房地产：12月百强房企销售点评：12月负增长收官，房企TOP10增速领跑

行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2022年01月02日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 鲍荣富 分析师 SAC执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 胡孝宇 联系人 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:政策发文缓解行业收并购痛点，销售延续同比改善——房地产行业周报》 2021-12-26 2 《房地产-行业点评:杭州第三轮土拍规则放松，房企拿地积极性提高》 2021-12-24 3 《房地产-行业点评:缓解行业收并购痛点——央行银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》点评》 2021-12-21 行业走势图 12月负增长收官，房企TOP10增速领跑—12月百强房企销售点评 事件：克而瑞公布2021年12月百强房企销售额，10强、50强、100强12月单月分别为3420亿元、8793亿元、10906亿元，同比增速分别为-21.39%、-32.91%、-37.98%，1-12月累计销售额分别为41092亿元、104384亿元、126318亿元，同比增速分别为-1%、-2%、-4%。（注：TOP10类、三四类房企暂剔除恒大） 12月单月环比上升，多数房企同比下降。克而瑞公布2021年12月百强房企销售额，10强、50强、100强12月单月分别为3420亿元、8793亿元、10906亿元，同比增速分别为-21.39%、-32.91%、-37.98%，环比变动+18.07%、+25.22%、+28.94%。TOP10房企分化明显。万科A、绿地控股、世茂集团单月降幅均超过50%，分别为-54.52%、-71.23%和-73.33%。碧桂园和华润置地增幅则分别为+61.17%和+16.05%。融创中国、保利发展、中海地产和新城控股单月增速分别为-12.80%、+1.24%、-0.23%、-31.91%。TOP11-20房企中，龙湖集团和招商蛇口同比增速分别为+42.72%、+36.87%；其余房企均同比下降，阳光城降幅最大达到-66.37%，旭辉集团、金地集团、中南置地和金科集团降幅也超过30%，分别为-30.60%、-35.44%、-50.22%和-54.23%。1-12月累计销售额分别为41092亿元、104384亿元、126318亿元，同比增速分别为-1%、-2%、-4%，较1-11月累计增速分别变动-2.59、-4.29、-5.59个pct。前35房企中，房企累计同比增速正负分化明显。从累计数据来看，房企销售增速继续放缓。 一二线房企累计增速降幅小于三四线房企，重点房企累计增速较1-11月有所下降。分结构来看，布局一二线、三四线为主房企单月销售同比增速分别为-17.52%、-7.92%，环比增速分别为+28.04%、-4.78%，累计增速分别为-1%、-14%，较1-11月累计增速分别减少3.82、1.56个pct。我们关注的重点房企单月同比增速为-23.91%，环比增速+18.87%，累计增速-6%，较1-11月累计增速减少2.82个pct。 12月销售单价同比增速较11月下调，权益比例同比略有下降。根据克而瑞数据，10强、30强、50强12月单月销售面积分别为2313.9万平、4376万平、5819万平，同比下降19.46%、28.53%、27.52%，增速较11月分别变动+28.18、+20.21、+17.96个百分点，环比增速分别为+11.51%、+17.78%、+26.19%；12月单月10强、30强、50强销售单价分别为14782元/平米、14825元/平米、15111元/平米，同比增速-4.46%、-7.28%、-4.53%，较11月增速分别变动-41.55、-31.85、-27.82个百分点，环比增速分别为5.88%、2.28%、-5.21%，12月销售均价同比下降。TOP10公司12月销售均价14934.7元/平，同比变动-5.15%，TOP10中6家公司单月销售均价同比上升。12月，碧桂园销售均价8570.61元/平，同比增加899.73元/平；中国恒大销售均价8149.61元/平，同比减少432.09元/平；万科销售均价17021.35元/平，同比增加2297.56元/平；融创中国销售均价13387.14元/平，同比增加180.50元/平；保利发展销售均价16784.67元/平，同比增加1403.63元/平；中海地产销售均价19708.03元/平，同比增加119.61元/平；招商蛇口销售均价19864.56元/平，同比减少228.03元/平；绿地控股销售均价11023.84元/平，同比减少4434.20元/平，华润置地销售均价13241.74元/平，同比减少9582.82元/平。权益比例看，10强、30强、50强12月权益比例分别为75.25%、70.09%、69.15%，同比分别变动-1.63、+0.25、-1.71个pct，环比变动+3.96、+2.57、-0.10个pct。 销售目标方面，以1-12月累计完成情况看，有29家房企已经披露2021年销售目标，除滨江集团将销售目标下调至2020年销售额的88%外，其余房企均在2020年销售额基础上上调销售目标，其中有17家房企上调幅度超过10%，其中绿城中国上调幅度最高，达到44%。已披露销售目标的房企平均完成度为90.92%，有17家房企完成度超过90%，3家房企完成年度销售目标，其中滨江集团完成度最高，为140.9%。 投资建议：近期管理层密集表态引导行业中长期走向更为规范的平稳健康发展期，短期政策调整缓解销售悲观预期，保障性租赁住房对冲潜在开发投资下行，推动行业重回良性循环和健康发展。未来行业beta取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。建议持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行周期开始；行政调控保持高压，房地产税试点力度超预期 -20%-16%-12%-8%-4%0%4%8%2021-012021-052021-09房地产沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 图1：2021年12月重点房企销售情况 注：绿城中国的销售额仅包含自投项目销售，不包含代建项目；TOP10类、三四线房企类暂剔除恒大 资料来源：克而瑞，Wind，天风证券研究所 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 一般声明 除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）及其附属机构（以下统称“天风证券”）。未经天风证券事先书面授权，不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材料、内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为天风证券的商标、服务标识及标记。 本报告是机密的，仅供我们的客户使用，天风证券不因收件人收到本报告而视其为天风证券的客户。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但天风证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，天风证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，天风证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 天风证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。天风证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。天风证券的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 特别声明 在法律许可的情况下，天风证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。因此，投资者应当考虑到天风证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突，投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。 投资评级声明 类别 说明 评级 体系 股票投资评级 自报告日后的6个月内，相对同期沪 深300指数的涨跌幅 行业投资评级 自报告日后的6个月内，相对同期沪 深300指数的涨跌幅 买入 预期股价相对收益20%以上 增持 预期股价相对收益10%-20% 持有 预期股价相对收益-10%-10% 卖出 预期股价相对收益-10%以下 强于大市 预期行业指数涨幅5%以上 中性 预期行业指数涨幅-5%-5% 弱于大市 预期行业指数涨幅-5%以下 天风证券研究 北京 武汉 上海 深圳 北京市西城区佟麟阁路36号 邮编：100031 邮箱：research@tfzq.com 湖北武汉市武昌区中南路99 号保利广场A座37楼 邮编：430071 电话：(8627)-87618889 传真：(8627)-87618863 邮箱：research@tfzq.com 上海市虹口区北外滩国际 客运中心6号楼4层 邮编：200086 电话：(8621)-65055515 传真：(8621)-61069806 邮箱：research@tfzq.com 深圳市福田区益田路5033号 平安金融中心71楼 邮编：518000 电话：(86755)-23915663 传真：(86755)-82571995 邮箱：research@tfzq.com