申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 央行降准 中央经济工作会议定调地产维稳 ——物业服务及管理行业周报 投资摘要： 市场回顾： 自2021年12月6日至2021年12月10日收盘，恒生物业板块上涨4.36%，恒生指数下跌0.96%，恒生物业板块跑赢恒生指数3.4pct，从板块排名来看，与其他板块相比，在恒生综合行业13个板块中位列第一。  股价涨幅前五名分别为：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务、卓越商企服务。  股价跌幅后五名分别为：合景悠活、世茂服务、彩生活、奥园健康、恒大物业。 资金跟踪： 沪（深）股通 A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2021年12月10日，持有1309万股，较上周增加4.9%，持股市值2.17亿元。 港股通 港股中港股通持股共19家，本周增幅最大的是碧桂园服务，本周增幅8.44%。降幅最大的是世茂服务，降26.49%。持股比例最高为保利物业，为56.7%。持股数量最多为恒大物业，6.12亿股。 行业重要新闻： 房地产行业：全面降准 宽松政策 12月6日，中国人民银行发布降准公告，将从12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，共计释放长期资金约1.2万亿元。同日，中央召开政治局会议分析研究2022年经济工作，会议提出：要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。 佳兆业：拟1.86亿港元向山东高速出售香港中环中心物业抵债 12月5日，中国山东高速金融集团有限公司公布，其间接全资附属中国山东高速资本(香港)有限公司作为买方，拟向佳兆业集团直接全资附属佳兆业创投有限公司收购愉昇的全部已发行股本及待售贷款，代价最高为约1.86亿港元。 碧桂园服务旗下国瑞物业被列为被执行人 12月9日，北京国瑞物业服务有限公司被北京市东城区人民法院列为被执行人，执行标的金额3535元。立案日期2021年12月6日。目前，碧桂园生活服务集团股份有限公司持有该公司股份100%。 公司重要公告： 佳兆业：郭晓婷女士已提呈辞任本公司执行董事兼副主席一职。 花样年：张惠明先生因个人事务而辞任公司执行董事，朱国刚先生获委任为本公司执行董事。 投资策略及重点推荐：中长期持续看好物业管理板块。本周由于中央对于房地产行业政策态度明朗，基础物业管理行业较上周有所回暖，成长空间巨大，预计未来将呈现上行趋势。 风险提示：市场开拓不及预期的风险；物业费收缴不足的风险；疫情控制不及预 评级 增持(维持) 2021年12月12日 王源 分析师 SAC执业证书编号：S1660521040001 Wangyuan02@shgsec.com 行业基本资料 股票家数 57 行业平均市盈率 21.24 市场平均市盈率 13.19 行业表现走势图 资料来源：Wind，申港证券研究所 0.000.050.100.150.200.250.300.350.4002,0004,0006,0008,00010,00012,000恒生物业服务及管理物业服务/恒生指数 物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 7 研究报告 期。 1. 资金及交易跟踪 1.1 沪（深）股通 A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2021年12月10日，持有1309万股，较上周增加4.9%，持股市值2.17亿元。 图1：招商积余沪（深）股通持股数量变化及持股市值 资料来源：Wind，申港证券研究所 1.2 港股通 港股中港股通持股共19家，本周增幅最大的是碧桂园服务，本周增幅8.44%。降幅最大的是世茂服务，降26.49%。持股比例最高为保利物业，为56.7%。持股数量最多为恒大物业，6.12亿股。 表1：港股通持股数量及总市值 证券代码 证券简称 港股通持股数量 （万股） 港股通持股周变化率 （%） 港股通持股占比 （%） 港股通持股总市值 （亿港元） 收盘价 （港元） 周初港股通持股数量 （万股） 年初港股通持股数量 （万股） 6098.HK 碧桂园服务 24,508 8.44 7.3 132.1 53.9 22,601 24,711 3319.HK 雅生活服务 375 7.88 0.3 0.7 17.8 348 320 6666.HK 恒大物业 61,172 5.59 5.7 21.5 3.5 57,936 0 1755.HK 新城悦服务 5,567 4.91 6.4 7.5 13.5 5,307 0 9666.HK 金科服务 4,302 3.52 6.6 14.4 33.4 4,156 0 6049.HK 保利物业 8,693 3.23 56.7 50.2 57.8 8,421 7,438 1516.HK 融创服务 13,686 2.48 4.4 16.1 11.8 13,354 1,492 9983.HK 建业新生活 4,742 1.74 3.7 2.6 5.5 4,661 2,626 1995.HK 旭辉永升服务 16,559 1.70 9.5 24.2 14.6 16,283 8,209 1778.HK 彩生活 5,560 0.00 3.7 0.6 1.1 5,560 6,229 0.000.200.400.600.801.001.201.401.601.802.0002004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,0002021-01-042021-01-112021-01-182021-01-252021-02-012021-02-082021-02-222021-03-012021-03-082021-03-152021-03-222021-03-292021-04-062021-04-132021-04-202021-04-272021-05-072021-05-142021-05-212021-05-282021-06-042021-06-112021-06-212021-06-282021-07-052021-07-122021-07-192021-07-262021-08-022021-08-092021-08-162021-08-232021-08-302021-09-062021-09-132021-09-222021-09-292021-10-132021-10-202021-10-272021-11-032021-11-102021-11-172021-11-242021-12-012021-12-08沪(深)股通持股数量(万股)持股总市值(亿元，右轴） rQmRqOzRoRvNoMmQtRsOyQ7NbPaQtRoOoMpOfQnMtReRqRmPaQqQvMNZtRqRuOnMsN物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 3 / 7 研究报告 2669.HK 中海物业 50,091 -0.53 15.2 39.8 7.9 50,360 38,506 1209.HK 华润万象生活 6,268 -0.62 2.8 25.4 40.5 6,307 0 9909.HK 宝龙商业 5,291 -0.62 8.2 8.2 15.6 5,324 3,562 9928.HK 时代邻里 4,220 -1.05 4.3 1.5 3.4 4,265 2,444 6989.HK 卓越商企服务 2,856 -1.23 2.3 1.4 4.9 2,891 0 2156.HK 建发物业 1,878 -1.70 1.6 0.8 4.2 1,911 6,311 2869.HK 绿城服务 24,552 -3.26 7.6 19.5 7.9 25,379 34,564 3913.HK 合景悠活 3,884 -13.79 1.9 1.5 3.8 4,505 4,848 0873.HK 世茂服务 2,700 -26.49 1.1 2.1 7.8 3,672 0 资料来源：Wind，申港证券研究所 2. 行业重要新闻 房地产行业：全面降准 宽松政策 12月6日，中国人民银行发布降准公告，为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，将从12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，共计释放长期资金约1.2万亿元。 同日，中央召开政治局会议分析研究2022年经济工作，会议对房地产行业提出：要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。 佳兆业：拟1.86亿港元向山东高速出售香港中环中心物业抵债 12月5日，中国山东高速金融集团有限公司公布，其间接全资附属中国山东高速资本(香港)有限公司作为买方，拟向佳兆业集团直接全资附属佳兆业创投有限公司收购愉昇的全部已发行股本及待售贷款，代价最高为约1.86亿港元。 根据2019年12月18日公告，买方、盛帆（佳兆业间接全资附属公司）及佳兆业集团订立山高金融融资协议，据此，买方已向盛帆提供本金额9.80亿港元贷款。该贷款由佳兆业集团提供担保。于本公告日期，山高金融融资协议项下的未偿还本金额仍为9.80亿港元。对此，山高金融表示，此次收购愉昇的代价将由买方透过以同等金额抵销山高金融融资协议下的部分未偿还款项而结付。佳兆业集团不可撤回及无条件地向买方承诺于愉昇买卖协议所载若干条件获达成后进行回购愉昇。愉昇的间接全资附属公司The Center Limited为物业——即位于香港皇后大道中99号中环中心38楼的唯一合法及实益拥有人。 碧桂园服务旗下国瑞物业被列为被执行人 12月9日，北京国瑞物业服务有限公司被北京市东城区人民法院列为被执行人，执行标的金额3535元。立案日期2021年12月6日，案件案号为（2021）京0101执10924号。 物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 4 / 7 研究报告 目前，碧桂园生活服务集团股份有限公司持有该公司股份100%。 3. 上市公司重要公告 12-6 佳兆业：郭晓婷女士已提呈辞任本公司执行董事兼副主席一职，自2021年12月6日起生效，以投放更多时间于其他公务。 12-8 花样年：张惠明先生因彼的其他个人事务而辞任公司执行董事，同时，朱国刚先生获委任为本公司执行董事，自2021年12月8日起生效。 12-10 彩生活：股份将于12月10日上午九时整起恢复买卖。 4. 市场回顾 自2021年12月6日至2021年12月10日收盘，恒生物业板块上涨4.36%，恒生指数下跌0.96%，恒生物业板块跑赢恒生指数3.4pct。 图2：恒生物业服务及管理vs恒生指数 资料来源：Wind，申港证券研究所 从板块排名来看，与其他板块相比，恒生物业板块本周涨幅为4.36%，在恒生综合行业13个板块中位列第一，另外上涨的板块有恒生地产建筑业、恒生必需性消费业、恒生工业、恒生金融业、恒生综合业、恒生资讯科技业和恒生公用事业。 图3：各板块周涨跌幅对比（单位：%） 0.000.050.100.150.200.250.300.350.400.00002000.00004000.00006000.00008000.000010000.000012000.0000恒生物业服务及管理物业服务/恒生指数 物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 5 / 7 研究报告 资料来源：Wind，申港证券研究所 筛选A+H市值前40名个股统计涨跌幅前五名为： 股价涨幅前五名分别为碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务、卓越商企服务。 股价跌幅后五名分别为合景悠活、世茂服务、彩生活、奥园健康、恒大物业。 图4：行业涨跌幅前五名公司 资料来源：Wind，申港证券研究所 5. 风险提示  市场开拓不及预期的风险；  物业管理费收缴不足风险；  疫情控制不及预期的风险。 -2.00-1.000.001.002.003.004.005.00恒生物业服务及管理恒生地产建筑