2015年至2019年中国房地产行业并购活动回顾及展望：整合、转型、探索增值服务房地产行业投资有待复苏2020年3月 2中国房地产行业发展综述3中国房地产行业并购交易回顾及现状6中国房地产行业并购交易数据概览71. 国内并购交易数据概览91.1. 重大交易事件111.2. 投资者类型121.3. 交易地区分布131.4. 交易物业类型151.5. 新兴地产投资172. 入境并购交易数据概览193. 出境并购交易数据概览214. 港澳台地区房地产并购交易数据概览23中国房地产行业融资情况24行业展望及投资热点28目录 2前言前言—报告中所列示数据/行业的说明•报告中数据除特别注明外均基于《汤森路透》、《投中集团》及普华永道分析提供的信息；•报告中所列示的交易数据除特别注明外均为股权交易，不包括资产交易；•《汤森路透》、《投中集团》仅记录对外公布的交易，其中部分已对外公布的交易有可能无法完成；•报告在《汤森路透》、《投中集团》公布的交易数据基础上，剔除了同属于一个集团下出于优化公司架构等考虑而进行的重组交易；•报告中提及的交易金额仅包含已披露金额的交易（在报告中称为“披露金额”）；•报告中提及的交易数量指对外公布交易的数量，未披露金额的交易未统计在内；•报告中提及的平均交易规模仅考虑已披露金额的交易；•报告中提及的物流、工业及其他新兴地产交易，由于数据归类可能未能完整收录；•“国内交易”是指中国大陆投资人在中国大陆（国内）进行的非重组并购交易；•“入境交易”是指非中国大陆投资人在中国大陆（国内）进行的并购交易；•“出境交易”是指中国大陆投资人在中国大陆（国内）以外进行的并购交易，包括香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区和海外其他国家、地区的并购交易；•“战略投资者”指公司投资者（相对于财务投资者），目的是将并购的公司纳入其现有经营范围；•“财务投资者”指以通过未来出售获利为目的进行并购的投资者，主要包括但不限于私募股权基金、风险投资基金和保险公司；•报告中使用的汇率以每季度末的汇率对当期交易金额进行折算。 3中国房地产行业发展综述中国房地产市场发展的宏观经济影响因素1.政策调控和行业周期房地产行业的发展和景气程度与调控政策息息相关。从2015年开始的下调首付金比例，到2016年“因城施策”及贯彻“房住不炒”，再到2018年金融市场去杠杆，出台资管新规加强对开发商融资渠道的监管，房地产行业正在经历一轮由宽松到收紧的周期。2019年房地产新开工建筑面积较2018年增长8.5%，房地产累计开发投资较2018年增长9.9%，房地产开发景气指数101.13，低于2018年平均水平，商品房成交总量171,558万平方米，较2018年基本持平，成交单价上涨5.1%。在监管趋严、政策规范及资本市场趋冷等多重因素影响下，2019年中国房地产行业披露并购金额的交易事件共计428笔，较2018年微降2.5%。2.融资环境及房地产资金来源2019年货币政策仍然坚持去杠杆、防风险的基调，房企融资环境未见宽松。2019年房地产开发企业到位资金人民币178,609亿元，同比增长7.6%。定金及预收款、自筹资金、个人按揭贷款仍是房企主要的资金来源。并购资金方面，仍以自有资金和债权融资为主。随着2018年以来债券市场对发债主体资质要求的不断增加，房企越来越多地尝试以发行海外债券或进行业务拆分上市的方式进行融资，2019年赴港上市的大陆房企共15家。资金的压力也衍生出各种复杂的融资结构，包括股债定义的混淆和外汇套期的管理等；对于房地产企业广义的现金流管理或者预算管理提出重大的考验。3.经济环境及市场需求城镇化、人口增长和改善型住房需求是过去几年推动房地产行业需求增长的重要因素。城镇化的继续深入以及住房改善需求的持续旺盛将继续加速城市群/带的发展和形成。智慧城市和智能社区的概念，将对房地产设计开发的模式产生深远的影响，加上最近国家提出的“新基建”，将对整个经济结构和社会发展产生重大的影响。随着产业升级和信息化的持续深入，以及电子商务和网络消费的蓬勃发展，以工业地产为载体的产业园、物流地产以及数据中心成为表现优异的新兴地产投资标的。全球经济面临增速放缓压力，各国家地区政府债券收益率下降。低收益环境下房地产的保值和增值功能使其继续受到各类战略和财务投资者的关注。 4中国房地产行业发展综述时间会议/政策部门内容2月25日国新办“坚决打好防范金融风险攻坚战”新闻发布会银保监会副主席表示要继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。3月5日两会《2019年政府工作报告》防范化解重大风险要强化底线思维，坚持结构性去杠杆，防范金融市场异常波动，稳妥处理地方政府债务风险，防控输入性风险；稳健的货币政策要松紧适度，要把好货币供给总闸门。3月9日银保监会副主席王兆星接受记者采访将进一步加强房地产贷款方面的监测，保障住房贷款的基本需要，对投机性的房地产贷款要严格控制，防止资金通过影子银行渠道进入房地产市场，房地产金融仍是防范风险的重点领域。4月19日中共中央政治局会议重申坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。5月住建部警示函对新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4 个城市进行了预警提示。7月银保监会、发改委银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司要求其控制业务增速。发改委明确房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。8月25日央行首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。9月3日银保监会系统会议遏制房地产金融化泡沫化倾向，守住不发生系统性风险的底线。9月4日国务院常务会议专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域。11月5日十九届四中全会加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。11月25日央行明确继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，完善“因城施策”差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。同时，加大对住房租赁市场的金融支持和规范，促进形成“租售并举”的住房制度。12月10日中央经济工作会议加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。数据来源：公开资料和普华永道分析2019年中国地产行业政策 3 3 11 21 62 3 3 24 28 42 4 3 27 33 33 >5000亿元3000-5000亿元1000-3000亿元500-1000亿元<500亿元2017年2018年2019年数据来源：CRIC，中国房地产测评中心，克而瑞研究中心及普华永道分析注：2019年销售额为销售全口径数据，指集团公司连同合营公司及联营公司所有项目业绩的累计值。2017-2019年百强房企按销售收入区间分布(单位：家）5中国房地产行业发展综述2018-2019年前两百强房企销售额增速对比2019年前两百强房企年销售额较2018年增长16%，呈现“强者恒强”的市场格局。1.2019年百强房企中销售额超过人民币500亿元的企业数量总体呈增长趋势，特别是销售额在人民币500-1,000亿元及1,000-3,000亿元区间的企业数量增加较明显。2.房地产行业的规模优势明显。虽然面临大中型房企的加速赶超，头部房企以其更出色的品牌影响力、更全面的运营能力、更强的融资能力和规模以及更强的资源整合能力，保持着较高的梯队门槛。36% (5%)22% 24% (3%)16% >5000亿元3000-5000亿元1000-3000亿元500-1000亿元<500亿元Top200企业平均 (2015年-2019年)62. 中国房地产行业并购交易回顾及现状 数据来源：投中集团，汤森路透及普华永道分析中国房地产行业并购活动回顾平均交易规模中国大陆平均交易规模约为1.34亿美元，2018年平均交易规模约为1.2亿美元，2019年约为1.1亿美元主要投资资产投融资的热门资产主要集中在商办类、住宅类物业，此外物流地产也是新兴资产投资中最为热门的类型之一交易并购规模已披露中国大陆交易金额累计超过2,667亿美元，其中2018年交易规模达到380亿美元，2019年为389亿美元主要投资方中国大陆交易以战略类投资者为主，2019年战略类投资者的交易金额和数量占比均接近80%并购交易数量中国房地产行业累计完成交易数量为2,376笔，其中2018年及2019年国内交易分别发生359笔及389笔海外并购2019年海外并购交易共8笔，海外并购交易在2017年后持续下降主要投资区域2019年中国大陆投资交易以交易宗数计，70%以上发生在北京、上海、广州大型并购交易期间中国大陆共有37笔超过十亿美元的大型交易，总交易金额超过818亿美元7中国房地产行业并购交易数据概览2015-2019年 国内交易国内交易占2019年中国房地产行业总交易规模80%以上。随着房地产行业进入存量时代，改革进入深水区，提升投资、运营和资产管理能力既是各大房企面临的重大转型挑战，又是拉开与竞争对手距离的机遇。收并购逐渐成为房企获取项目资源、扩大企业规模提升排名、实现多元化发展的重要方式之一。城市更新改造也吸引了不少关注增值型投资机会的专业投资者，收购-改造提升-出售退出的策略为其带来良好的回报。入境交易相对于全球投资环境和回报，中国房地产市场无疑仍是境外投资者的首选标的。境外投资者持续看好一线城市高端商办物业，以及因消费和高端制造而崛起的物流地产。2015年至2019年期间入境交易每年均接近30笔，2018年更是达到52笔。数据来源：投中集团，汤森路透及普华永道分析注：上述数据不包括境外投资者投资中国香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区。8中国房地产行业并购交易数据概览2015-2019年2015-2019年中国房地产行业并购交易规模和数量2015年至2019年中国房地产行业并购投资呈现如下特征：出境交易海外房地产并购在2016年中国企业“走出去”的热潮中达到交易数量的顶峰，全年创下86笔交易的记录。受2017年下半年出台的境外投资方向指导意见的影响，2017年交易数量下降至46笔，但交易金额由2016年的150亿美元跃升至520亿美元，主要得益于中投公司收购黑石集团旗下欧洲物流地产公司Logicor和普洛斯私有化两笔百亿美元以上的标志性交易。2018年海外房地产并购急速冷却，2019年进一步下降。十亿美元笔平均交易规模(百万美元)44 62 84 38 39 4 15 52 5 1 10 2 5 8 7 334 453 461 359 389 36 86 46 28 8 29 29 35 52 31 - 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 - 20 40 60 80 100 120 140 1602015年2016年2017年2018年2019年国内交易金额出境交易金额入境交易金额国内交易数量出境交易数量入境交易数量146139260117111 34 46 46 28 31 10 16 38 10 8 102% 41% 35% (55%)2.3%(70%)(40%)(10%)20%50%80%110% - 20 40 60 80 1002015年2016年2017年2018年2019年笔十亿美元十亿美元以下十亿美元以上YOY1.2015至2017年，国内房地产交易规模逐年增加，其中2017年由于万达商业和万科的多宗大型股权交易，十亿美元以上规模的交易总金额达到380亿美元，成为近五年的顶峰。2.2018年国内房地产交易规模整体收窄，交易数量也呈较大降幅，十亿美元以下交易的平均规模较2017年下降22%。这其中既有监管和融资环境收紧而带来的资金规模的限制，又有土地市