1 1 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 并购加速行业整合 2021年是碧服的丰收年，年内收购彩生活的邻里乐、富力及蓝光嘉宝，在管规模增长同比上升101%至 8.2亿平米。整体而言，2021年亦是物管板块的并购大年，根据非完全统计数据，年内物管业并购超过70宗，交易金额超过330亿元，是过去几年并购金额的总和。刚踏入2022年，民企纷纷出来为债务要约展期、出售资产套现，融创更是于短时间内再度以较低价格配股融资，可见民企融资压力仍在。考虑到地产公司的流动性危机，我们认为出售旗下物管公司的大型并购案将在2022年持续下去，建议继续关注头部或国企背景之物管公司以受惠行业整合的红利。 报告内容 碧服丰收年。根据克而瑞数据，2021年百强物管公司排名首50位的总在管面积约84.3亿平米，比2020年首50位的总在管规模上升28.3%。排名首50位之物管公司的合约面积约128.9亿平米，比2020年首50位的总合约面积上升33.2%。在管规模排名首五位依次序为碧服（6098.HK）、万物云、雅生活（3319.HK）、保利物业（6049.HK）及恒大物业（6666.HK），除了保利物业从第六位上升至第四位，其余四家公司保持五强地位。碧服是2021年的大赢家，年内共花180亿元收购彩生活的邻里乐、富力及蓝光嘉宝，在管规模增长同比上升101%至 8.2亿平米。 行业内卷情况加剧。 2021年是并购大年，根据非完全统计数据，年内物管业并购超过70宗，交易金额超过330亿元，是过去几年并购金额的总和。过去较大型的收购案，如彩生活收购万象美、雅生活收购中民物业、融创服务收购开元物业、碧服收购满国康洁等，金额都在15-25亿元之间。然而2021年，作价10亿元以上的并购案就近10宗，其中碧服收购蓝光嘉宝、富力物业，还有万物云以股权置换阳光智博单宗金额就是50亿元以上。近期较大型的并购案为华润万象（1209.HK）疑以10亿元收购禹洲地产的住宅物管业务。考虑到地产公司的流动性危机，我们认为出售旗下物管公司的大型并购案将在2022年持续下去。 民企融资压力仍在。据我们统计，于首季度到期的境外债约154亿美元。部分房企如禹洲、大发等已发出债务展期要约，雅居乐、世茂在出售项目资产套现。融创进行先旧后新配售以筹集约45亿港元的资金，配售价为每股10港元，对比前一天收盘价折让15%，股份滩薄效应约8.3%。融创去年11月刚配售集资50.8亿港元，加上出售融创服务旧股及贝壳股份和股东贷款，未计本次配售，融创在去年已获资金约155亿元，在基本上全覆盖2022年美元公募贷的前题下，公司在短时间内再度以较低价格来作资本融资，反映公司管理层对于2022年环境仍然是不乐观。房企密集式的套现融资，加上房企隐性债务的忧虑，使民企雪上加霜。 优选龙头受惠行业整合。早前市传央行要求九家国企，包括华润、保利、金茂等牵头，向多家民企包括中梁、奥园、融信、佳兆业等收购其项目以解决流动性风险危机。我们向部份发展商查询后，均否认有关消息，併購還是以市場化操作為主，我们继续关注行业事态发展。考虑到一、二月为债务集中到期的时间，对行业尤其是民企仍存在压力，物管业务属相对优质的资产，我们预期更多物管并购将会出现，建议继续关注头部物管公司。 风险提示：i) 地產政策不确定性；ii）关联房企融资难度增加 Tabl e_Title 2022年1月14日 房地产行业研究报告 Tabl e_BaseInfo 房地产行业策略 证券研究报告 关注股份 碧桂园服务 (6098.HK) 华润万象 (1209.HK) 股价表现 物管板块 地产板块 数据来源：彭博、安信国际 黄焯伟 房地产行业分析师 +852–2213-1402 stevewong@eif.com.hk 0.500.600.700.800.901.001.1006-2107-2108-2109-2110-2111-2112-21物业板块恒指相对股价及恒指相对走势31/12年结 代码 股价 目标价 评级 2020 2021 2022 2020 2021 2022 2020 2021 2022 市盈率 市盈率 市盈率 市净率 市净率 市净率 周息率 周息率 周息率 每股港元 每股港元 倍 倍 倍 倍 倍 倍 % % % 碧桂园服务 6098.HK 43.20 90.00 买入 37.4 27.4 18.3 6.80 5.25 3.89 0.6% 0.9% 1.4% 华润万象 1209.HK 37.30 不適用 未評級 64.1 47.1 33.9 5.69 5.14 4.71 0.6% 0.8% 1.1% Z Z 数据来源：公司资料、彭博、安信国际预测 2 房地产行业/行业策略 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图1：2021年主要物管公司在管面积排名 图2：2021年主要物管公司合约面积排名 Z Z Z Z 资料来源：克而瑞数据、安信国际整理 资料来源：克而瑞数据、安信国际整理 - 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000明喆物业保利酒店弘阳服务中天城投中南服务奥园健康阳光智博中铁诺德天鸿宝地景瑞物业之平管理国基伟业首开物业银城生活深业物业中梁百悦新大正苏宁银河正荣服务南都物业天骄爱生活荣万家世纪金源服务龙光服务广电城服合生活佳兆业美好均豪不动产建业新生活诚信行华润万象明德物业新城悦服务旭辉永升合景悠活长城物业金地智慧服务金科服务招商积余世茂服务融创服务龙湖智慧服务中海物业幸福基业绿城服务恒大物业保利物业雅生活万物云碧桂园服务万平米 - 50,000 100,000 150,000 200,000中天城投银城生活金辉物业佳源服务天鸿宝地国基伟业中南服务深业物业新大正南都物业首开物业苏宁银河新力物业美的物业奥园健康阳光智博中铁诺德广电城服世纪金源服务东原仁知城服正荣服务荣万家佳兆业美好均豪不动产天骄爱生活中梁百悦合生活旭辉永升华润万象明德物业诚信行龙光服务建业新生活合景悠活长城物业招商积余新城悦服务世茂服务金科服务金地智慧服务中海物业幸福基业融创服务龙湖智慧服务绿城服务保利物业雅生活恒大物业万物云碧桂园服务万平米 3 房地产行业/行业策略 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 图3：2021年主要物管并购案 Z 公告日期 物管公司 并购简介 对价（百万元） 参考市盈率 2021/1/29 恒大物业 恒大物业并购浙江亚太 1,500.00 19.23 2021/2/25 碧桂园服务 碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务 7,500.00 14.07 2021/3/5 龙湖 龙湖收购亿达物业 1,276.00 20.50 2021/4/1 世茂服务 世茂服务收购深圳深兄环境67%股权 511.00 14.12 2021/4/13 碧桂园服务 碧桂园服务疑收购卡位银河物业 未完成 2021/5/7 融创服务 融创服务截胡彰泰服务80%股权 730.00 10.95 2021/5/20 正荣服务 正荣服务收购正荣商管 891.00 27.00 2021/5/28 世茂服务 世茂服务收购浙江野风物业 未披露 2021/6/16 合景悠活 合景悠活收购雪松智联80%股权 1,316.00 18.47 2021/6/29 合景悠活 合景悠活收购上海申勤物业80%股权 498.00 15.00 2021/8/6 万物云 万物云股权置换阳光智博 4,915.20 28.41 2021/8/23 世茂服务 世茂服务收购无锡市金沙田科技60%股权 842.00 14.83 2021/9/15 龙湖 龙湖收购九龙仓内地物管业务 未披露 2021/9/17 万物云 万物云收购伯恩物业 1,800.00 13.85 2021/9/20 碧桂园服务 碧桂园服务收购富力物业 7,000.00 14.00 2021/9/24 烨星集团 烨星集团收购江苏万豪物业 47.00 19.75 2021/9/28 碧桂园服务 碧桂园服务收购彩生活旗下邻里乐 3,300.00 10.68 2021/11/1 融创服务 融创服务收购第一服务 未完成 2021/11/8 融创服务 融创服务收购融创商管运营板块 1,800.00 22.84 2021/12/13 世茂服务 世茂服务拟以16.5亿元收购同系公司物管业务 1,650.00 18.00 2021/12/15 绿城服务 绿城服务2.09亿元收购浙江绿科51%股权 209.10 15.19 2021/12/27 金科服务 金科服务收购同系团餐及酒店管理公司 312.00 111.83 2022/1/5 华润万象 华润万象生活拟收购禹洲物业服务 1,060.00 10.00 2022/1/11 合景悠活 合景悠活斥资1.65亿元参股环卫企业50% 165.00 11.00 Z 资料来源：公司資料、安信国际整理 4 房地产行业/行业策略 本报告版权属于安信国际证券(香港)有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 客户服务热线 香港：2213 1888 国内：40086 95517 免责声明 此报告只提供给阁下作参考用途，并非作为或被视为出售或购买或认购证券的邀请或向任何特定人士作出邀请。此报告内所提到的证券可能在某些地区不能出售。此报告所载的资料由安信国际证券(香港)有限公司（安信国际）编写。此报告所载资料的来源皆被安信国际认为可靠。此报告所载的见解，分析，预测，推断和期望都是以这些可靠数据为基础，只是代表观点的表达。安信国际，其母公司和/或附属公司或任何个人不能担保其准确性或完整性。此报告所载的资料、意见及推测反映安信国际于最初发此报告日期当日的判断，可随时更改而毋须另行通知。安信国际，其母公司或任何其附属公司不会对因使用此报告内之材料而引致任何人士的直接或间接或相关之损失负上任何责任。 此报告内所提到的任何投资都可能涉及相当大的风险，若干投资可能不易变卖，而且也可能不适合所有的投资者。此报告中所提到的投资价值或从中获得的收入可能会受汇率影响而波动。过去的表现不能代表未来的业绩。此报告没有把任何投资者的投资目标，财务状况或特殊需求考虑进去。投资者不应仅依靠此报告，而应按照自己的判断作出投资决定。投资者依据此报告的建议而作出任何投资行动前，应咨询专业意见。 安信国际及其高级职员、董事、员工，可能不时地，在相关的法律、规则或规定的许可下 (1)持有或买卖此报告中所提到的公司的证券，(2)进行与此报告内容相异的仓盘买卖，(3)与此报告所提到的任何公司存在顾问，投资银行，或其他金融服务业务关系，(4)又或可能已经向此报告所提到的公司提供了大量的建议或投资服务。投资银行或资产管理可能作出与此报告相反投资决定或持有与此报告不同或相反意见。 此报告的意见亦可能与销售人员、交易员或其他集团成员专业人员的意见不同或相反。安信国际，其母公司和/或附属公司的一位或多位董事，高级职员和/或员工可能是此报告提到的证券发行人的董事或高级人员。（5）可能涉及此报告所提到的公司的证券进行自营或庄家活动。 此报告对于收件人来说是完全机密的文件。此报告的全部或任何部分均严禁以任何方式再分发予任何人士，尤其（但不限于）此报告及其任何副本均不可被带往或传送至日本、加拿大或美国，或直接或间接分发至美国或任何美国人士（根据1933年美国证券法S规则的解释），安信国际也没有任何意图派发此报告给那些居住在法律或政策不允许派发或发布此报告的地方的人。 收件人应注意安信国际可能会与本报告所提及的股票发行人进行业务往来或不时自行及／或代表其客户持有该等股票的权益。因此，投资者应注意安信国际可能存在影响本报告客观性的利益冲突，而安信国际将不会因此而负上任何责任。 此报告受到版权和资