01 新增市场：2021年一手商业、办公市场 2021年上海一手商办物业市场整体表现稳中有降，疫情稳定后的市场回暖未能出现。在楼市持续调控的大背景下，开发商信贷难度加大，对于商办项目的推盘节奏把控也更为谨慎，全年供应量同比近腰斩；而交易市场表现相对稳定，优质项目依然受到青睐，成交价格保持在较高水平。 02 商业物业 图：近五年上海商业物业供求走势 2021年上海商业物业市场未能如愿恢复，整体表现依然冷清。在疫情反复和楼市调控的大背景下，开发商对于项目的开发建设更为谨慎，年内商业物业新增供 应仅为53.6万平方米，同比上年度减少超过45%。成交方面，依靠前三年的供应支撑，2021年成交面积保持在83.3万平方米，同比小幅下降5.8%，降幅略有收窄。 从2021年各月上海商业物业可售存量看，整体走势表现为先增后减，总量在1050-1070万平方米小幅波动。供应量的再次回落使得商业物业全年供求比降至0.6，年末可售总量定格 图：上海商业物业可售库存总量走势 在1053.1万平方米。以最近12个月平均6.9万平方米的销售量计算，目前的库存去化周期攀升至152个月，商业物业库存去化压力较大。 03 全年高价热门项目销售表现良好，有效提振全市整体均价。2021年上海商业物业成交均价增长至34895元/平方米、为近五年第二高，同比提升超两成；在量跌价涨的情况下，全年 图：近五年上海商业物业成交价格走势 成交总金额增加至290.6亿元，同比涨幅14.5%。 根据全市各区商业物业市场的整体情况来看，中心城区的闵行和远郊区域的原南汇、松江是2021年商业物业交投相对活跃的行政区。供应方面，原南汇区领跑全市，供应量约8.7万平方米，区域内均瑶智胜商务中心、太平洋中环广场等项目起主要支撑作用；松江区商业供应以社区配套商铺为主，供应面积6.8万平方米，位列各区第二。此外，本年度普陀和长宁两区无商业物业新增供应。成交方面，闵行、原南汇、松江三区占据全市商业物业成交总量的五成以上。其中，闵行区表现亮眼，成交面积超过18.2万平方米，在全年成交前十项目排行中占到四席；原南汇区和松江区成交面积接近、均超过12万平方米，成交主体包括区域性商业综合体和社区配套商铺。成交均价 方面，中心城区包揽排名前列，黄浦区商业物业量少价高，最终以88982元/平方米的均价水平稳坐第一，长宁区和浦东新区分列第二、第三位，成交均价分别为60063元/平方米和58544元/平方米。 图：2021年上海各区域商业物业供求走势 04 办公物业 与商业物业的情况基本一致，2021年全市办公物业供应同样出现大幅度缩水，供应面积约105.5万平方米、同比上年减少超过四成。成交方面，疫情的爆发和反复并未对办公物业交 图：近五年上海办公物业供求走势 易产生明显影响，近三年交易量基本保持平稳，2021年全年成交面积为112.9万平方米、同比稳中微降3.6%。 2021年末，全市办公可售物业存量为979.81万平方米，同比增长近20万平方米。按照最近12个月平均9.4万平方米的销售量计算，目前的整体库存去化周期超过104个月，较去年 图：上海办公物业可售库存总量走势 年底再次拉长，办公物业库存去化压力持续加大。 05 2021年上海热销办公物业项目中高价项目较少，而年内高价交易的项目又普遍体量较小，在全市价格水平上具体表现为均价和总价的同步回落。2021 图：近五年上海办公物业成交价格走势 年全市办公物业成交总金额约468.96亿元，同比减少16.72%；成交均价约41534元/平方米，较上年下降约13.59%，但结合近五年情况来看能够维持在第二高水平。 根据全市各区商业物业市场的整体情况来看，闵行表现突出，供求面积均遥遥领先于其他各区，在全市供应前十项目中占到三席，成交面积更是接近全市交易总量的三成，年度销冠项目虹源盛世国际文化城单个项目 图：2021年上海各区域办公物业供求走势 成交面积超过8.3万平方米。其他行政区中，浦东新区和虹口区的办公物业供应主要依靠区域内大型项目集贤商务中心和瑞安瑞虹新城的支撑，两个项目供应面积分别达到15.2万平方米和14.7万平方米；青浦区位列成交第二，除热销项目青浦绿地中心以外，其余出售的办公物业分布较为分散。成交均价方面，依托绿地外滩中心项目的带动，黄浦区荣登首位，成交均价接近11万元/平方米，为全市唯一一个办公物业一手均价达到六位数的行政区；处于第二、三名的虹口区和闵行区成交均价分别为61745元/平方米和54355元/平方米。此外，崇明区一手办公物业市场连续两年出现空白。 06 总结与展望 随着疫情得到有效防控，2021年宏观经济持续恢复、稳步向好，但对于房地产行业来说依然面临着多方压力。 首先，为了金融领域的稳定健康，2021年房地产信贷政策明显收紧，前三季度房企到位资金增速收窄、资金压力增大，部分企业资金链绷紧甚至断裂，因此开发商对于商办项目的投资建设持有更为谨慎的态度。其次，上年度商办物业的集中释放对2021年供应端造成一定程度上的透支。2021年供应总量同比上年近腰斩，大体量项目供应数量有所减少，同时在区域分布上出现外移。需求端营销周期的拉长，又对目前库存高企的一手商业办公市场产生了去化压力。社区配套商铺依然为交易主力，风险小、收益稳的特点使其受到市场青睐；办公物业区域间的交投情况差异明显，闵行区表现突出。成交价格上，商办物业均价维持在近五年高位，谨慎的市场氛围下投资者更加倾向于选择优质项目为投资重点。值得注意的是，五大新城中青浦、嘉定、松江、原南汇的商业物业以及青浦的办公物业在全市成交排名中均名列前茅，市场对于新城的未来发展整体持有较为乐观的态度。 临近年末，金融层面释放出呵护市场的信号，房地产业货币流动性有所改善，但适度回暖并不意味着政策的全面转向，房企仍然面临着一定的资金压力。同时，受到年末人员流动、疫情反复等因素影响，后续市场的不稳定性也有所加大。对于一手商办物业市场来说，大幅回暖的可能性依然较小，维持平稳发展是目前市场运行的主要目标。 07 主办单位：城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©城市测量师行 2022 年 更多楼市资讯、研究报告可以扫描下方二维码阅读 更多价格、更多功能可扫描下方二维码查询、使用