目录 回顾 一、政策篇 ............................................................................................................... 3 1、三季度热点城市继续加码，金融持续紧收致市场迅速降温 ............................................................ 3 2、二次集中土拍规则修改，房企谨慎拿地以应对市场下行................................................................. 5 3、城市更新防止大拆大建，招拍挂与勾地重要性再提升 ..................................................................... 6 4、共同富裕与住有所居备受重视，租赁住房与保障房建设提速 ....................................................... 6 二、销售篇 ............................................................................................................... 7 1、三季度销售断崖式下滑，大力度折扣促销纷繁上演 .......................................................................... 7 2、房价持续上涨信仰打破，投资客全国范围内退潮 .............................................................................. 8 3、全面转冷，热点城市亦显著降温 ............................................................................................................ 10 三、资金篇 ............................................................................................................. 11 1、房企到位资金单季负增长，销售回款重要性再度提升 ................................................................... 11 2、高负债房企资本市场股债双杀，金融机构风偏下降致行业融资受掣 ........................................ 12 3、境内发债成本受益流动性改善而降低，多家房企美债违约将致信任危机 .............................. 13 4、房地产信托违约频繁，资金风偏骤降致信托融资断崖式下滑 ..................................................... 14 四、土地篇 ............................................................................................................. 15 1、土拍市场由热转冷，成交呈断崖式下滑 ............................................................................................... 15 2、流拍走高、溢价下行，22城集中土拍城市罕现大面积流拍 ........................................................ 16 3、 南方城市占TOP50成交金额近8成 ，三大核心城市群仍是房企重仓区， ........................ 18 oPmRrPnNxPoRzRnQpNrNsP7NcM9PoMmMoMpOlOnMoOiNtRuM9PnMnMuOmMsONZsRnM4、轻量重质提升拿地标准，国有房企成为拿地主力 ............................................................................ 20 展望 一、宏观篇 ............................................................................................................. 21 1、全球新冠确诊人数回落，美国流动性收紧渐进 ................................................................................. 21 2、三季度GDP低于预期，国内货币政策与房地产流动性将边际改善 ......................................... 22 3、销售与土拍市场急速转冷，拖累房地产投资持续回落 ................................................................... 24 二、库存篇 ............................................................................................................. 25 1、供需两端将放缓，商办去化仍乏力 ........................................................................................................ 25 2、主要城市库存分化，北方片区与大湾区三线城市去化承压 .......................................................... 26 三、债务篇 ............................................................................................................. 28 1、偿债规模高峰虽过，民营房企资金压力未改 ..................................................................................... 28 2、行业降负债虽有成效，但信任危机仍在蔓延 ..................................................................................... 29 四、市场趋势篇 ...................................................................................................... 31 1、行业进入整合阶段，高负债房企债务风险加速暴露 ........................................................................ 31 2、多家百强房企暴雷，国企与财务稳健民营房企市场份额提升 ..................................................... 32 3、暖风虽至，修复仍需时间 .......................................................................................................................... 32 数据说明 回顾 一、政策篇 1、三季度热点城市持续加码，金融持续紧收致市场迅速降温 三季度，“房住不炒”、“三稳”政策继续保持定力，按揭贷款政策持续收紧并未放松，对于一二手房的需求压制效应显著，尤其是二手房市场流动性塌缩，一方面使得房价上涨的预期严重动摇，另一方面间接影响新房的置换需求，市场温度急速转冷。 即使此前热度较高的长三角、大湾区以及西部多个热点城市，在三季度陆续加码调控之下，亦降温明显，自6月开始，全国绝大多数城市进入了楼市下行期。 图表1 全国“五限”调控政策出台城市个数（2016.07-2021.09） 数据来源：各地政府公告，世联研究整理 预计“房住不炒”、“三稳”继续保持政策定力，但由于房地产及其关联着的数十个产业占GDP的比重超过3成，稳就业、稳投资、稳经济、稳消费，离不开房地产的稳定。 因此，面对急剧下行的市场，预计将会陆续出现一些地方政府出台托底各类政策： 供给端（可能但不限于）：预售监管资金比例下调、土地出让分期缴款期限延长、预售门槛降低等等； 需求端：五限放松、落户放松、公积金贷款政策放松、房贷利率下调、购房补贴。 2016M7M8M9M10M11M122017M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M122018M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M122019M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M122020M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M122021M1M2M3M4M5M6M7M8M9限商113131111111211限价225325618121373161111332153213限售26862268721231545111211321114111161限贷238267225198326513222143121152111限购117141422016183326211313375211411213526211714142201618332621131337521141121352622382672251983265132221431211521112686226872123154511121132111411116122532561812137316111133215321311313111111121105101520253035404550 但值得重视的是，下调预售监管资金比例这类措施，在短期内确实能一定程度缓解房企的资金压力，但同时也可能导致一部分原本受限且专款专用的预售监管资金，被房企挪作他用，这使得一部分企业暴雷的风险被转嫁给了购买了期房的购房者，他们承担了项目烂尾的风险。 此外，放松预售门槛也会加大市场供应，不利于稳房价和稳预期。 此前我们一直认为，按揭贷款审批恢复正常是首要的，从银行涉房贷款集中度来看，四档银行整体来看相关指标均未超标，只有少部分银行需要压降，此前贷款额度持续紧收并非常态。 此外，上半年一些城市利率多次上调，而房价上涨的预期目前已经被打消，目前面临的是急剧下行的市场，应适当下调按揭贷款的利率，尤其是首套房。 值得高兴的是，在本文完稿前一天，已经看到监管层发声表示，将保障刚需群体的贷款需求，并强调要在首付比例和利率上对首套刚需予以支持。 图表2 2021年上半年楼市调控升级的城市及分类 调控政策分类 调控升级城市 限价（地价与新房售价） 成都、合肥、南通、嘉兴、绍兴、湖州、衢州、温州、深圳、广州2、东莞、惠州、南昌、银川 限购 成都、合肥、杭州2、宁波、绍兴、湖州、广州2、东莞