杭州第三轮土拍规则放松，房企拿地积极性提高

行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2021年12月24日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 鲍荣富 分析师 SAC执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:缓解行业收并购痛点——央行银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》点评》 2021-12-21 2 《房地产-行业研究周报:基本面探低放缓，销售边际回暖 ——房地产行业周报》 2021-12-20 3 《房地产-行业专题研究:天风问答系列：如何看待明年物业板块的投资机会》 2021-12-18 行业走势图 杭州第三轮土拍规则放松，房企拿地积极性提高 事件：2021年12月21日，杭州第三轮土拍结束，总成交金额约763亿元，总成交建面约416万平米，平均楼面价18333元/平米，35宗地块全部出让成功。 供应土地全数成交，土拍热度明显升温 随着杭州第三轮土拍结束，总成交金额达到约763亿元，较二轮成交金额256亿元增长198%；总成交建面约416万平米，相比于二轮170万平米增长144.71%；平均楼面价18333元/平米，相较于二轮楼面价15030元/平米增长22%。此次挂牌出让的35宗地块全部出让成功，相比二轮供应土地60宗最终只有13宗成交、流拍率78%的结果来看，此次三轮土拍明显升温；溢价率和底价成交占比也分别由二轮的5%、61.5%变为7%、25.7%，其中24宗土地均达到溢价率上限进入摇号环节最后成交，最高竞价次数达到78轮，总体竞争较为激烈。 国企成为拿地主力，本土民企表现不俗 此次土拍众多品牌国企民企积极参加，包括华润、金地、旭辉、滨江、建发、保利、绿城等。最终拿地的房企中，从拿地金额看，华润以2宗地122.8亿元位列榜首；从拿地数量看，滨江集团（联合拿地为主）与绿城中国以4宗地同列榜首。本次土拍国企成为拿地主力军：获取地块数量占比超过30%，对比二轮国企拿地宗数占比15%有较大提升，品牌国企中海地产、越秀集团和地方国企富春山居、杭州城东投资、杭州地铁集团等共17家国企均有收获；与此同时民企参与度也较高，尤其是本土民企，对比二轮的5家本土民企，此轮拿地共有10家本土民企有所收获，其中滨江集团更是以斩获4宗地块位列拿地数量第一，表现亮眼。 此次杭州第三轮土拍市场全面回暖，与二轮土拍形成明显差异： 1）土拍规则放松，参拍积极性提高 因二轮供地遇冷，地方政府在此次第三批次供地时相应调整了规则，11.20发布的第三批土拍规则中恢复了勾地制度，溢价率上限则由二轮的15%下调至10%，同时取消了“同一房企参与竞买地块不超过5宗”和“竞买人须具备一年以上房地产开发资质”的要求，二轮新增的“竞品质”要求此次也改为了“定品质”，各宗地的建筑品质标准由政府制定并增加了5%的公共配套设施面积：土拍政策在准入门槛、报名限制、地块要求等多方面标准的放松在提升房企参拍积极性的同时，对提升房企拿地利润率也有一定的作用。 2）政策预期回暖，房企拿地信心增强 12月以来中央屡次强调“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”，重提支柱产业，释放出很强的信号意义，央行宣布降准，监管部门也开始纠偏信贷政策，支持合理发放房地产开发贷款、并购贷款；这一系列政策转变提升了市场信心与房企对政策底的预期，从而增强了房企拿地的信心。 3）热点地块占比翻番，利润/去化更有保障 此次集中供地在地块结构上主城区地块总共有20宗，占总出让地块的比例接近60%，而二轮土拍60宗出让地块中仅有17宗主城区地块，占比不到30%，比例接近翻倍，同时土拍规则上溢价率上限的下调与城市热点地块较高的溢价空间给出的利润率保障叠加对优质地块去化率的信心使得房企拿地力度加大。 投资建议： 此次杭州三轮土拍升温，一定程度上延缓了土地市场下半年以来连续降温的步伐，也为未来土拍市场带来一定的良好预期。我们预计在更多城市拿出热点地块、中央房地产政策不断回暖、地方政府供地政策持续改善的前提下，未来土地市场以及整个房地产市场或将迎来一定程度的持续好转。持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科 A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、新城控股、旭辉控股集团、龙光集团；3）优质物管：碧桂园服务、绿城服务、保利物业、中海物业、招商积余、金科服务、旭辉永升服务，同时建议关注商管业态运营能力较强的：华润万象生活、宝龙商业。 风险提示：供地政策趋严，房屋价格大幅下滑，销售去化不及预期，疫情二次反弹 -21%-16%-11%-6%-1%4%9%14%2020-122021-042021-08房地产沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 一般声明 除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）及其附属机构（以下统称“天风证券”）。未经天风证券事先书面授权，不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材料、内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为天风证券的商标、服务标识及标记。 本报告是机密的，仅供我们的客户使用，天风证券不因收件人收到本报告而视其为天风证券的客户。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但天风证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，天风证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，天风证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 天风证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。天风证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。天风证券的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 特别声明 在法律许可的情况下，天风证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。因此，投资者应当考虑到天风证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突，投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。 投资评级声明 类别 说明 评级 体系 股票投资评级 自报告日后的6个月内，相对同期沪 深300指数的涨跌幅 行业投资评级 自报告日后的6个月内，相对同期沪 深300指数的涨跌幅 买入 预期股价相对收益20%以上 增持 预期股价相对收益10%-20% 持有 预期股价相对收益-10%-10% 卖出 预期股价相对收益-10%以下 强于大市 预期行业指数涨幅5%以上 中性 预期行业指数涨幅-5%-5% 弱于大市 预期行业指数涨幅-5%以下 天风证券研究 北京 武汉 上海 深圳 北京市西城区佟麟阁路36号 邮编：100031 邮箱：research@tfzq.com 湖北武汉市武昌区中南路99 号保利广场A座37楼 邮编：430071 电话：(8627)-87618889 传真：(8627)-87618863 邮箱：research@tfzq.com 上海市虹口区北外滩国际 客运中心6号楼4层 邮编：200086 电话：(8621)-65055515 传真：(8621)-61069806 邮箱：research@tfzq.com 深圳市福田区益田路5033号 平安金融中心71楼 邮编：518000 电话：(86755)-23915663 传真：(86755)-82571995 邮箱：research@tfzq.com