电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年12月14日 房地产行业 GE神话也不可持续，房企的困境与自救 核心观点： 对于已经出现或者已经陷入流动性困局的企业来说，其之所以出现问题一定会有自身原因，无论是战略上的、策略上的、管理上的还是经营上的，这无可回避，错就是错了，没有什么可推脱或者逃避的，但可能也未必完全归咎于企业本身，外部的一些不可抗力因素的存在，通常也会有将企业推向窘境的力量，你称之为灰犀牛也好，黑天鹅也罢，企业可能缺乏了适度的防御能力。但是，事情已成定局，再过多的纠结于过去，在企业当下的基础上推波助澜，加剧企业经营的恶化，着实有点过了，也没有必要。总结或者回顾企业的历程的目的也绝不在于批判，而是更好的理清企业历史进程和脉络，便于企业找准根源，化解风险，也便于未出险企业引以为戒，做好防御。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 房企暴雷或者出现流动性压力后，常常会遭到来自各方的攻击，所有人都可能会不留余地的批判企业的方方面面，战略失误、管理混乱、扩张盲目、对市场缺乏敬畏、经验主义等等，任何可能的批判之词都有用武之地。 对于已经出现或者已经陷入流动性困局的企业来说，其之所以出现问题一定会有自身原因，无论是战略上的、策略上的、管理上的还是经营上的，这无可回避，错就是错了，没有什么可推脱或者逃避的，但可能也未必完全归咎于企业本身，外部的一些不可抗力因素的存在，通常也会有将企业推向窘境的力量，你称之为灰犀牛也好，黑天鹅也罢，企业可能缺乏了适度的防御能力。但是，事情已成定局，再过多的纠结于过去，在企业当下的基础上推波助澜，加剧企业经营的恶化，着实有点过了，也没有必要。总结或者回顾企业的历程的目的也绝不在于批判，而是更好的理清企业历史进程和脉络，便于企业找准根源，化解风险，也便于未出险企业引以为戒，做好防御。 目录 1、剖析房企陷入困境的五点原因 ................................................................................................................ 2 2、企业在自救 ..................................................................................................................................................... 3 1、剖析房企陷入困境的五点原因 任何企业，无论曾经的历程有多么神话，都不可能长青不败。时代造就行业，行业成就企业，但企业未必能够与时代、行业长期共存。房地产行业自1998年起，已经高速发展了20余年，在这一过程中，总有企业来来往往，纵使行业有起有伏，但仍保持着持续向前的姿态，但未必所有企业都能持续留存在行业之中，其中也不乏曾经的明星企业，在这一动态变化之中，有旧的企业离开，就一定有新的企业填补空白。观察这一历史进程，企业的得失总有一些共性的原因存在： 其一、战略失误，未在正确的时间做出正确安排。战略对于企业而言最高指导性原则，也具有时效性和环境适应性，不同的时间周期和环境条件之下，战略的重心和范围都该保持动态调整。但仍有部分企业过于依赖自身认知和经验，在外部条件变化时仍固守原有战略，以至于企业战略与当下环境之间并未具有适配性，自然无法适应，被淘汰也在情理之中。 其二、管理混乱，边界感缺失。当企业处在发展初期时，无论是管理的半径还是管理难度都很好掌控，但当企业规模的逐步扩大，管理的模式也需要做出相应调整，既需要保持可控，又不能约束过紧。但往往在企业发展的过程中，企业很难把握这一边界，可能放权太多，信息严重不对称，造成管理混乱，最后失控。举个简单的例子，一般大规模得企业都有较多的区域公司，各公司可能也是独立的经营主体，总部也不可能事无巨细的对任何事务都亲力亲为，所以就可能区域上决策于整个集团而言并非最优，甚至可能是有损集团整理利益的，这种边界感其实就不太容易把握。 其三、过于重短期，长期与短期之间并未形成良好的平衡。规模是房企曾经执着追求的第一目标，所以为了规模的快速扩张而做出非理性行动，如高杠杆举债，大量获取的土地储 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 备，对地王项目同样来者不拒，在行业高速发展是的时期，高价的土地可以通过土地增值而填平高成本，一旦市场行情有变，销售不畅，面粉贵过面包，高价土地的成本也将成为企业不堪承受之重；过度依赖非标类融资，如资管、信托等，成本高，账期短，一旦市场出现下行，销售受阻、回款受制，快周转走不通，企业大概率会深受其害；收并购也是企业常常使用的扩张之法，短期有助于提高企业规模，但由于信息不对称等原因，轻者牺牲企业利润，重者规模与利润并失。为了更快在规模上有成效，企业可能只着眼于规模的提升，而缺乏对经营能力本身的同步提高，资产经营管理能力有限，产品、服务不达标等，所以一旦环境巨变，企业便措手不及，毫无招架之力。 其四、缺少敬畏之心，行为举措无限制。做企业其实多少会有种赌的成为在其中，赌市场走向，赌消费者心理，赌政策趋势，这种赌可能会使企业缺少一定的敬畏之心，忽视对消费者的需求管理和满足，一厢情愿的认为政策会保持既有的周期模式，低估政策的定力，所以在这种想当然的状态下做安排，如政策已经开始严控，市场开始转向时，仍然大力度的进行土地投资，毫无疑问，赌输的概率更高。 其五、不可抗力因素冲击，无可预测。如果说农民是看天吃饭的，那么作为房企，偶尔也有可能会遭遇自然不可抗力的挑战，像新冠肺炎疫情、2021年郑州的洪涝灾害，这些事件实则于企业来说都很难预测，并提前做好防范，对于诸如此类的事件，也只能说在现有的情形下尽可能减少损失。 在企业的成长道路上有挑战，有困难都属正常，企业做失败了也不是什么新鲜事，任何企业，无论曾经多么神话、多么耀眼，都不太可能永远保持长青。学生时代，通用绝对是大家心目中的神话型的企业，但如今也不复当年风采，也很再复，原因在哪呢？过度关注短期利益，不务正业，不停的收并购，过度着眼于短期的估价浮动和投资者预期，账面英雄主义，忽略了对于企业根本经营能力的建设和提升，无长期化思维，最终的结局只能走下神坛。GE的经验与房企实则是共通的，风险已然来临，理清路径，才能更有助于寻找脱险之法。 2、企业在自救 从2018年行业政策开启严格的调控开始，已经有企业开启自救之路，至今企业的自救行动仍在持续。自救之法有哪些？企业也都有一些共性操作： 其一、暂缓拿地、不拿地，能收缩到什么程度收缩到什么程度。观察数据可以发现，企业的高扩张时期集中在2016至2018年，2019年已经陆续有企业开始收缩拿地，尽可能的节省拿地开支，2020年在疫情的冲击下，房企销售业绩和经营性业务遭遇重创，拿地上表现更趋谨慎。2021年企业避免拿地的趋势更明显，多家房企可能整年都丝毫土地未取，这或不利于企业长期经营，但却是当前行业环境下，企业所能做得最直接的控成本、减支出的举措。 其二、能抛售的项目、业务尽快出手。进入2020年，企业间的资产买卖、业务买卖相对频繁，如碧桂园服务买蓝光嘉宝、彩生活、富力物业等，中国恒大出售恒腾网络、恒大汽车、恒大物业、恒大冰泉等，富力地产接连两次广州国际机场综合物流园股权，出让总价近57亿元，企业的种种动作都是在主动的通过资产出让尽可能的缓解企业资金压力。 其三、引入白衣骑士，借力分担风险。为了减轻企业的资金压力，企业也懂得借助外部力量进行风险分担，在集团层面或者项目层面引入战略投资人或者合作方，借助他方的力量 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 寻求共赢。 其四、大股东或老板提供资金支持。当企业遭遇流动性压力时，部分企业的管理层表现出主人感，对公司进行一定的资金支持和股东借款。其中，当代置业董事会主席张雷和总裁张鹏有意提供合共约8亿元股东贷款，富力地产两大股东李思廉、张力承诺向上市公司提供80亿元港币的资金支持等，这种举措对于解决房企的资金压力或并无大的作用，但对于提升企业信心或有一定帮助。 其五、债券或股权回购、到期债务提前偿还，提升信心。在企业纷纷陷入信用危机时，任何关于企业的外部舆论都将对企业品牌造成损伤，为了提升企业信心，重塑外界对于企业的认知和信任感，行业内部分企业也在力所能及的范围内做好债券和股权的回购，也会在债务到期前提前偿还，避免外界过度的负面揣度。 企业的自救行为短期内未必会有明显成效，但也必不可少。在政策和市场的双重压力下，不断有企业退出是比较确定的，这个过程可能会持续较长时间，当行业风险有序释放之后，行业面貌也或迎来新的变化，届时行业格局也将出现颠覆性改变，经历出风险考验的企业将占有更高市场份额，本身自带信用优势的央企国企或占据更高权重。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告产权为亿翰智库所有。亿翰智库以外的机构或个人转发或引用本报告的任何部分，请严格注明相关出处及来源且不得修改报告任何部分，如未经亿翰智库授权，传播时私自修改其报告数据及内容，所引起的一切后果或法律责任由传播者承担，亿翰智库对此等行为不承担任何责任，亿翰智库将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们】 亿