房地产行业周报：保障房工作进一步推进，多城放宽公积金贷款限制

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 1 证券研究报告—动态报告 房地产 [Table_IndustryInfo] 房地产行业周报 超配 （维持评级） 2022年01月05日 一年该行业与沪深300走势比较 行业周报 保障房工作进一步推进，多城放宽公积金贷款限制  销售：新房、二手房销售持续降温 新房方面，截至上周，我们跟踪的28城商品住宅销售面积合计25620万平方米，相对2020年同期增长16.9%，相对2019年同期增长19.1%，样本城市销售增幅整体下降。从单城来看，北上广深四大一线城市商品住宅成交面积累计同比分别增长29%/20%/5%/14%。样本城市中，福州、杭州、武汉、大连成交面积累计同比分别增长70%/41%/28%/20%。 二手房方面，截至上周，我们跟踪的10城二手房成交套数合计65.9万套，相对2020年同期减少11.6%，相对2019年同期减少12.6%。样本城市中，北京、苏州、厦门成交套数同比增速分别为16%/11%/3%。  融资：内债发行环比下降，外债无发行 上周房企发行国内债券29亿元，环比-37%，未发行海外债券，合计债权融资29亿元，环比-37%。截至上周，本年房企累计发行国内债券6514亿元，同比-5%，累计发行海外债券2675亿元，同比-35%，合计债券融资金额9189亿元，同比-16%。  重要事件 1、央行召开2022年工作会议，指出稳妥实施好房地产金融审慎管理制度；2、住建部发布关于加强保障性住房质量常见问题防治的征求意见稿；3、北京第三批集中供地收官，全年揽金1905亿元；4、郑州第三批集中供地收官，全年揽金578亿；5、北京进一步规范新供住宅项目配建公租房、保障性租赁住房工作；6、福州缩短人才限价商品住房上市交易限制期限，取消按家庭人口对应购买户型面积及之后购买普通商品住房的约束；7、上海房管局放宽廉租住房准入标准，调整租赁补贴；8、宁波2022年起生育二孩三孩家庭，公积金首贷额度提高至80万元/户；9、马鞍山高层次人才首次购买普通商品住房公积金贷款最高至60万元；10、济南取消公积金异地贷款户籍限制，1月1日起执行。  投资建议 从开发模式的角度分析，之所以短短半年的市场下行就能引起如此多的信用事件，其根源还是快周转模式本身的不稳定性。随着三大核心条件（融资快、回款快、预售资金自由使用）逐渐难以满足，快周转模式将退出历史舞台。行业在慢下来的同时，也会好起来。当前，一系列托底措施出台，房企现金流量表的风险将消弭，被打断的资产负债表修复将继续进行，行业估值修复已在眼前。我们认为，稳健型龙头房企将脱颖而出。这些房企在极端压力下仍能保持健康的财务状况，在行业恢复期必将是金融机构融资额度的优先发放对象，进而有实力在依旧冷淡的土地市场上获取高性价比地块，修复远期利润表。个股方面，我们推荐金地集团、保利发展、龙湖集团、华润置地。  风险提示 1、政策超预期收紧；2、行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 相关研究报告： 《房地产2022年1月投资策略：重视行业阵痛期后的配置价值》 ——2021-12-30 《房地产行业周报：第三批集中供地全面收官，多 地 发文 支持 合理 购房 需求》 ——2021-12-28 《房地产行业周报：鼓励加大房地产兼并收购，涉房贷款发放明显提速》 ——2021-12-22 《统计局11月房地产数据点评：政策纠偏持续推进，基本面初现修复苗头》 ——2021-12-16 《房地产行业周报：会议定调态度积极，满足合理需求促进良性循环》 ——2021-12-14 证券分析师：任鹤 电话： 010-88005315 E-MAIL： renhe@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520040006 证券分析师：王粤雷 电话： 0755-81981019 E-MAIL： wangyuelei@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520030001 联系人：王静 电话： 021-60893314 E-MAIL： wangjing20@guosen.com.cn 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明。 0.60.81.01.2J/21M/21M/21J/21S/21N/21房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 市场表现一周回顾 2021.12.27-2021.12.31，本周沪深300指数上涨0.39%，房地产指数（中信）上涨1.08%，房地产板块跑赢沪深300指数0.69个百分点，位居所有行业第20位。近一个月，沪深300指数上涨1.65%，房地产指数（中信）上涨5.49%，房地产板块跑赢沪深300指数3.84个百分点。近半年以来，沪深300指数下跌5.43%，房地产指数（中信）上涨0.26%，房地产板块跑赢沪深300指数5.69个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 图3：A股各行业过去一周涨跌排名 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 个股方面，过去一周92只个股上涨，46只个股下跌，7家个股持平，占比分别为63%、32%、5%。涨跌幅居前5位的个股为：皇庭国际（36.19%）、西藏城投（22.76%）、莱茵体育（18.10%）、金地集团（16.74%）、中航地产（13.37%），居后5位的个股为：ST慧球（-14.00%）、嘉凯城（-12.01%）、大龙地产（-11.01%）、银亿股份（-10.64%）、新华联（-10.41%）。 50%60%70%80%90%100%110%2021/062021/072021/072021/082021/082021/092021/092021/102021/102021/112021/112021/122021/122021/12房地产（中信）沪深30080%85%90%95%100%105%110%115%2021/112021/112021/122021/122021/122021/122021/122021/122021/122021/122021/122021/122021/122021/122021/122021/122021/122021/12房地产（中信）沪深300-6%-4%-2%0%2%4%6%国防军工轻工制造基础化工传媒家电有色金属医药电力设备纺织服装机械休闲服务交通运输钢铁通信综合计算机非银行金融建材石油石化房地产电子元器件建筑商贸零售电力及公用事业农林牧渔银行汽车煤炭食品饮料 qRsNpPoPqPrRqMmOmOrQqQaQcM9PsQpPmOpNkPrRmNeRoOmR8OnNuNwMtRyRxNmPmP 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 上周高频数据跟踪 1、销售：新房、二手房销售持续降温 新房方面，截至上周，我们跟踪的28城商品住宅销售面积合计25620万平方米，相对2020年同期增长16.9%，相对2019年同期增长19.1%，样本城市销售增幅整体下降。从单城来看，北上广深四大一线城市商品住宅成交面积累计同比分别增长29%/20%/5%/14%。样本城市中，福州、杭州、武汉、大连成交面积累计同比分别增长70%/41%/28%/20%。 二手房方面，截至上周，我们跟踪的10城二手房成交套数合计65.9万套，相对2020年同期减少11.6%，相对2019年同期减少12.6%。样本城市中，北京、苏州、厦门成交套数同比增速分别为16%/11%/3%。 图6：28城商品住宅销售面积（单位：万平方米） 图7：28城商品住宅销售面积增速 资料来源: iFinD、国信证券经济研究所整理 资料来源: iFinD、国信证券经济研究所整理 -20%-10%0%10%20%30%40%皇庭国际西藏城投莱茵体育金地集团中航地产新华联银亿股份大龙地产嘉凯城ST慧球上涨家数下跌家数持平家数0500010000150002000025000300001周4周7周10周13周16周19周22周25周28周31周34周37周40周43周46周49周52周201920202021-50%0%50%100%150%1周4周7周10周13周16周19周22周25周28周31周34周37周40周43周46周49周52周2020同比20192021同比20202021同比2019 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 图8：10城二手房成交套数（单位：套） 图9：10城二手房成交套数增速 资料来源: iFinD、国信证券经济研究所整理 资料来源: iFinD、国信证券经济研究所整理 2、融资：内债发行环比下降，外债无发行 上周房企合计发债29亿元，环比-37% 上周房企发行国内债券29亿元，环比-37%，未发行海外债券，合计债权融资29亿元，环比-37%。截至上周，本年房企累计发行国内债券6514亿元，同比-5%，累计发行海外债券2675亿元，同比-35%，合计债券融资金额9189亿元，同比-16%。 表1：上周房企内债发行一览 债券简称 发行日期 发行面额(亿元) 利率 期限(年) 发行人 债券类型 龙光城优 2021-12-28 6.60 预期收益率5.2% 11.99 深圳市龙光控股有限公司 证监会主管ABS 龙光城次 2021-12-28 0.05 未披露 11.99 深圳市龙光控股有限公司 证监会主管ABS 21北辰G2 2021-12-27 13.39 20211229-20241228,票面利率:3.46%; 20241229-20261228,票面利率:3.46%+调整基点 5.00 北京北辰实业股份有限公司 一般公司债 21天地一 2021-12-28 9.00 7.50% 3.00 天地源股份有限公司 一般公司债 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 图10：房企内债月发行额（单位：亿元） 图11：房企外债月发行额（单位：亿美元） 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 上周房地产信托发行48亿元，全年总规模6027亿元，同比-35% 上周共发行房地产信托产品38个，规模总计48亿元，平均年化收益率7.61%。截至上周，本年共发行房地产信托产品5865个，规模总计6027亿元，同比-35%，平均年化收益率7.33%，同比下降0.34pct。 01000002000003000004000005000006000007000008000001周4周7周10周13周16周19周22周25周28周31周34周37周40周43周46周49周52周201920202021-50%0%50%100%150%200%1周4周7周10周13周16周19周22周25周28周31周34周37周40周43周46周49周52周2020同比20192021同比20202021同比201902004006008001000120014001600180020002019-12019-32019-52019-72019-92019-112020-12020-32020-52020-72020-92020-112021-12021-32021-52021-72021-