物业服务及管理行业周报：融创中国将配售现有股份及现有融创服务股份

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 融创中国将配售现有股份及现有融创服务股份 ——物业服务及管理行业周报 投资摘要： 市场回顾： 自2021年11月8日至2021年11月12日收盘，恒生物业板块上涨10.39%，恒生指数上涨1.84%，恒生物业板块跑赢恒生指数8.55pct。从板块排名来看，在恒生综合行业13个板块中位列第一，受益于相关地产政策，本周继续大幅上涨。  股价涨幅前五名分别为特发服务、融创服务、旭辉永升服务、中海物业、滨江服务。  股价涨幅后五名分别为融信服务、奥园健康、康桥悦生活、远洋服务、彩生活。 资金跟踪：  沪（深）股通 A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2021年11月14日，持有1648万股，较上周增加10%，持股市值2.17亿元。  港股通 港股中港股通持股共19家，本周增幅最大的是金科服务，本周增幅4.91%。降幅最大的是世茂服务，降低15.72%。持股比例最高为保利物业，为50.7%。持股数量最多为中海物业，5.25亿股。  公司回购 2021年11月1日至11月14日，世茂服务回购230万股，回购金额2419万元；融创服务回购73.8万股，回购金额1015万元。 行业重要新闻： 融创中国和融创服务将配售9.52亿美元股份 11月14日，融创中国控股有限公司发布公告，公司将配售现有股份及认购新股及配售现有融创服务股份。 卖方有条件同意以配售价每股15.18港元认购3.35亿股认购股份。认购事项所得款项总额约为50.85亿港元，折合约6.53亿美元。 配售代理同意按悉数包销基准以每股14.75港元配售1.58亿股融创服务股份。融创服务股份配售事项所得款项总额约为23.31亿港元，折合约2.99亿美元。 据此，合计所得款项总额约为9.52亿美元。 公司重要公告： 融创服务：控股股东配售现有股份。配售代理同意按全数包销基准以每股14.75港元的价格向独立于本公司且与本公司概无关连的各方配售融创服务投资持有的158,000,000股本公司现有股份。 投资策略及重点推荐：中长期坚定看好物业管理板块。基础物业管理行业未来成长空间仍然巨大，成长速度较快；业态的横向拓展及增值服务的纵向延伸，行业具备巨大的想象空间，随着万达商管和万物云的上市将进一步提振行业估值。 风险提示：市场开拓不及预期的风险；物业费收缴不足的风险；疫情控制不及预期。 评级 增持(维持) 2021年11月14日 王源 分析师 SAC执业证书编号：S1660521040001 Wangyuan02@shgsec.com 行业基本资料 股票家数 40 行业平均市盈率 35.69 市场平均市盈率 13.19 行业表现走势图 资料来源：Wind，申港证券研究所 0.000.050.100.150.200.250.300.350.4002,0004,0006,0008,00010,00012,000恒生物业服务及管理物业服务/恒生指数 物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 7 研究报告 1. 资金及交易跟踪 1.1 沪（深）股通 A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2021年11月14日，持有1648万股，较上周增加10%，持股市值2.17亿元。 图1：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值 资料来源：Wind，申港证券研究所 1.2 港股通 港股中港股通持股共19家，本周增幅最大的是金科服务，本周增幅4.91%。降幅最大的是世茂服务，降低15.72%。持股比例最高为保利物业，为50.7%。持股数量最多为中海物业，5.25亿股。 表1：港股通持股数量及总市值 证券代码 证券简称 港股通持股数量 （万股） 港股通持股本周变化率（%） 港股通持股上周变化率（%） 港股通持股占比 （%） 港股通持股总市值（亿港元） 9666.HK 金科服务 3,699 4.91 5.7 14.3 9666.HK 6989.HK 卓越商企服务 2,693 4.00 2.2 1.4 6989.HK 9983.HK 建业新生活 4,872 2.06 3.8 2.6 9983.HK 6049.HK 保利物业 7,766 1.94 50.7 36.1 6049.HK 6666.HK 恒大物业 48,923 1.72 4.5 20.0 6666.HK 2669.HK 中海物业 52,511 0.95 16.0 40.1 2669.HK 1209.HK 华润万象生活 6,197 0.67 2.7 25.3 1209.HK 9909.HK 宝龙商业 5,137 0.64 8.0 8.7 9909.HK 1755.HK 新城悦服务 5,173 -0.21 6.0 7.7 1755.HK 6098.HK 碧桂园服务 22,268 -0.35 6.9 139.4 6098.HK 2869.HK 绿城服务 24,274 -0.56 7.5 19.3 2869.HK 1778.HK 彩生活 5,583 -0.59 3.8 0.7 1778.HK 1995.HK 旭辉永升服务 16,499 -1.50 9.4 24.6 1995.HK 2156.HK 建发物业 1,962 -1.66 1.6 0.8 2156.HK 0.000.501.001.502.0002004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,0002021-01-042021-01-082021-01-142021-01-202021-01-262021-02-012021-02-052021-02-182021-02-242021-03-022021-03-082021-03-122021-03-182021-03-242021-03-302021-04-062021-04-122021-04-162021-04-222021-04-282021-05-072021-05-132021-05-192021-05-252021-05-312021-06-042021-06-102021-06-172021-06-232021-06-292021-07-052021-07-092021-07-152021-07-212021-07-272021-08-022021-08-062021-08-122021-08-182021-08-242021-08-302021-09-032021-09-092021-09-152021-09-232021-09-292021-10-122021-10-182021-10-222021-10-282021-11-032021-11-09沪(深)股通持股数量(万股)持股总市值(亿元，右轴） pOmRoQmMuMpQuMnQpNrNsPbRcM6MpNoOoMmNkPrQqRiNrQtObRmNnNwMoPuMMYmQrQ物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 3 / 7 研究报告 证券代码 证券简称 港股通持股数量 （万股） 港股通持股本周变化率（%） 港股通持股上周变化率（%） 港股通持股占比 （%） 港股通持股总市值（亿港元） 3913.HK 合景悠活 4,842 -3.00 2.4 2.7 3913.HK 9928.HK 时代邻里 4,409 -4.03 4.5 1.7 9928.HK 1516.HK 融创服务 11,052 -5.52 3.6 18.3 1516.HK 3319.HK 雅生活服务 252 -10.95 0.2 0.6 3319.HK 0873.HK 世茂服务 4,362 -15.72 1.8 5.3 0873.HK 资料来源：Wind，申港证券研究所 1.3 公司回购 2021年11月1日至11月14日，世茂服务回购230万股，回购金额2419万元；融创服务回购73.8万股，回购金额1015万元。 表2：公司回购统计（2021.11.1-14） 代码 公司名称 期间回购股数（万股） 期间回购金额（万元） 0873.HK 世茂服务 230 2419 1516.HK 融创服务 73.8 1015 资料来源：Wind，申港证券研究所 2. 行业重要新闻 融创中国和融创服务将配售9.52亿美元股份 11月14日，融创中国控股有限公司发布公告，公司将配售现有股份及认购新股及配售现有融创服务股份。 于11月13日，融创中国、卖方（融创国际投资控股有限公司）、Morgan Stanley（作为配售代理及联席账簿管理人）及Citigroup（作为联席账簿管理人）订立一份配售及认购协议，据此，配售代理同意代表卖方按悉数包销基准以每股15.18港元配售3.35亿股配售股份。卖方有条件同意以配售价每股15.18港元认购3.35亿股认购股份。配售股份及认购股份分别占融创中国现有已发行股本的约7.19%，及经认购事项扩大后融创中国已发行股本的约6.70%。认购事项所得款项总额约为50.85亿港元，折合约6.53亿美元。 另外，于11月13日，融创服务投资及配售代理订立一份融创服务股份配售协议，据此，配售代理同意按悉数包销基准以每股14.75港元配售1.58亿股融创服务股份。配售的融创服务股份占融创服务现有已发行股本的约5.10%。融创服务股份配售事项所得款项总额约为23.31亿港元，折合约2.99亿美元。 据此，配售现有股份及认购新股以及配售现有融创服务股份合计所得款项总额约为9.52亿美元。 中国奥园9亿港元出售香港多宗物业项目 物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 4 / 7 研究报告 11月12日，奥园地产香港与新永投资签订目标公司转让协议，新永投资将收购目标公司名万投资、双福及裕康的全部已发行股本，交易代价为9亿港元。 11月14日晚间，中国奥园公告称，11月12日，奥园地产香港与新永投资签订目标公司转让协议，新永投资将收购目标公司名万投资、双福及裕康的全部已发行股本，交易代价为9亿港元。 3. 上市公司重要公告 11-14 融创服务：控股股东配售现有股份。根据配售协议，配售代理同意按全数包销基准以每股14.75港元的价格向独立于本公司且与本公司概无关连的各方配售融创服务投资持有的158,000,000股本公司现有股份（相当于本公告日期本公司已发行股本总额约5.10%）。 4. 市场回顾 自2021年11月8日至2021年11月12日收盘，恒生物业板块上涨10.39%，恒生指数上涨1.84%，恒生物业板块跑赢恒生指数8.55pct。 图2：恒生物业服务及管理vs恒生指数 资料来源：Wind，申港证券研究所 从板块排名来看，与其他板块相比，恒生物业板块本周涨跌幅为10.39%，在恒生综合行业13个板块中位列第一，受益于相关地产政策，本周继续大幅上涨。 图3：各板块周涨跌幅对比 0.000.050.100.150.200.250.300.350.400.00002000.00004000.00006000.00008000.000010000.000012000.0000恒生物业服务及管理HSPSM 10053.0800物业服务/恒生指数 物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 5 / 7 研究报告 资料来源：Wind，申港证券研究所 筛选A+H市值前40名个股统计涨跌幅前五名为： 股价涨幅前五名分别为特发服务、融创服务、旭辉永升服务、中海物业、滨江服务。 股价跌幅后五名分别为融信服务、奥园健康、康桥悦生活、远洋服务、彩生活。 图4：行业涨跌幅前五名公司 资料来源：Wind，申港证券研究所 5. 风险提示  市场开拓不及预期的风险；  物业管理费收缴不足风险；  疫情控制不及预期的风险。 -4.00-2.000.002.004.006.008.0010.0012.00恒生物业服务及管理恒生地产建筑业