Q2机构地产持仓再度下降，一方面因地产板块Q2上涨5.7%，跑输沪深300(+13.1%)，导致机构持有地产市值相对占比下降，另一方面因楼市恢复较好、地市升温，市场对政策改善预期降低导致对板块尤其龙头房企减仓。龙头房企减持较多，二线弹性标的更受青睐。从行业十大重仓股来看，前十重仓股分别为万科、保利、中南、金地、招商积余、金科、华夏幸福、阳光城、绿地，二季度末较一季度末新增绿地控股、减少招商蛇口；其中保利、万科两大龙头房企机构持股数下降最快，分别较一季度末下降2.3亿股、1.5亿股；二线弹性标的金科、中南则获机构显著增持，分别较一季度末增加6286万股、1561万股。另外非十大重仓股中，格力地产、天健集团增持幅度同样靠前，分别较一季度末增加2607万股、1831万股。资料来源：Wind，平安证券研究所2020Q2机构持仓比例下滑2020Q2机构十大重仓股2.8%3.7%5.1%4.4%3.7%2.8%-1.9%-0.6%0.7%0.1%-0.1%-0.7%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%20162017201820192020Q12020Q2占股票投资市值比（%）相对标准行业配置比例（%）00.10.20.30.40.50.60.7-2.5-2-1.5-1-0.500.51万科A保利地产中南建设金地集团招商积余金科股份华夏幸福阳光城绿地控股季报持仓变动(亿股)持股市值占基金股票投资市值比(%，右轴)2020Q2机构重仓股中持仓增幅前十房企01000200030004000500060007000金科股份格力地产天健集团华侨城A中南建设华联控股爱旭股份广宇发展南山控股顺发恒业季报持仓变动(万股) 本周话题：基金持仓继续下降，物业业绩优于开发42020年1月10日基金房地产持仓继续下降，物业业绩优于开发疫情影响竣工交付节奏，已披露上半年业绩预告的房企中多数业绩下滑。截至7月25日，已有79家上市房企发布2020年上半年业绩预告，其中预增11家、略增2家，扭亏6家，合计仅占比24%；首亏25家、预减22家、续亏9家、略减1家，合计占比达72%。主流房企业绩出现分化，天健、中南表现突出。由于基数及结算周期差异，房企上半年业绩呈现分化，天健集团、中南建设、保利地产预计净利润同比正增长，增速区间中值为419.7%、60.0%、1.7%；招商蛇口、大悦城预计净利润同比下滑，增速区间中值为-81.6%、-70.5%；泰禾集团因对已到期尚未还款的借款计提预计负债7.3亿元，预计净利润同比增速区间中值-206.4%。物业子板块表现较好。受业务稳定发展且新增并表主体招商物业影响，招商积余预计净利润同比增速区间中值为106.4%；新城悦服务、滨江服务、雅生活服务预计净利润同比增长不低于50%、90%、35%。资料来源：公司公告，平安证券研究所2020H1房企业绩预告情况25221196321051015202530首亏预减预增续亏扭亏不确定略增略减2020H1业绩预告类型子行业房企预告净利润上限（亿元）预告净利润下限（亿元）净利润同比增长上限（%）净利润同比增长下限（%）房地产开发招商蛇口10.08.0-79.6-83.7保利地产101.21.7中南建设22.319.770.050.0泰禾集团-14.6-18.6-193.5-219.2大悦城6.54.5-65.0-76.0天健集团13.012.0440.5398.9物业管理招商积余1.91.6124.088.7新城悦服务1.850.0滨江服务0.990.0雅生活服务7.335.0主流房企2020年上半年业绩预告 偏紧政策环境监测-本周政策梳理5资料来源：各部门网站，平安证券研究所中性南海诸岛偏松2020年7月23日银保监坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮2020年7月24日福州加强商品房预售资金监管，限制擅自挪用2020年7月21日长春第二次申请公积金个人住房贷款利率上浮10%2020年7月20日宁波市六区无房家庭可优先认购一套商品房，限售5年2020年7月22日最高法引导房产交易回归居住属性，防范炒地炒房投机行为2020年7月23日南京限制“假离婚”；优先保障无房刚需；严格执行“双限”2020年7月20日深圳旧改签约比例达95%可实施个别征收2020年7月20日青岛购房人有权暂缓、拒收房屋，并解除买卖合同2020年7月24日住建部推动新建建筑实施绿色设计，提高建筑建设底线控制水平2020年7月20日国务院全面推进城镇老旧小区改造工作2020年7月21日长春长春三环区域内二手住房交易不受购买时间限制2020年7月25日东莞二手房纳入限购范围，商品房获证3年后可交易2020年7月24日国务院重申“房住不炒”、因城施策，因地制宜推进旧改及棚改2020年7月22日北京具备条件的北京城镇家庭可按最新标准申请租房补贴 政策环境监测-重点政策点评6资料来源：深圳市人大常委会网站，新华网，平安证券研究所2020年1月10日深圳：旧改签约比例达95%可实施个别征收事件描述：7月20日，深圳发布《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》（下称“意见稿”），提出当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以对未签约部分房屋实施个别征收。点评：深圳当前规定旧改项目须100%业主、100%面积同意，并签署《拆迁补偿安置协议》后方能确认实施主体，利益诉求多元化下导致旧改项目开展一直较为缓慢。在此背景下，意见稿提出可由政府实施个别征收，一方面有助于提高项目征收效率、加快推进旧改项目；另一方面有助于增加商品房供应、缓解深圳住房供求矛盾，促进市场平稳健康发展。2020年1月10日韩正：坚持“三稳”目标，确保房地产市场平稳健康发展事件描述：7月24日，政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，提出要牢牢坚持“房住不炒”定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，确保房地产市场平稳健康发展。中央和国家机关有关部门负责同志，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市人民政府负责同志参加座谈会。点评：随着疫情逐步得到控制，二季度以来全国楼市逐步企稳，商品房销售额6月单月同比增长9%，销售均价单月环比升1.9%、连续三个月上升；土地市场延续热度，百城土地成交溢价率连续4个月超过15%，处2019年以来高点；深圳、杭州等部分城市甚至出现过热迹象。在此背景下，韩正副总理召开房地产工作座谈会，重申“三稳”目标，有助于进一步落实中央“房住不炒”总基调。近期已有深圳、宁波、南京、东莞等多个城市调控政策收紧，后续不排除更多热点城市跟进、效仿。 市场运行监测72020年1月10日点评：本周（7.19-7.25）新房成交5.5万套、二手房成交2.5万套，环比升1.5%、5.0%；7月新房月日均成交同比升5.8%，较6月降6.2pct。考虑后续供应量较大且市场热度延续，成交短期有望维持较好水平。2020年1月10日点评：6月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比环比降4pct至16%，90-140平套数占比环比升3pct至70%，140平以上占比环比升1pct至14%，改善型需求占比明显提升。成交：环比回升，短期有望延续结构：改善型需求占比明显提升资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同0%20%40%60%80%100%2019.62019.82019.102019.122020.22020.42020.6140平以上套数占比120-140平90-120平90平以下0123024681019.6.919.8.919.10.919.12.920.2.920.4.920.6.950城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2019.32019.62019.92019.122020.32020.6新房月日均成交同比一线二线三线 市场运行监测820