来自彭博的更多报告： RESP CMBR <GO> 或房地产业杰弗里曾(852) 3916 3727小小(852) 3761 8952库存数据市值上限（百万港元） 77,135平均 3 个月吨/吨（百万港元） 95.6552w 高/低(港币)43.00/ 29.30 已发行股份总数(百万)2,517资料来源：彭博股权结构郑裕彤家族贝莱德自由浮动资料来源：港交所45.2%5.3%49.5%分享业绩6 个月 12 个月资料来源：彭博-17.5%-17.7%-6.1%1.2%12 个月价格表现(港币)50 17 港币恒指（重定）403020100Jan-21 Apr-21 Jul-21 Oct-21 Jan-222022 年 1 月 20 日新世界发展 (17 HK)从大陆角度看 NWD现价 HK$30.651 月 19 日，新世界发展首席执行官 Adrian 先生提供了详细的业务更新和展望。我们建议投资者从大陆角度对其进行分析，因为其增长引擎（K11 的经常性收入）已转移至大陆，预计到 2026 年的租赁建筑面积增长（20% 2022-26 CAGR）。此外，管理层亦决心多渠道拓展DP业务，加快资产周转。这可能会在中长期得到积极反映，因为内地房地产的未来可能是新世界发展等优质品牌的游戏。为什么是大陆角度：主要是因为1) 大陆（开发 IP）已经贡献了其 21 财年营业利润的 61%。如果我们看整体的 OP 水平，除了开发和 IP 之外的部分正在相互抵消。因此，主要驱动力将是大陆，然后是香港。2)内地是其 K11 租金收入增长的引擎，其租赁建筑面积可能从目前的 100 万平方米到 2026 年达到 250 万平方米。这也是支撑其分红的关键。3) 发展方面，新世界发展有 200 亿港元的稳定销售目标，但在实施速赢策略后或有上行空间。2022-26年内地K11租赁建筑面积以20%的复合年增长率快速增长：公司预计到 2026 年将其目前在大陆的 K11 总建筑面积从目前的 100 万平方米扩大至 250 万平方米。这将包括一些重点项目，例如深圳的前海和太子湾以及杭州的项目。这将提供强劲的经常性收入增长，这可能会从 FY24E 开始覆盖其股息。 K11 的日益增长及其艺术亮点可能会进一步提升其品牌溢价以促进租金增长。现在通过并购和K11综合体项目成为大陆住宅市场的整合者：尽管面临不利因素，新世界发展仍利用其财务状况采取积极的并购策略以扩大其土地储备。 2021年12月，在深圳/广州收购了3个快车道城市更新项目，总开发面积86.7万平方米（或>200亿港元可售资源）。随着开发商流动性危机的持续，新世界发展可能会从并购渠道获得更多高利润率的项目，这可能会提振其中长期的存在和销售前景。另一个渠道是使用其 K11 品牌的复杂项目。截至2021年6月，其土地储备为560万平方米，90%位于一二线城市，60%位于大湾区。进一步资产处置以去杠杆化和缓解股息担忧。公司致力于将其负债率从 21 财年的 51% 逐步降低至 40-43% 的水平。这将意味着 FY22E 持续进行非核心资产处置。继 21 财年 180 亿港元后，新世界发展引导再进行 8-100 亿港元的脱售。收益摘要（叶 6 月 30 日）2019 财年FY20AFY21A资料来源：彭博收入（百万港元）76,76459,00868233同比增长 (%)26.5(22.3)15.3审计师：普华永道净收入（百万港元）18,1601,0961172每股盈利（港元）3.49-0.050.37同比增长 (%)(23.9)不适用不适用市盈率 (x)不适用不适用不适用市账率 (x)不适用不适用不适用屈服 （％）6.716.776.98ROE (%)8.250.50.54净负债率 (%)485651资料来源：公司数据请阅读最后的分析师认证和重要披露页1招银国际证券|股票研究 |公司更新没有评分1个月绝对1.5%相对的-2.4%3个月-8.3%-1.9% 2022 年 1 月 20 日请阅读最后一页的分析师认证和重要披露2图 1：K11 时间表资料来源：公司数据，招银国际 2022 年 1 月 20 日请阅读最后一页的分析师认证和重要披露3披露和免责声明分析师认证对本研究报告的全部或部分内容负主要责任的研究分析师证明，对于本报告所涵盖的证券或发行人： (1) 所表达的所有观点准确反映了他或她对标的证券或发行人的个人看法； (2) 他或她的薪酬中没有任何部分与该分析师在本报告中表达的具体观点直接或间接相关。此外，分析师确认分析师及其联系人（定义见香港证券及期货事务监察委员会发布的行为守则）(1) 均未买卖或买卖本研究涵盖的股票在本报告发布之日前 30 个日历日内报告； (2) 将在本报告出具之日起三个工作日后买卖本研究报告所涵盖的股票； (3) 担任本报告所涉及的任何一家香港上市公司的高级人员； (4) 在本报告所涵盖的香港上市公司中拥有任何财务利益。招银国际评级买: 未来 12 个月潜在回报率超过 15% 的股票抓住: 未来 12 个月潜在回报率为 15% 至 -10% 的股票卖: 未来 12 个月可能亏损超过 10% 的股票不是额定: 招银国际未对股票进行评级跑赢大盘：预计未来 12 个月行业表现将优于相关的大盘基准市场表现：预计未来 12 个月行业表现与相关大盘基准一致表现不佳：预计未来 12 个月该行业的表现将落后于相关的大盘基准招银国际证券有限公司地址：香港花园道 3 号冠军大厦 45 楼电话：(852) 3900 0888 传真：(852) 3900 0800招银国际证券有限公司（“招银国际”）是招银国际金融有限公司（招商银行全资子公司）的全资子公司重要披露交易任何证券都存在风险。本报告中包含的信息可能不适合所有投资者的目的。招银国际不提供量身定制的投资建议。本报告的编制未考虑个人投资目标、财务状况或特殊要求。过去的表现并不代表未来的表现，实际事件可能与报告中包含的内容存在重大差异。任何投资的价值和回报都是不确定的，并不能得到保证，并且可能由于它们依赖于相关资产的表现或其他可变市场因素而波动。招银国际建议投资者应独立评估特定投资和策略，并鼓励投资者咨询专业财务顾问以做出自己的投资决策。本报告或其中包含的任何信息由招银国际准备，仅用于向招银国际客户和/或其分发给其的关联公司的客户提供信息。本报告不是也不应被解释为购买或出售任何证券或任何证券权益或进行任何交易的要约或招揽。招银国际或其任何关联公司、股东、代理人、顾问、董事、高级职员或雇员均不对因依赖本报告所载信息而产生的任何直接或间接损失、损害或费用承担责任。使用本报告中包含的信息的任何人都将完全自担风险。本报告所包含的信息和内容是基于对被认为是公开的和可靠的信息的分析和解释。招银国际已尽其所能确保但不保证其准确性、完整性、及时性或正确性。招银国际按“原样”提供信息、建议和预测。信息和内容如有更改，恕不另行通知。招银国际可能会发布与本报告不同的信息和/或结论的其他出版物。这些出版物在编制时反映了不同的假设、观点和分析方法。招银国际可能会做出与本报告中的建议或观点不一致的投资决策或采取专有头寸。招银国际可能不时为其自身和/或代表其客户持有本报告所述公司证券的头寸、做市或作为委托人或参与交易。投资者应假设招银国际与本报告中的公司建立或寻求建立投资银行或其他业务关系。因此，收件人应知悉，招银国际可能存在利益冲突，可能影响本报告的客观性，招银国际对此不承担任何责任。本报告仅供预期收件人使用，未经招银国际事先书面同意，不得出于任何目的复制、再版、出售、重新分发或出版本出版物的全部或部分内容。可应要求提供有关推荐证券的更多信息。对于本文件在英国的收件人本报告仅提供给 (I) 符合 2000 年金融服务和市场法（金融促进）法令 2005（不时修订）（“法令”）第 19(5) 条或 (II)属于该命令第 49(2) (a) 至 (d) 条（“高净值公司、非法人协会等）的人，未经招银国际事先书面同意，不得提供给任何其他人.对于本文件在美国的收件人招银国际不是美国的注册经纪交易商。因此，招银国际不受美国关于研究报告准备和研究分析师独立性的规定的约束。主要负责本研究报告内容的研究分析师未在金融业监管局（“FINRA”）注册或具备研究分析师资格。分析师不受 FINRA 规则的适用限制，旨在确保分析师不受可能影响研究报告可靠性的潜在利益冲突的影响。本报告旨在仅在美国分发给“美国主要机构投资者”，如经修订的美国 1934 年证券交易法第 15a-6 条所定义，不得提供给美国境内的任何其他人。美国。每一位因接受本报告而收到本报告副本的美国主要机构投资者均表示并同意其不会向任何其他人分发或提供本报告。任何希望根据本报告中提供的信息进行任何买卖证券交易的本报告的美国接收者只能通过在美国注册的经纪交易商进行。本文件在新加坡的收件人本报告由 CMBI (Singapore) Pte. 在新加坡分发。 Limited (CMBISG)（公司注册号：201731928D），新加坡《财务顾问法》（第 110 章）中定义的豁免财务顾问，受新加坡金融管理局监管。 CMBISG 可根据《财务顾问条例》第 32C 条的安排分发其各自的外国实体、关联公司或其他外国研究机构编制的报告。如果报告在新加坡分发给非新加坡《证券和期货法》（第 289 章）中定义的认可投资者、专家投资者或机构投资者的人，招银国际对报告内容承担法律责任仅在法律要求的范围内向此类人提供。新加坡收件人应致电 65 6350 4400 与 CMBISG 联系，以了解报告引起的或与报告有关的事宜。