202 1年全国房地产政策回顾与展望合作洽谈联系方式：微信19101732989 邮箱luqi lin@58.com1 202 1年全国房地产政策回顾与展望合作洽谈联系方式：微信19101732989 邮箱luqi lin@58.com2目 录一、 “房住 不炒 ”楼市 风向 标不变 ，金 融风险 防范成 重点..................................3二、 各地 因城 施策， 调控 愈发精 细化......................................................................71. 丰富政策工具箱，因城施策各地加码楼市调控..............................................................72. 房地联动，22城实行供地“两集中”.............................................................................83. 降低落户门槛，加大引才力度.........................................................................................104. 二手房市场重磅来袭，多地发布二手房指导价............................................................135. 中央发布三孩政策，各地支持性措施积极推................................................................156. 预售监管政策的调整和优化.............................................................................................177. 各地扶持政策频出，城市信贷环境改善将有改善........................................................198. 多举措发展保障性租赁住房.............................................................................................22三、 202 2年政 策展 望...............................................................................................24 202 1年全国房地产政策回顾与展望合作洽谈联系方式：微信19101732989 邮箱luqi lin@58.com3一、“房住不炒”楼市风向标不变，金融风险防范成重点2021年可谓是中国房地产市场的政策大年，据不完全统计，全年出台各类调控政策多达500 余条，政策发布的密集程度史无前例，并在全年呈现先紧后松的波动态势。但从整个楼市风向标来看，“房住不炒”和“稳房价、稳地价、稳预期”的三稳政策基调始终如一。2021年宏观政策及重要会议政府表态 202 1年全国房地产政策回顾与展望合作洽谈联系方式：微信19101732989 邮箱luqi lin@58.com42021年上半年，全国房地产市场数据全线“飘红”，投资金额和销售金额双双创新高，从70 城房价数据来看，3月份新房和二手房房价环比上涨的城市数量均达到近一年的最高值。然而这样过于扎眼的开局，与国家要让房地产平稳健康发展的论调背道而驰，部分热点城市房价上涨过快，炒房苗头尽显，于是一系列调控接踵而至。对住房方面的工作部署，2021年的政府工作报告整体延续了往年提法，除了“房住不炒”外， “稳地价、稳房价、稳预期”目标亦写入政府工作报告，2021年“房住不炒”总基调不变。除此之外，还提到要通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。与此同时，坚持 “房住不炒”的定位和“三稳”目标也被写入《“十四五”规划纲要》，同时 《纲要》中还提到建立房地联动机制，通过土地、金融、税收等长效机制，将房地产调控落到实处，真正实现“三稳”的目标。历年来两会工作报告中对房地产的论调两次五年规划中对房地产的论调十四五坚持“房住不炒”的定位，“三稳”目标加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。房地联动机制加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用， 支持合理自住需求，遏制投资投机性需求实施房地产市场平稳健康发展长效机制，推进房地产税立法十三五促进房地产健康发展在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。库存较大地区，稳步化解房地产库存提高棚户区改造货币化安置比例推进房地产税立法 202 1年全国房地产政策回顾与展望合作洽谈联系方式：微信19101732989 邮箱luqi lin@58.com5总体而言，上半年楼市政策偏紧状态：新土拍政策让很多房企望而生畏，集中供地下流拍现象屡见不鲜；新房限购上的“打补丁”也让很多购房者被拒之门外； 二手房则上马“指导价”这一杀手锏；而学区房炒作也终于被政策所“关照”；全国大部分城市都掀起了一场房地产市场秩序整治的热潮。在史无前例的多重调控重压下，全国楼市开始由一季度的疯涨态势迅速降温，而持续的降温带来了城市分化，热点城市开始进入有序稳定发展的轨道，而本来库存量就大的三四五线城市则由于政策用力过猛，市场直接“速冻”，从而引发了恶意降价等无序竞争，这也成为后续部分城市出台“限跌令”和全国“一城一策”、“双向调控”基调的导火索。三季度，以恒大为代表的一些房企出现暴雷等债务危机，一大批原先在地产界玩的风生水起的开发商徘徊在了生死边缘。自从2020年 8 月 20 日“三道红线”的房企融资新规首次进入公众视野后的一年多时间内，终结了地产的金融红利。这项制度既是房地产长效机制的重要组成部分，也是金融宏观审慎政策框架的一项重要内容。实施以来，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。除了 “三道红线”和贷款集中度管理，金融宏观审慎政策框架下还有差别化按揭政策、LPR 的房贷定价机制等。这些好制度需要有保有压，而不能“一刀切”。而信贷政策时刻把握着楼市的命脉。9 月末央行提出，金融机构要按照法治化、 市场化原则，配合相关部门和地方政府做好“两个维护”，即维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，合理的新开工项目要能得到信贷资金的支持，保持房地产信贷平稳有序投放。同时，银保监会也表态，在贷款首付比例和利率上支持首套房购房者。这意味着，此前一直紧缩的房地产贷款基调出现了调整。个人按揭贷款出现边际改善的趋势，上海、成都、南京等多城放贷周期大幅缩短，广州、深圳、苏州等多城下调房贷利率。结合12 月份中央政治局会议和银监会的定调，意味着2021年年底起对于合理购房需求的授信额度、贷款利率、房贷周期都都会得到各方实质性的支持，来保证正常房地产交易平稳运行。基于促进房地产业良性循环的考量，接下来涉房融资或将解冻，房企整体融资环境有望明显改善。而后的中央经济会议再次强调 202 1年全国房地产政策回顾与展望合作洽谈联系方式：微信19101732989 邮箱luqi lin@58.com6了“房住不炒”，并提出“加强预期引导，探索新的发展模式”。“探索新的发展模式”这一词在历年来的中央重大会议中首次提及，从这一点可以看出中国房地产市场在经过了20 多年的“高周转、高杠杆”的发展模式已经走向尽头，尤其在一城市，房地产已从增量走向存量为主的交易市场，整个行业都需要顺势而为，探索新的业务模式。而从2020年的中央经济会议开始，就把保障性租赁住房的建设提到了重要的地位上，而此次经济会议又再次提及了“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”，这也给我们的房企指出了一条业务转型的道路。2021年尤其是进入第四季度，租赁住房建设的相关政策的完善和落实明显提速，各地接连发布“十四五”期间租赁住房的建设目标，相关对于长租项目及企业的管理标准的一系列制度保障也纷纷上马。良性循环是行业健康发展的基础，坚持 “房住不炒”、“因城施策”，积极探索新模式，才是实现行业持续发展的必由之路。2018年以来中央经济会议对房地产的论调2021坚持 “房住不炒”，加强预期引导，探索新的发展模式坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求因城施策促进房地产业良性循环2019坚持 “房住不炒”，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期加大城市困难群众住房保障工作加强城市更新和存量住房，老旧小区改造大力发展租赁住房2020解决好大城市住房突出问题，住房问题关系到民生福祉坚持“房住不炒”，因地制宜、多策并举高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使“租购同权”，规范发展长租房市场，土地供应向租赁房倾斜，对租金水平进行合理调控2018坚持“房住不炒”、因城施策、分类指导构建长效机制夯实城市政府主力责任完善住房市场体系和住房保障体系 202 1年全国房地产政策回顾与展望合作洽谈联系方式：微信19101732989 邮箱luqi lin@58.com7二、各地因城施策，调控愈发精细化1. 丰富政策工具箱，因城施策各地加码楼市调控在 3 月份两会政府报告的指导下，各地出台了涉及土地、新房、二手房、租房的房地产整个运作周期的楼市调控措施，覆盖面广。从新房市场市场看，主要从扩大限购年限、扩大限购人群范围，其中包括对离婚人群一年时限内的房屋拥有套数按婚前计等措施入手打击假离婚购房等；另一方面，出台新房摇号积分等制度，规范市场交易行为；同时，金融机构加强个人经营性贷款管理，防范信贷资金违规流入房地产市场。从二手房和租房市场看，主要通过制订规章或约谈中介企业，规范房源信息和价格发布，杜绝通过利用“学区” 进行炒房，同时部分城市通过增加二手房转让增值税的免税年限来抑制投机性炒房行为。另外，15个城市在今年出台二手房指导价也对市场产生极大的威慑力。这些收紧性措施基本都是针对需求端的调控为切入口，直面前期房地产市场出现明显升温的城市。而这些受调控城市的主要表现为， 在开春后楼市供销两旺，房价飙升，或在市场热度下出现炒作投机行为的导火索，如深圳“深房理”事件等。市场的迅速升温尤其是房价的再度快速上扬会使购房者对房价出现继续上涨的预期，不利于市场向稳定健康的方向发展，更不符合2019年中央经济会议就已提出的“稳地方、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。因此，通过限制需求和打击投机，达到稳房价和稳预期的终极目标，避免房价上涨引发资金过度进场造成金融性风险。此轮调控涉及城市也从最初的一二线热点城市向三四线城市所蔓延。2021年出台需求端收紧政策的主要涉及城市政策分类涉及省市收紧限购、限贷杭州、南京、宁波、西安、成都、绍兴、衢州、惠州、银川收紧限售杭州、宁波、西安、大连、成都、湖州、绍兴、金华、衢州、惠州、义乌、银川、芜湖、西宁限制离婚后购房上海、北京、长沙、西安、成都 202 1年全国房地产政策回顾与展望合作洽谈联系方式：微信19101732989 邮箱luqi lin@58.com8限制法拍房交易（12 月份全国法拍房都纳入限购）上海、杭州、厦门、东莞限制赠予交易上海、成都限制企业购房东莞、衢州取消人才购房优惠/提高入户门槛广州、深圳、杭州、海南规范新房摇号积分制上海、南京、合肥、成都、嘉兴、绍兴、湖州、衢州、金华、义乌、徐州新房价格管控广州、深圳、武汉、海