跟踪报告：经营发展良好，信用风险较小，价值低估明显

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2021年12月15日 公司研究 经营发展良好，信用风险较小，价值低估明显 ——新城悦服务（1755.HK）跟踪报告 买入（维持） 经营发展良好，业绩增速较高，外拓质量提升，结构持续优化 1）2021H1，公司实现营业收入18.77亿元，同比增长53.6%；实现归母净利润2.86亿元，同比增长51.6%，业绩增速较高。截至2021年6月末，公司合约面积达2.5亿平方米，较2020年末增长23.1%；在管面积达1.2亿平方米，较2020年末增长20.7%；合约/在管面积比达2.05；在管面积中来自于第三方的面积占比约42.8%，较2020年末提高约2.1pct.。其中，非住宅项目的在管面积占比达到约12%，非居业态拓展步伐加快。我们预计公司2021年末的在管面积与合约面积将分别达到1.5亿和2.7亿平方米。 2）截至2021年6月末，公司在管面积前三大区域为江苏省、浙江省和山东省，占比为39.8%、11.6%、10.2%，区域布局较侧重高能级城市，初步完成涵盖住宅、办公楼、产业园、医院、学校的业态布局，外拓质量提升，结构持续优化；同时新培育业务增长较快，2021年H1，餐饮服务收入4050万元，同比增长353.2%；设施管理服务收入5670万元，同比增长78.6%；小区零售及便民服务收入5720万元，同比增长161.0%。 三大机构给予“新城系”正向评级，信用风险较小，受市场情绪影响股价回调 公司关联方“新城系”财务状况稳定，信用风险较小，治理结构优化；近期三大国际评级机构均宣布了新城发展（1030.HK）和新城控股（601155.SH）（简称“新城系”）的正向评级。12月1日惠誉将“新城系”长期外币发行人评级由“BB”上调至“BB+”，展望“稳定”，同时上调ESG评级；12月2日标普维持“新城系”长期发行人信用评级为“BB+”，展望“稳定”；9月穆迪维持“新城系”的“Ba1”企业家族评级；我们认为公司基本面发展情况较好，关联方信用风险较小，受资本市场对个别房企信用风险的悲观情绪影响，近期股价回调幅度较大，价值低估明显，已具备较好配置价值。 盈利预测、估值与评级：我们在前期报告中提出，央行定调“两维护”，房地产行业“β系数”健康，恒大“α风险”修复进入执行阶段；央行全面降准0.5个百分点，释放长期资金1.2万亿利好“杠杆稳健型”民企地产；中央经济工作会议重申“房住不炒”再提“因城施策”，部分区域的购房限制措施将逐步退出，资本市场对房地产板块的关注度和信心将逐步提升。 公司业绩增速较高，新业务增长明显，外拓结构不断优化，近期关联方获三大评级机构正向评级，信用风险较小，维持公司2021-2023年归母净利润预测为7.09亿元、10.36亿元、14.17亿元，当前股价对应2021-2023年PE估值为11.7X、8.0X、5.9X，估值具备较强吸引力，当前具备较好配置价值，维持“买入”评级。 风险提示：人力资源成本上升风险；外拓不及预期风险；应收账款减值风险。 公司盈利预测与估值简表 指标（人民币） 2019 2020 2021E 2022E 2023E 营业收入（百万元） 2,024 2,866 4,218 6,116 8,493 营业收入增长率 76.0% 41.6% 47.1% 45.0% 38.9% 净利润（百万元） 282 452 709 1,036 1,417 净利润增长率 87.5% 60.4% 56.7% 46.1% 36.8% EPS（元） 0.32 0.52 0.81 1.19 1.63 ROE（归属母公司)（摊薄） 29.2% 32.1% 29.4% 32.6% 33.5% P/E 29.5 18.4 11.7 8.0 5.9 P/B 8.6 5.9 3.5 2.6 2.0 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为2021-12-14；汇率：按1港元兑换0.82元人民币计算 当前价：11.66港元 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股) 8.7 总市值(亿港元)： 101 一年最低/最高(港元)： 11.66/27.02 近3月换手率： 11.7% 股价相对走势 资料来源：Wind 相关研报 20211211中央再提“因城施策”，部分区域购房限制措施有望加速退出——对12月10日中央经济工作会议房地产相关政策的点评 20211207全面降准对“杠杆稳健型”民企地产更为利好——对12月6日央行宣布全面降准的点评 20210831-业态布局多元化，社区增值体系化——新城悦服务（1755.HK）2021年中报点评 20210516 经营表现均衡稳健，业主增值“以价换量”——新城悦服务（1755.HK）2020年度业绩点评报告 20210705 物管板块市值已超万亿港币，推荐“合理估值”和“隐含价值”——房地产（物业服务）2021年中期策略报告 20210316 顺应居民消费升级，物业服务空间广阔——对3月16日光大地产A+H物业服务板块涨幅较大的点评 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 利润表（百万元） 2019 2020 2021E 2022E 2023E 营业收入 2,024 2,866 4,218 6,116 8,493 营业成本 -1,424 -1,986 -2,871 -4,135 -5,767 毛利 600 881 1,346 1,982 2,726 销售费用 -11 -23 -34 -49 -69 管理费用 -234 -258 -380 -551 -765 金融资产减值 -10 -21 -65 -71 -82 其他收入-经营 26 63 92 134 186 其他支出-经营 -1 -4 -6 -9 -12 其他经营净收益 6 -23 0 0 0 EBITDA 382 628 976 1,466 2,027 营业利润 EBIT 375 614 954 1,435 1,984 财务收入/(费用)净额 17 22 32 42 48 税前利润 EBT 392 636 986 1,477 2,032 所得税 -90 -147 -232 -369 -508 净利润（含少数股东权益） 302 489 754 1,108 1,524 净利润（不含少数股东权益） 282 452 709 1,036 1,417 总股本（百万） 818 820 870 870 870 EPS(元，人民币） 0.32 0.52 0.81 1.19 1.63 现金流量表（百万元） 2019 2020 2021E 2022E 2023E 经营活动现金流 545 787 969 1,201 1,128 投资活动现金流 (264) (95) 151 (309) (334) 融资活动现金流 (225) (143) (231) (337) (461) 净现金流 56 548 889 554 333 资产负债表（百万元） 2019 2020 2021E 2022E 2023E 流动资产合计 2,052 2,985 4,872 6,371 7,761 货币资金 1,339 1,882 2,772 3,326 3,659 应收账款 263 357 911 1,321 1,835 按金,预付款项及其它应收款项-流动资产 100 237 404 676 939 存货 11 18 29 49 77 合约资产-流动资产 131 247 364 528 733 按公允价值计入损益的金融资产 208 245 392 471 518 非流动资产合计 148 329 474 647 855 固定资产-物业,厂房及设备 9 14 43 59 78 按金-非流动资产 4 8 11 16 23 有使用权资产-非流动资产 11 10 11 12 12 递延所得税资产-非流动资产 40 58 72 88 105 按公平值计入其他全面收益之金融资产-非流动资产 2 1 1 1 1 无形资产 12 197 286 410 564 按公允值计入损益的金融资产-非流动资产 70 40 50 61 73 资产总计 2,200 3,314 5,346 7,018 8,616 流动负债合计 1,215 1,856 2,867 3,741 4,208 应付账款及其他应付款项 774 1,135 1,641 2,002 2,397 合同负债-流动负债 390 628 1,078 1,506 1,490 租赁-流动负债 4 1 2 2 2 应交所得税-流动负债 47 93 146 232 319 非流动负债合计 18 48 69 99 136 拨备-非流动负债 0 2 3 4 5 租赁-非流动负债 4 3 4 4 4 递延税项负债-非流动 13 43 63 91 127 负债合计 1,233 1,904 2,936 3,840 4,344 储备 398 1,225 2,181 2,880 3,836 股本金 57 57 60 60 60 累计盈利及亏损 470 - - - - 少数股东权益 43 128 169 238 339 股东权益合计 967 1,410 2,410 3,179 4,235 关键指标 2019 2020 2021E 2022E 2023E 收入增长率 76.0% 41.6% 47.1% 45.0% 38.9% 成本增长率 75.6% 39.4% 44.6% 44.0% 39.5% 毛利增长率 77.0% 46.8% 52.8% 47.2% 37.6% 归母净利润增长率 87.5% 60.4% 56.7% 46.1% 36.8% EBITDA Growth 84.9% 64.6% 55.3% 50.3% 38.2% EBIT Growth 83.6% 63.7% 55.3% 50.5% 38.2% EBT Grotwth 86.2% 62.3% 54.9% 49.9% 37.6% 资产负债率 56.0% 57.5% 54.9% 54.7% 50.4% 现金短债比 110.2% 101.4% 96.7% 88.9% 86.9% 销售费用率 -11.6% -9.0% -9.0% -9.0% -9.0% 管理费用率 -0.6% -0.8% -0.8% -0.8% -0.8% 所得税率 -23.0% -23.1% -