中 泰 证 券 研 究 所 专 业 ｜ 领 先 ｜ 深 度 ｜ 诚 信 ｜证券研究报告｜ 地产下行未止 ——实体经济政策图谱2022年第4期 陈兴 博士 中泰宏观首席分析师 S0740521020001 研究助理：刘雅丽、谢钰 2022年1月22日 结论：地产下行未止 •2022年春节假期临近，从中观高频数据来看：一方面，终端需求有所分化，35城地产销量增速降幅有所扩大，而乘联会乘用车批发销量增速回落，但零售销量增速由负转正；另一方面，工业生产好坏参半，沿海电厂发电耗煤增速降幅收窄，而钢企钢材产量增速降幅有所扩大，汽车、化工和钢铁等主要行业开工率涨少跌多。 •2021年12月地产相关数据多数走弱，其中销售、投资、开工和购地等指标增速全线下滑。在稳增长的背景之下，今年年初央行下调5年期LPR利率5BP，而各地房贷利率其实早有松动，1月首套房贷利率已连续四个月下行，但尽管如此，趋降的利率水平似乎对地产销售的提振作用不强，企业和居民预期仍待修复，1月35城地产销量增速降幅仍在扩大。住建部在召开会议部署今年工作时，提出了“增信心、防风险、稳增长、促改革、强队伍”的要求，其中将增信心放在了第一位，而这或将需要更有效的政策举措出台。会议提出要“充分释放居民住房需求、新型城市基础设施建设投资需求潜力”，我们预计，在两大需求得以释放的条件下，即便当前地产下行态势未止，其后或将逐步迎来改善。 2 3 各行业量价速览 来源：WIND，中泰证券研究所 收入 量 升 升 升 降 升 降 降 降 降 降 降 升 降 价 降 分化 升 升 升 升 分化 降 行业 电力 交运 煤炭 有色 原油 水泥 钢铁 化工 休闲服务 食品饮料 零售 纺服 家电 乘用车 房地产 基础 设施 生产制造 消费服务 4 重要政策回顾 来源：央视新闻、发改委等，中泰证券研究所 部门/会议文件/主题国务院全体会议讨论《政府工作报告（征求意见稿）》，研究部署一季度经济工作国常会进一步加强下一阶段特别是春节期间煤电油气运保障和市场保供，延续实施部分到期的减税降费政策国务院办公厅《关于促进内外贸一体化发展的意见》国务院《“十四五”旅游业发展规划》国务院“十四五”现代综合交通运输体系发展规划发改委《关于推动平台经济规范健康持续发展的若干意见》内容1）当前我国经济面临新的下行压力，不确定因素增多，把稳增长放在更加突出的位置，坚持稳中求进工作总基调，贯彻新发展理念，构建新发展格局，推动高质量发展，发挥中央和地方两个积极性，统筹疫情防控和经济社会发展，继续做好“六稳”“六保”工作，深化改革开放，加强跨周期调节，加大宏观政策实施力度，推出更多提振有效需求、加强供给保障、稳定市场预期的实招硬招，统筹发展和安全，有效防范化解风险，着力稳定宏观经济大盘，实现比较充分就业，保持经济运行在合理区间。2）要做好一季度工作，确保全年开局良好。进一步加大助企纾困力度，倾斜支持受疫情影响大、吸纳就业多的特殊困难行业，抓紧推进重点项目建设，加强煤电油气运调节，统筹疫情防控、春运调度、节日活动等，做好春节期间重要民生商品保供稳价，保障农民工工资发放，保障受灾群众和困难群体基本生活，排查治理安全隐患，保持社会平安祥和。1）部署进一步加强下一阶段特别是春节期间煤电油气运保障和市场保供。一要压实能源保供地方政府属地责任和企业主体责任，保持煤炭正常生产，支持煤电企业应发尽发，保证油气供应。二要严格落实“菜篮子”市长负责制，抓好蔬菜、肉蛋奶、水产品等生产。丰富市场供应，促进扩大消费。三要做好应对恶劣天气、突发疫情等不确定因素的预案，指导地方在做好疫情防控同时，保证骨干交通网络畅通，发挥社会力量和社区作用，做好生活物资配送。四要强化质量安全监管，依法查处哄抬价格等违法行为。2）决定延续实施部分到期的减税降费政策，支持企业纾困和发展。在前期已对部分到期税费优惠政策延期的基础上，再延续涉及科技、就业创业、医疗、教育等11项税费优惠政策至2023年底。《意见》就促进内外贸一体化，形成强大国内市场，畅通国内国际双循环作出部署。《意见》从4个方面提出15条工作措施，包括推进同线同标同质，支持市场主体内外贸一体化经营，创新内外贸融合发展模式，建设内外贸融合发展制度高地，加强财政金融支持，开展内外贸一体化试点等。到2025年，要采用250公里及以上时速标准的高速铁路网对50万人口以上城市覆盖率达到95%以上。展望2035年，“全国123出行交通圈”（都市区1小时通勤、城市群2小时通达、全国主要城市3小时覆盖）和“全球123快货物流圈”（快货国内1天送达、周边国家2天送达、全球主要城市3天送达）基本形成，基本建成交通强国。其中提到，及时研判国内外新冠肺炎疫情防控形势、国际环境发展变化，科学调整有关人员来华管理措施，在确保防疫安全的前提下，积极构建健康、安全、有序的中外人员往来秩序。适时启动入境旅游促进行动，出台入境旅游发展支持政策，审时度势采取有力措施推动入境旅游高质量发展。对人民群众反映强烈的重点行业和领域，加强全链条竞争监管执法；依法查处平台经济领域垄断和不正当竞争等行为；严格依法查处平台经济领域垄断协议、滥用市场支配地位和违法实施经营者集中行为；修订《反垄断法》，完善数据安全法、个人信息保护法配套规则；加大对出行领域平台企业非法营运行为的打击力度。 5 基础设施 生产制造 交运：春运前三天客流保持中低位运行，本周BDI指数降、CCFI指数升。 电力：21年12月发电量同比增速回落，1月前20天电厂耗煤同比增速回升。 目录 房地产：1月前20天35城地产销量增速降幅扩大，首套房贷利率四连降。 乘用车：1月前16天乘用车销量增速批发降、零售升，本周开工率续降。 家电：21年12月限额以上家电音像零售增速降，三大白电出口涨少跌多。 纺服：21年12月限额以上纺服零售增速降幅扩大，价格继续回升。 零售：21年12月社消零售增速大幅回落，疫情干扰消费恢复进程。 食品饮料：限额以上零售额增速普遍下滑，白酒均价继续走高。 休闲服务：上周电影票房收入、人次双双回落，好莱坞大片遇冷。 消费服务 化工：本周PTA产业链产品价格普遍上涨，涤纶POY库存回补。 钢铁：本周钢价回升、毛利分化，钢材产量增速下行，库存双双回补。 水泥：本周全国水泥均价有所下行，企业库容比转降为升。 原油：本周原油价格上行，CRB指数走高，美元指数回升。 有色：本周金属价格普遍上行，铜库存升、铝库存降。 煤炭：本周煤炭价格普遍上行，秦皇岛港煤炭库存去化。 6 房地产：1月前20天35城地产销量增速降幅扩大，首套房贷利率四连降 来源：WIND，中泰证券研究所 35城地产销量同比增速（%） 来源：WIND，中泰证券研究所 首套房贷利率（%） 指标 数据表现 解读 需求 库存 21年12月地产销售再度转弱，全国商品房销量增速降幅扩大，两年平均增速也有所下行。1月首套房贷利率续降，已连续四个月下调，但地产销售情况尚不乐观，1月前20天35城地产销量增速降幅扩大，各线级城市销量增速均有回落。销售走低使得库存回补，上周十大城市商品房库销比回升，但仍在18年以来同期新低。21年12月全国土地购置面积增速降幅扩大，上周百城土地成交面积同比增速回落，溢价率下行。 21年12月全国商品房待售面积同比增速升至2.4%， 上周十大城市商品房库销比升至40.2周。 21年12月全国地产销量增速降幅扩大至-15.6%， 1月前20天35城地产销量增速降幅扩大至-27%。 21年12月全国土地购置面积增速降幅扩大至-33.2%， 上周百城土地成交面积同比增速降幅扩大，溢价率下行。 土地成交 价格 1月首套房贷利率降至5.56%。 5.15.25.35.45.55.65.75.820/520/720/920/1121/121/321/521/721/921/1122/1-75-50-25025507510019/119/519/920/120/520/921/121/521/922/121个一二线 14个三四线 35城 7 乘用车：1月前16天乘用车销量增速批发降、零售升，本周开工率续降 来源：WIND，中泰证券研究所 乘联会乘用车批发、零售销量同比增速（%） 来源：WIND，中泰证券研究所 历年各周半轮胎开工率（%） 指标 数据表现 解读 需求 21年12月各口径汽车销量增速均有回升，其中限额以上汽车类零售额增速降幅收窄。1月前16天乘联会乘用车批发销量增速转负，或因部分经销商去年12月冲刺过猛，提前透支需求，而零售销量增速由负转正，零售端在促销下明显改善。12月全国汽车产量同比增速转正，而本周半钢胎开工率有所下降，已连续四周走弱，并创14年以来同期新低，工信部表示未来较长时期内芯片供应将依然处于紧张状态。 21年12月限额以上汽车类零售额增速降幅收窄至-7.4%， 1月前16天乘联会乘用车批发增速转负至-2%， 零售销量增速转正至2%。 21年12月全国汽车产量同比增速由负转正至3.4%， 本周半钢胎开工率降至59.4%。 生产 库存 21年12月汽车经销商库存系数升至1.43。 -60-40-2002040608010019/119/519/920/120/520/921/121/521/922/1零售销量增速 批发销量增速 0102030405060708090W1W6W11W16W21W26W31W36W41W46W51201420152016201720182019202020212022 8 家电：21年12月限额以上家电音像零售增速降，三大白电出口涨少跌多 来源：WIND，中泰证券研究所 海关总署家电出口同比增速（%） 来源：WIND，中泰证券研究所 三大白电产量同比增速（%） 指标 数据表现 解读 需求 在地产竣工增速走低的背景下，21年12月限额以上家电音像类零售增速转负，两年平均增速也有所回落。而内需趋缓的同时，外需也有同步走弱，12月三大白电出口增速涨少跌多，其中空调出口增速下滑，洗衣机出口增速降幅扩大，仅冰箱出口增速降幅收窄，从两年平均增速看，三大白电出口增速均有下行。生产同样低迷，12月三大白电产量增速涨少跌多，仅冰箱产量增速在去年低基数下降幅收窄。 21年12月限额以上家电音像类零售额增速转负至-6%。 12月海关总署空调出口增速降至14.3%， 洗衣机出口增速降幅扩大至-15.9%， 冰箱出口增速降幅收窄至-15.7%。 21年12月全国空调产量增速转负至-1.7%， 洗衣机产量增速降幅扩大至-2.7%， 冰箱产量增速收窄至-5.2%。 生产 -60-40-2002040608010017/1218/618/1219/619/1220/620/1221/621/12空调出口 冰箱出口 洗衣机出口 -60-40-2002040608010017/1218/618/1219/619/1220/620/1221/621/12空调产量 冰箱产量 洗衣机产量 9 纺服：21年12月限额以上纺服零售增速降幅扩大，价格继续回升 来源：WIND，中泰证券研究所 柯桥纺织价格指数 来源：WIND，中泰证券研究所 限额以上服装鞋帽针纺织品零售额同比增速（%） 指标 数据表现 解读 价格 21年12月国内本土新增确诊病例创新高，在疫情制约下，12月限额以上服装鞋帽类零售额同比增速降幅走扩，两年平均增速同步下滑。从价格端来看，本周柯桥纺织价格指数以及其中的原料类价格指数有所反弹，328级棉花价格指数也同步回升，整体来看，价格水平仍在高位。 本周柯桥纺织价格指数回升， 本周328级棉花价格指数均值上行。 21年12月限额以上服装鞋帽类零售 同比增速降幅扩大至-2.3%。 需求 7678808284868890929410210310410510610710810911019/119/720/120/721/121/722/1柯桥纺织价格指数:总类（左） 柯桥纺织价格指数:原料类（右） -44-24-41636567618/1219/619/1220/620/12