房地产行业研究：当民企“不参与”之后，房地产市场的可持续性如何？

电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年10月20日 行业研究 当民企“不参与”之后， 房地产市场的可持续性如何？ 核心观点： 土地市场的惨淡行情不仅源自于企业自身，也更源之于市场，市场行情的下行加剧了企业的悲观预期，有心无力之下只能“无作为、不参与”以尽可能求自保。 国央企和民营企业都是市场不可或缺的参与者，缺少任何一方的参与，整个市场的活力、动力、生机都是欠缺的，不能绝对的说哪个群体的参与更好，国央企虽有优势，但是单单寄托国央企来维持市场的稳定也难实现，国央企与民营企业之间的相互协同和配合才是最上佳之选，不同属性企业的发展条件或不能完全公平，但是相对意义上的均衡是可追求的目标。 相关研究： 2021年5月地产月报丨集中供地改变投资结构，警惕住宅集中供应下的去化难题【第35期】 20210606 重磅|2021年1-5月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告【第83期】 20210531 重磅|2021年1-5月中国典型房企新增货值TOP100研究成果【第41期】 20210530 2021年4月地产月报丨集中供地已至，中小房企短时获利，但长期生存难度依然偏高【第34期】 20210506 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 W18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 “躺平”可能是2021年最热、最高频的词汇，做出这种行为选择的主体或并非有意为之，情势所迫，出于避险的本能，只能选择“躺平”。 土地出让终止、土地流拍，土地延期出让的消息不绝于耳，使我们无法回避，为何如此？房企没有意愿报名，没有能力再拿地，只能“不参与”。还在土地市场有所动作的多为一些央企、国企（包括一些地方性国有企业），有些企业我们可能连企业名称都没有听过，好像是捡漏一般的存在，此时都出现在大众视野，多数的民营企业已经渐渐在土地市场上隐去身影。 持续的负面消息冲击促使我们去思考关于土地市场行情、房企拿地行为的一些相关性： （1）土地市场为何出现如此冷淡行情，是集中供地政策导致还是其他原因主导？ （2）土地市场的参与者是哪些群体，何至于到达如今情势？ （3）单单依靠国央企来支撑的市场，是否具有持续性？ 土地市场的惨淡行情不仅源自于企业自身，也更源自于市场，市场行情的下行加剧了企业的悲观预期，有心无力之下只能“无作为、不参与”以尽可能求自保。 国央企和民营企业都是市场不可或缺的参与者，缺少任何一方的参与，整个市场的活力、动力、生机都是欠缺的，不能绝对的说哪个群体的参与更好，国央企虽有优势，但是单单寄托国央企来维持市场的稳定也难实现，国央企与民营企业之间的相互协同和配合才是最上佳之选，不同属性企业的发展条件或不能完全公平，但是相对意义上的均衡是可追求的目标。 一、土地成交惨淡，主因并不在集中供地 如果留意过土地成交的数据，你会发现，土地市场的惨淡行情依旧没有任何好转迹象。2021年10月18日，国家统计局公布了最新的土地成交数据，2021年1-9月土地购置面积合计13730万平米，同比下降8.5%，土地购置面积下滑的趋势仍然没有改变。而可能由于9月多城市第二次集中供地的完成，单月的土地购置面积增速降幅有所收窄，但总量仍然保持着同比下滑的现状。 聚焦到实施集中供地的城市，首次集中供地城市整体的热度较高，企业争抢土地的意愿也比较强烈，溢价率抬升或者溢价率刷新纪录的消息也不绝于耳，行业仿佛沉浸在一片繁荣、祥和氛围中。 然而行至第二次集中供地，土地市场行情逆转直下，多城市出现土地延期出让、由于规划调整而暂缓出让、流拍等等，第二次集中供地的城市中超90%的城市出现了流拍和提前终止，包括核心的北京、广州、成都、福州、重庆、深圳等，连被称作调控模板城市的长沙也终止了多块土地出让。长沙第二次集中供地共计挂牌29宗地块，其中16宗提前终止，3宗地块流拍，仅剩10宗地块均以底价成交，流拍率（包括终止、撤销、流拍）高达66%。北京、沈阳、杭州、广州的流拍率都在50%以上。何以至此？没有房企报名，房企无力拿地，只能流拍或终止。 图表：第二次集中供地各城市土地流拍情况 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 序号 城市 出让时间 挂牌涉宅地块宗数 撤销、流拍宗数 流拍率 1 长沙 10月19日 29 19 66% 2 北京 10月12日 43 26 60% 3 沈阳 9月17日 44 25 57% 4 杭州 10月12/13日 31 17 55% 5 广州 9月26/27日 48 25 52% 6 福州 9月7/8日 15 6 40% 7 长春 6月17/18日 68 26 38% 8 天津 9月10日 61 21 34% 9 重庆中心区 9月24日 42 14 33% 10 成都 9月15/17日 75 23 31% 11 合肥 9月17/29日 17 5 29% 12 济南 9月10日 60 17 28% 13 上海 10月12日 25 7 28% 14 武汉 10月9/12日 43 11 26% 15 南京 9月26日 48 12 25% 16 苏州 9月16/18日 17 3 18% 17 青岛 9月8/10日 70 8 11% 18 深圳 9月28日 20 1 5% 19 无锡 8月2/4日 22 1 5% 20 厦门 6月10日 11 0 0% 资料来源：亿翰智库，各城市自然资源与规划局 是因为集中供地政策实施才导致土地市场的热度直降吗？或有一定影响，但主因或不在此，集中供地政策实施后确实会在短期内考验企业的资金筹措和调度能力，房企报名土地的数量也有一定限制，这对房企拿地确实是约束，但并不构成房企不拿地的主因。 除了集中供地的城市之外，其他非集中的供地的城市土地成交同样惨淡，土地市场行情何至于此？房企“无能为力”、市场本身“乏力”。 （1）资金链紧张，无力“参与”。房企资金端承受了较大压力，实在没有能力再参与到土地的争夺上，只能保持“不参与”； （2）无法年内变现，意愿较弱。从房屋开工销售的周期来看，上半年拿到的土地还有可能在当年推出市场，下半年拿地则很难在当年变现，因此意愿会下降； （3）回款周期延长，自有资金使用难度加大。房地产贷款集中度管理政策实施之后，不仅融资难度较大，回款的难度也在上升，回款周期延长，虽然从销售总量上来看，销售总量仍在上行，但是回款情况和利润情况均不乐观； （4）去化压力增加，销售趋冷，回款无保障。三季度开始，房企的单月销售业绩开始普遍负增长，9月，TOP50房企单月销售金额、销售面积同比涨幅均值分别为-29%、-25%，销售形势急剧转冷。房企的货值去化压力增加，一方面，受部分房企风险暴雷事件影响，购房者渐升“无法顺利收房”的负面预期，观望情绪加重；另一方面，各地打折促销行为普遍，但这对于消费者购房反而会形成反向力，打折越多越不敢买。可想而知，如果连去化都无法实现，又怎敢奢望回款呢？此时地价或已不能构成房企避免拿地的主要制约，销售无法实现，即使再低的地价也会构成负累，当下活着才是第一位。 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 （5）警惕信用风险事件，资金不敢“出”。除部分房企的资金相对充裕，不用过于担心债务违约外，多数房企存在债务偿还的压力。虽然说从现金短债比指标上看，数值超过1倍可能也比较普遍，但拆解企业的货币资金结构来看，其中有一部分可能是受限制的资金，包括预售监管资金，这部分资金，企业的支配自由度不足，还有一部分可能是分散在各个项目层面，也不能随意拿来偿还到期债务。企业警惕心理更重，害怕任何的突发事件产生，出现信用事件，那么企业整体的信用或加速恶化。 如果仅仅是房企本身融资的问题，而市场层面仍然行情向好，回款顺畅，即使外部融资渠道受阻，房企也可借助于销售回款来实现循环，但若市场本身已经出现问题，连销售去化都成阻碍，这一问题就更棘手，需求端的变化往往很难有立竿见影的方式去调整，而且当前的环境下，也不可能有大幅度的政策调整存在。 二、民企“不参与”，国央企成主力 从第二次集中供地房企拿地情况来看，民营房企表现的更加克制和谨慎，“不参与”已经是开始逐步常态化。在土地市场上尚有一定动作的民营房企主要有两类： 第一类：财务稳健型，过去的规模成长并不依赖于高杠杆驱动，且拿地范围集中于已有深耕基础的城市。这类企业一般财务管理比较严格，包括净负债率、经营性现金流、拿地销售比等指标都有严格的红线控制，所以能够有一定的空间去做投资上的安排。 第二类：区域型的房企，规模并不高，但在区域上有一定的沉淀。在上行的市场中，这些企业相较于头部的或者规模型的企业，竞争力有限，但是在下行的市场周期中，其优势便会被放大，因为前期在规模上并没有什么强烈的追求，但已在区域内积累了足够的资源和品牌影响力，最为关键的是资金的使用和调度上比较从容，刚好可以在其他房企无力作为时而有所作为。 由于央企国企自身的优势存在，在土地市场上其身影频现，一些名不见经传的地方性国有企业也出现在城市拿地名单上。具体数据来看，广州、深圳、成都、厦门、重庆、北京6座城市的成交土地中，国央企拿地金额占比都在80%以上，沈阳、南京、天津、苏州等11座城市，央企国企拿地金额贡献都超过半壁江山，可以说土地市场的活力依赖于央企国企参与来维持，如果央企国企都不再参与，那么整个土地市场的现状或更冷淡。 图表：第二次集中供地各城市国央企拿地占比情况 序号 城市 拿地金额占比 拿地建筑面积占比 拿地宗数占比 1 广州 91% 83% 71% 2 深圳 90% 89% 76% 3 成都 88% 84% 84% 4 厦门 88% 88% 82% 5 重庆 83% 68% 67% 6 北京 82% 83% 84% 7 沈阳 78% 70% 58% 8 南京 78% 73% 74% 9 天津 75% 71% 60% 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 10 苏州 75% 72% 65% 11 合肥 72% 70% 67% 12 武汉 69% 68% 72% 13 杭州 68% 64% 59% 14 上海 67% 68% 73% 15 长春 66% 61% 54% 16 福州 64% 64% 38% 17 济南 56% 49% 52% 18 青岛 37% 35% 38% 19 无锡 25% 30% 30% 资料来源：亿翰智库，各城市自然资源与规划局 央企国企为何表现相对积极？主因有二： （1）先天优势明显，在民营企业融资受挫时，央企国企无需担心融资不畅，央企国企的背景就成为其抵御外部风险的最强有力屏障； （2）相较于灵活性更足、积极性更强的民营企业，央企国企过去的成长路径是相对偏保守的，在本身的资金使用、杠杆率管控上更严格，所以当市场下行时，优势被放大，既能有充裕的资金做安排，又能迎合金融机构的偏好。 单单这两大原因就足以解释为何每当市场下行时，国企央企都能实现比较稳健的成长，