中观行业数据观察：房地产行业在土拍、信贷政策端得到政府托底支持

根据报告，房地产行业在土地拍卖、信贷政策端得到政府托底支持。为了降低流拍率，提高成交量，部分热点城市在土地出让规则上有明显的变化，比如提高房价销售上限，释放给地产商一定利润；适度放宽保证金支付期限；降低参拍门槛，调动房企积极性等。此外，全国首套房房贷利率持续上行至5.74%，直到10月份才开始环比下行1bp，边际收紧开始缓和。广州、佛山、成都、惠州等年内首套房贷利率累计涨幅达80-120BP，目前已有部分银行下调，其中广佛等下调10-20BP，惠州工行、建行、农行下调20-30BP，而成都建行、农行等下调50-60BP。银保监会在三季度重点工作会中表示，在贷款首付比例和利率方面支持首套房购房者。近一个月，各地对居民端信贷的执行已有所修正，具体体现在增加额度加快放款、降低资质要求、定向下调首付比例、放宽二手房贷款等。广州、上海各大银行放款周期从4-6个月降至最快1-2个月，建行出现1个月就能放款的单子。客户资质要求降低，如广州部分银行放宽首付来源的审查，查到父母层面即可；首付比例定向下调，如佛山，外地客限购区域首付比例从4成降至3成。对于房地产市场的土地价格、房价和房地产股的思考，土地溢价率和房价变化全面联动，一手房往往有政策限价调控，更多去观察最反应真实交易情绪的二手房价格变化。最近十年最为显著的三轮房地产牛市分别是2009-10牛市、2013年小牛市、2015-17牛市，分别是四万亿经济刺激降息货币政策、土地溢价回暖、14-15降准降息货币周期引起，受到国家政策影响非常深远。观察几次牛市高点的地产相关行业主要财务指标包括毛利率、ROE、利润和营收增长率，钢铁行业高点先于地产行业高点，地产行业高点匹配土地溢价率高点。建筑材料高点先于家电和建筑装饰高点。进入2021年至今，呈现出一二线土地溢价率受到严格压制，尤其从2021年Q2开始的集中供地，使得一线城市

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