滙富金融服務有限公司-http://www.sunwahkingsway.com請務必參閱後文重要信息披露(如有) 及免責聲明香港及中國市場日報滙富快訊2021年12月21日香港及中國市場指數收市每日升跌今年累升恒生指數22,744 -1.9%-16.5%中資企業指數8,042 -2.1%-25.1%紅籌指數3,833 -1.3%0.9%滬深300指數4,880 -1.5%-6.3%上海A股3,766 -1.1%14.1%上海B股277 -1.1%14.1%深圳A股2,593 -1.8%6.4%深圳B股1,159 -1.8%6.7%主要市場指數收市每日升跌今年累升美國道指34,932 -1.2%14.1%標普5004,568 -1.1%21.6%美國納斯達克指數14,980 -1.2%16.2%日經平均指數28,344 1.5%3.3% 英國富時指數7,198 -1.0%11.4% 法國證商公會指數6,870 -0.8%23.8% 德國法蘭克福指數15,239 -1.9%11.1%商品價格收市每日升跌今年累升金價(美元/盎司)1,790 -0.4%-5.6%鋼價(美元/盎司)1,510 -3.5%16.9%銀價(美元/盎司)22 -0.4%-15.8%原油(美元/桶)68 -23.7%42.4%銅價(美元/盎司)9,446 -0.6%21.6%鋁價(美元/盎司)2,671 0.1%34.9%鉑價(美元/盎司)935 -0.0%-13.0%鋅價(美元/盎司)3,354 -2.0%21.9%小麥(美分/蒲式耳)777 0.9%21.4%玉米(美分/蒲式耳)591 -0.0%34.2%糖(美分/磅)N/AN/A40.7%黃豆(美分/蒲式耳)1,294 1.3%18.6%PVC(美元/噸)N/AN/A-5.4%CRB 指數221 -2.4%3.0%BDI########VALUE!74.2%兌換率美元港元歐羅日元瑞郎人民幣美元7.8010.887113.6100.9216.376港元0.1280.11414.56511.8120.817歐羅1.1288.795128.1500.9637.205日元0.0096.8650.7800.8110.056瑞郎1.0858.4660.963123.3466.931人民幣0.1571.2240.13917.7920.145市場情緒目前5日升跌 信貸違約掉期 - 美元五年期 希臘N/AN/A 愛爾蘭83 -2.4% 義大利139 -0.6% 葡萄牙207 -0.0% 西班牙108 0.3% 波動率指數22 12.6%資料來源：彭博 最新研究報告 日期公司分析員12月15日美东汽车（1268 HK）崔喻盛11月17日中滙集團 (382 HK)戴怡寧10月27日信利國際 (732 HK)王玨9月10日信利國際 (732 HK)王玨9月9日361度 (1361 HK)新華滙富研究9月3日創夢天地 (1119 HK)戴怡寧8月13日信利國際 (732 HK)王玨8月9日信義光能 (968 HK)新華滙富研究8月6日信義能源 (3868 HK)王玨8月4日信義玻璃 (868 HK)新華滙富研究8月3日信利國際 (732 HK)王玨8月2日微盟集團 (2013 HK)戴怡寧7月27日中滙集團 (382 HK)戴怡寧7月7日創夢天地 (1119 HK)戴怡寧6月23日築友智造科技集團 (726 HK)盧逸安6月16日微盟集團 (2013 HK)戴怡寧4月26日中滙集團 (382 HK)盧逸安4月15日建橋教育 (1525 HK)盧逸安4月1日創夢天地 (1119 HK)戴怡寧3月30日北控城市資源 (3718 HK)盧逸安3月5日信義能源 (3868 HK)盧逸安今日焦點:►銀城生活服務(1922HK–HK$3.25)–電話會議記錄企業消息/報告簡評►我們對物管公司將更為謹慎，主因(1)或為成開發商(母公司)的融資工具，(2)開發商的流動性問題及延遲交付在管面積事件(a)中國20個月來首次下調貸款基準貸款利率(LPR)，1年期LPR下調5個基點，5年期LPR保持不變（北京不希望通過房地產行業刺激經濟增長）。我們對開發商的流動性問題保持謹慎，亦擔心開發商可能會通過向物管公司出售業務來套現。圖1. 物管公司向母公司的收購 公告日期公 司 (出 售 資 產 )公 司 (購 入 資 產 )目標項目代 價 (百 萬 元 人 民 幣 )17/12奧 園 (3883 HK)奧 園 健 康 (3662 HK)投資控股公司78.713/12上 海 世 茂 (600823 CH)世 茂 服 務 (873 HK)物管服務1,654 7/11 融 創 (1918 HK)融 創 服 務 (1516 HK)物管服務1,800 資料來源：公司數據、新華滙富研究行業面臨的不明朗因素還包括(1)開發商的流動性問題(支付非業主增值服務的能力)，(2)開發商延遲交付在管面積(增長放緩)，(3) 更大的行業收購競爭。我們預計物管行業短線仍難有表現，除非有證據表明開發商的流動性和合同銷售有明顯改善。事件：我們與銀城生活服務召開電話會議，了解業務更新。主要重點：儘管物業管理行業面臨較多不確定性，但管理層有信心實現2023 財年的收入/在管面積的目標，分別為人民幣23億元/1億平方米，2020 財年至23 財年的複合年增長率同樣高於35%。我們的觀點–我們認為公司專注於二手物業的商業模式較有信心，並料可於同業中具較優的位置。截至10 月底，公司有83% 的在管面積來自二手物業市場。我們認為，高比例的二手物業在管面積可令公司保持較高的回款率，目前>90% ( 專注於一手市場的公司可能面臨更大風險：(1) 開發商延遲交付面積，(2) 開發商為未售出的單位支付管理費的能力)。此外，專注於二手樓項目，於社區增值服務(VAS)業務亦較有優勢，主因(1)住宅單位已經佔據(一級市場可能空置)，(2)更高的客戶粘性。事實上，VAS業務亦具有更高的毛利率(GPM ~36.2% vs. 物業管理服務~11.3%)。截至21 年10 月31 日，公司的在管面積/合約面積/儲備面積為5,580萬平方米/5,690萬平方米/3.4百萬平方米。雖然儲備面積佔在管建築面積的比例僅為6.1%，低於同行的67%，但我們認為對公司來說可能不是一個好的指標。因為公司專注於二手項目，只需要大約1-2 個月的時間就可成為在管面積，事實上，公司的在管面積年初至今增長了約43%。該股票的交易價格為的7 倍FY21E pe ，低於3 年平均水平的10 倍，估值不高。事實上，物業管理板塊今年表現不佳，約有80% 的物業管理公司錄股價下跌，年初至今平均回報率約為-24%。公司的年內回報約為-27%，由於股份的(1) 成交量低，(2) 技術趨勢疲軟(低於大部分移動平均線，以及(3) 行業氣氛未見改善，於現水平我們維持謹慎。(李錦明) 滙富金融服務有限公司-http://www.sunwahkingsway.com請務必參閱後文重要信息披露(如有) 及免責聲明2021年12月21日圖2. 在管面積分佈 圖3. 公司在管面積、合約面積、儲備面積(百萬平方米) 資料來源：公司數據、新華滙富研究 圖4. 物管股年內回報% (20/12/21) 資料來源：彭博、新華滙富研究 面 積 (百 萬 平 方 米 )20年 12月21月 10月增長對在管面積佔比銀城開發77.69%14%第三方物業發展商32.148.250%86%住宅30.643.642%78%非住宅8.512.243%22%一手樓8.99.68%17%二手樓30.246.253%83%資料來源：公司數據、新華滙富研究按業主類型按發展商按物業類型 qRrOoOoPsNqMrPqOmMrMnM9PcMaQsQmMsQmNiNpOoMjMpNnM8OnMwPuOmQnRvPtRwO滙富金融服務有限公司-http://www.sunwahkingsway.com請務必參閱後文重要信息披露(如有) 及免責聲明2021年12月21日滙富股票覆蓋列表名稱代碼市值 (HK$'m)價格(HK$)昨日升跌評級目標價上升空間股息收益率過去表現最後更新日期(%)(HK$)(%)歷史1年期2年期2年期5D%1個月(%)3個月(%)恆生指數HSI22,744.86(1.9)9.111.610.63.3%(5.1)(9.2)(6.1)國企指數HSCEI8,042.74(2.1)7.19.78.63.6%(5.9)(10.3)(6.9)滬深300指數SHSZ3004,880.42(1.5)17.717.014.52.1%(4.0)(0.2)0.5北控城市資源3718HK1,800 0.50(2.0)長倉1.80260.03.93.63.1N/A**(2.0)(13.8)(36.7)03/30/21比亞迪電子285HK59,935 26.60(6.2)中性17.60(33.8)10.616.812.00.8%(13.1)(10.4)(12.9)N/A中國利郎1234HK5,041 4.21(0.7)長倉5.3226.47.45.45.111.6%(2.5)(3.7)(10.2)N/A中國軟件國際354HK33,020 10.76(5.6)長倉12.8019.021.720.015.20.3%(9.4)(19.1)(18.2)10/27/20天倫燃氣1600HK8,079 8.05(1.9)長倉8.708.15.66.45.84.3%0.014.813.702/26/20兌吧集團1753HK1,411 1.310.8長倉5.55323.723.8N/A**N/A**N/A**(12.7)(22.5)(27.6)N/A中滙集團382HK4,780 4.46(2.2)長倉8.6092.89.36.55.54.4%(4.9)(17.6)(8.6)11/17/21訓修實業1962HK837 1.228.9長倉1.7543.4286.4N/A**N/A**N/A**16.218.4110.301/26/21華虹半導體1347HK52,094 40.05(3.5)長倉47.6018.938.935.427.30.1%(14.3)(15.1)1.807/29/21金蝶國際268HK79,328 22.85(2.35)中性17.62(22.9)N/A**N/A**N/A**0.0%(0.7)(14.1)(6.0)08/20/20美東汽車1268HK50,850 40.80(5.6)長倉52.0027.542.135.024.21.9%15.15.86.0N/A明源雲909HK37,758 19.18(6.44)中性28.0046.0N/A**91.760.80.4%(10.2)(24.6)(24.3)N/A珩灣科技1523HK3,880 3.56(4.3)長倉1.70(52.2)26.625.418.30.6%(10.8)(8.5)32.308/06/20寶勝國際3813HK6,000 1.12(6.67)長倉2.80150.05.26.24.13.4%(5.1)(4.3)(18.2)11/16/20丘鈦科技1478HK11,725 9.92(5.9)長倉16.5066.38.97.9