江心洲南京仁恒中心定位策划报告终稿

江心洲南京仁恒中心定位策划项目（终稿）2019年2月致仁恒投资有限公司 相较于2月1日提交版本,此次修改要点说明：© 2019 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.2修改页码：P6-7，P9，P12-16强化对项目核心定位的阐述修改页码:P46-47新增对展商业态可行性的论证修改页码:写字楼部分:P51,P63-64,P66,P69,P79-85,P95商业部分:P113,P115深化办公产品、商业产品定位注：所有物业市场信息为2019年1月份数据 3第一章项目核心定位第二章项目定位可行性分析可比案例分析潜在租户选址特征分析财务可行性分析第三章产品定位办公楼产品定位零售商业产品定位附件：项目背景分析物业市场分析运营与管理建议河西写字楼案例目录 4第一章项目核心定位© 2019 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 5南京发展愿景:创新名城美丽古都——《南京市城市总体规划（2018-2035年）》© 2019 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 新加坡·南京生态科技岛总体定位南京拥江发展战略长三角一体化发展战略重要一子生态科技城，低碳智慧岛6在南京2035城市总体规划中占有重要位置：“支持南京与新加坡共同开展智慧城市合作试点” 1、岛内区位独一无二：10号线地铁上盖，是连接江北新区核心区与河西新城的重要轴线；2、岛内唯一的高品质综合体项目，业态丰富，满足多样化需求；3、生态科技、智慧绿色岛，坐拥夹江、长江双滨江景观，饱览河西新城城市最美天际线1、南京市发展战略中的重要地位与未来产业规划、产业集聚将给本项目带来良好的发展前景；2、岛内未来竞争较不激烈，产业载体有限，目前尚无其他高品质的综合体项目；3、未来随着轨道交通及隧桥的建设竣工，将进一步加强岛内连接主城区与江北新区的纽带作用1、江心洲区位相对孤立，公共交通可及性不强，项目能级有限；2、岛内仍处于开发建设期，商务、商业氛围尚未形成；3、人口基数较低，商业业态客群基数较小1、河西新城北部与中部的项目能级高，辐射力强，直接截留主城区外溢需求；2、来自岛内的直接竞争项目如智立方，2019年入市，具有先发优势项目定位思考S优势W劣势O机遇W威胁7 8人工智能示范岛创新产业综合体首发项目智慧城市活力中心南京仁恒中心以创新驱动城市首位度提升战略，以复合业态实现空间的良性循环，助推科技创新产业发展，重构商务办公新理念© 2019 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 9示范创新智慧国际花园项目定位关键词：项目亮点：产. 研. 展. 商. 办© 2019 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.全岛样板中新合作全市典范业态融合共生与创新智慧产品智慧租户国际化品牌国际化产品与服务绿色生态 我们对本项目核心站位的看法10岛内唯一商办综合体园区配套•什么是园区？国内的园区主要由政府集中统一规划的区域，在该区域内设置某类特定的行业、企业，进行统一管理。在园区发展过程中，出现大量“职住不平衡”现象，正在逐步向“产城融合”转型发展；•什么是园区配套？以满足园区需求为核心的基础设施、金融配套服务、生活配套服务及其他中介配套服务；•为什么本项目不是园区及其配套？需抓住项目“三大唯一”的核心优势，实现价值最大化,每个业态都很重要,而非商业围绕办公服务•核心释义未来3年岛内唯一地铁上盖TOD项目，岛内价值最高；岛内唯一商办综合体，复合业态；岛内唯一核心商圈，集商务、休闲、娱乐为一体的生活、工作集散地，人流聚集枢纽地；我们项目是什么？不是什么？© 2019 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 打造复合业态生态圈11生态圈职办公商商业居公寓产业创新赋能商业体验产业办公为商业、公寓产品提供客群，影响商业业态定位与布局，商业为产业技术创新提供应用场景消费升级引领生活品质具有生活氛围的全岛商业中心，是岛内高品质生活消费标杆与样板，带动全岛多样化消费需求融合创新促进生态发展公寓的中高端居民为商业、办公产品提供客群，是绿色、智慧生活的风向标复合生态构建价值高地© 2019 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 12本项目胜科国际水务中心江岛智立方科技创新：江岛智立方生态环保：胜科国际水务中心© 2019 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.•本项目是岛内产业链的补充,是承接人工智能、水科学上下游企业商务办公最佳选择;•放眼河西,乃至全南京市,本项目具有稀缺性,且生态、智慧、绿色理念是不可复制的核心资源；•准甲级商务办公品质标杆办公楼站位： 商业站位:考虑到江心洲的隔离性，我行认为本项目应立足岛上消费需求，充分利用岛内唯一地铁上盖的优势,守住岛内商业制高点132018年2020年2025年远期建成后岛内居住人口*岛内办公人口1.9万人2600人•入市的办公载体有限，岛内以安置房居民为主；3.6万人5300人•随着岛内基础设施建设逐步完善，品牌中学、国际学校落地，预计中高档居民逐步增加；本项目入市4.3万人2万人•岛内载体逐步完善，办公人口快速上升；7.4万人14万人•项目组对江苏南京生态科技岛经济开发区管委会的访谈获知，岛内规划居住人口10万人，办公人口10万人；本测算以载体体量为准*：2018-2025年居住及办公人口是根据已知项目，结合入住情况测算；远期建成人口根据载体总量测算；**：根据实际建设情况,我们认为7.4万人的居住人口实现更早,可能性更大,消费粘性更强** 本项目受到河西、江北两大市级商业中心的夹击14层次名称属性规划定位规划策略市级商业中心新街口国际型具有国际影响力的现代化综合性商业中心强化其在长三角地区乃至全国及国际的商业影响力江北都市型国家级江北新区的商业主中心和都市级滨江特色商业中心国家级新区的形象展示窗口，增强对苏北、皖北地区的辐射带动河西都市型南京主城西部的高档次、多功能的重要市级商业中心促进商业设施的适度集聚和业态多元化发展，提供河西中央商务区高端商业配套服务城南都市型南京主城南部的市级商业中心和枢纽型商业中心加强商贸、商务功能与交通枢纽的复合化布局，建设枢纽型商业中心基层社区（村）级社区（新市镇）级地区（新城）级副城级市级南京五级商业中心体系参考资料：《南京市商业网点规划（2015-2030）》© 2019 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 本项目所在的江心洲商业能级较低，仅为新市镇级中心15龙江江东天保（河西南）河西（元通）江心洲商业中心商业中心等级区域特征代表项目龙江地区级（第三级）靠近老城区，居住成熟新城市广场江东地区级（第三级）发展较为成熟的中高端居住区域建邺万达广场、金鹰世界河西市级（第一级）河西CBD核心区；涵盖商务办公与高端居住南京国金中心、河西德基广场、华采天地、华灯坊天保地区级（第三级）未来城市高端居住、休闲、科技企业中心华侨城欢乐滨江、阿里巴巴新零售商业枢纽江心洲新市镇级（第四级）环境稀缺的生态高端生活岛江岛新天地本项目© 2019 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 展商业态是面向广义消费者（2C）的展示还是面向企业（2B）的展示？162C端展示“流量为王”2B端展示“精准定位”核心诉求独立性、私密性、定制化选址偏好不要求在人流密集的成熟商务圈，通常在企业独栋办公的一层或者企业办公室入口处代表案例•徐庄软件园速度信息科技有限公司在其独栋办公一层设立了企业展厅•兴智科技园地平线人工智能公司在其16F办公室旁设立了企业展厅核心诉求人气足、能见度高选址偏好城市成熟的商务、生活区的商业体内，部分“新零售”商业或选址在企业总部旁代表案例•GrandFront梅赛德斯跨界展示店、大金空气解决方案中心、赛百味蔬菜实验室;•阿里巴巴亲橙里的天猫精灵体验店、淘宝心选店、天猫国际店我行建议在商业内设置2C端的体验展示店，2B端的展示功能布置在办公塔楼和独栋办公内© 2019 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 17第二章项目定位可行性分析•可比案例分析•大阪Grant Front综合体•杭州黄龙中心•深圳深业上城•杭州亲橙里•潜在用户选址特征分析•财务可行性分析© 2019 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 序号可比案例选取理由1大阪Grand Front综合体“产学研展商办”标志性综合体项目,市场表现好;2杭州黄龙中心"产研展商"在国内新一线城市综合体的实践项目;3深圳深业上城"产研展商"在国内一线城市综合体的实践项目;4杭州亲橙里社区商业中心+园区商业配套,具备“产研展商”业态的实践应用，市场表现好可比案例甄选说明18© 2019 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 可比案例：大阪前广场（Grand Front Osaka）19C座商业，酒店，办公B座商业，办公A座商业，办公销售式公寓Grand Front Osaka（大阪前广场）项目地址日本大阪府大阪市北区大深町开发商都市再生机构，ORIX房地产，NTT都市开发，三菱地产，阪急电铁，东京建物等竣工日期2013年物业构成购物中心，标准写字楼，洲际酒店，销售型公寓总楼层数A、B座38层，C座33层，公寓44层标准层建筑面积1,700-2,800平方米建筑面积（平方米）约56万平方米，其中商业8万（不含知识之都内商业），知识之都8.8万，办公15.3万大阪前广场坐落于大阪最为繁华的超级商圈，紧邻日均客流超过200万人次的大阪-梅田车站枢纽。是集办公，商业，居住为一体的大型城市综合体.北馆南馆© 2019 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 知识之都促进产学研一体化的“知识之都”（Knowledge Capital）位于Grand Front北馆，建筑面积约8.8万平方米，与人流量最大的南馆一街之隔。这里云集了办公室、共享办公空间、知识沙龙、活力实验室、展览室、剧院，展商空间等供人们交流的各种设施，形成了一个“产学研，展商办”，“楼上(周边)办公，楼下展示”融合的综合空间。知识之都内展商部分面积约5万平方米，业态涵盖餐饮，零售信息技术等，全部面向终端消费者(C端)，兼顾新产品展示和销售。梅赛德斯跨界展示厅大金空气解决方案中心产近畿大学水产研究所学松下未来生活中心共享会议室研大阪大学庆应义塾展大金空气技术展厅奔驰跨界展厅商未来生活展示馆办雅虎松下电器北馆南馆© 2019 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.20总部/地区总部所在地Grand Front内Grand Front周边大阪市内大阪都会区总计占比5%25%20%10%60% 政府方：都市再生机构西日本铁路关西经济协会开发商：ORIX房地产NTT都市开发阪急三菱地产......奔驰跨界展示店（东京，大阪）大金空调展示店（东京，大阪）松下展示中心（东京，大阪）近畿大学水产研究所日料店高能级城市Grand Front 成功的要素21全国性交通枢纽TOD多方合作开发运营店铺品牌唯一性日本第二大城市西日本经济中心众多公司总部云集大金电器松下电器夏普参天制药三洋电机西日本铁路大阪站：大阪都会区客流量最大的铁路交