全球房地产行业15分钟车程的城市里的房地产：对灵活性、多功能性和可持续性的要求

未来城市股票全球的专题研究作者：Stephen Bramley-Jackson 和 James Pomeroy2021 年 10 月 www.research.hsbc.com15 分钟城市的房地产对灵活性、多功能性和可持续性的要求每周有超过 100 万人迁往城市，成为人类历史上最大的城市化浪潮房地产公司承认城市生活的转变，需要相应地调整他们的房地产产品15 分钟城市已在全球广受欢迎，现在越来越多地体现在城市规划中播放视频斯蒂芬·布拉姆利-杰克逊披露和免责声明：本报告必须与披露附录中的披露和分析师证明以及构成其中一部分的免责声明一起阅读。 未来城市●股票2021 年 10 月1执行摘要房地产在 15 分钟城市范围内的作用可能需要房地产为其集水区提供更通用和更灵活的效用，并转向将家庭和工作紧密结合在一起。尽管我们认为这可能有多种形式，但混合用途开发、较小的地块规模以及为社区福祉而创建的公共领域将在混合中占据突出地位。15 分钟城市在全球越来越受欢迎随着世界在大流行后重建，城市越来越重视环境和社会问题，这意味着 15 分钟城市（也称为“20 分钟城市”或“20 分钟社区”）的概念) 在全球范围内越来越受欢迎，尤其是在城市规划领域。重点是平等普及关键服务，在应对人口密集化和气候变化方面提供更好的多功能性。至关重要的是，C40（专注于气候变化的全球城市）的市长已将 15 分钟城市纳入为摆脱 COVID-19 大流行并实现生态恢复而通过的共同议程。其核心是尽量减少交通需求——尤其是私家车——并优先考虑行人和骑自行车的人。越来越多的证据表明，“传统”房地产投资和开发公司正在承认城市生活的理想转变，并相应地引入和/或调整他们的房地产产品。特别是，大流行突出了多种趋势，但其中一个特别突出，并带来了几代人工作实践的最大根本转变——在家工作。有了更大的远程工作自由，城市将不得不竞争人口，因为地理上更具流动性的劳动力不需要去办公室就与特定城市联系在一起，他们对居住的地方有更大的灵活性。然而，全球每周有超过 100 万人迁往城市，世界正在经历人类历史上最大的城市化浪潮，城市之间的竞争将更加激烈。随着将城市“重建”为 15 分钟城市群的努力，人们将需要在同一地点生活和工作。出于这个原因，我们预计混合用途开发将通过垂直和水平混合用途计划将家庭和工作紧密结合在一起。混合用途规划可以将传统上在夜间关闭并带来安全问题的地区转变为全天候提供活力的地区，作为居住社区，也可以拥有周围环境的所有权。如果实施得当，它可以减少居民到其他地方休闲旅行的需要，从而减少汽车的使用，同时振兴市中心的社区生活。尽管我们认为开发将以多种形式发展，但我们预计混合用途开发、较小的地块面积以及为社区福祉创造更多公共领域将在混合中占据重要地位。 未来城市●股票2021 年 10 月2未来城市：生活和工作的社区发展当地城市生活以帮助社区繁荣房地产在 15 分钟城市中的作用将要求房地产为其集水区提供更通用和更灵活的效用，并转向将家庭和工作紧密结合在一起当地就业机会 连接公共交通，工作和服务当地购物中心当地卫生设施和服务当地公共交通安全的自行车网络全服务中心战略围绕消费者的四个关键需求构建：食品和饮料、医疗保健、娱乐/休闲和零售的组合当地学校终身学习步行性住房多样性就地老化能力修复基本12自我表达 34享受生活福利机会当地的游乐场和公园绿色街道和空间社区花园负担得起的房子安全的街道运动和娱乐设施商业和住宅“混合用途开发”垂直的– 单层多层建筑，高层有公寓，中间有灵活的办公空间，地面有零售空间，设有停车场和公共交通水平的– 结合几座具有相似用途的建筑，但同时为社区创造整体有吸引力的公共领域混合用途建筑的好处：–更好的能源效率和可持续性–更强的邻里性格–更好地与城市服务集成–建筑物的长期生命周期全球趋势和关键数据>100万全球每周都有人迁往城市——人类历史上最大的城市化浪潮资料来源：维多利亚州政府、Wereldhave、汇丰银行4trn 美元到 2030 年仅交通拥堵就从全球 GDP 中提取的金额（3.5%）50%新兴世界的当前城市化率15分钟城市在全球越来越受欢迎，现在越来越多地融入城市规划吨 未来城市●股票2021 年 10 月3内容在职的2议程51.2.3. 一站式服务 124.5. 未来城市●股票2021 年 10 月4本说明中提及的公司公司彭博社股票代码国家扇区评分货币市值(美元米)分享价格目标价阿尔达属性阿尔达呃阿拉伯联合酋长国REMD买自动体外除颤器8,8194.14.85阿苏拉公司AGR LN英国房地产投资信托买磷2,6317292床浴及其他BBY美国我们主页 产品NR美元1,56615.5NR英国土地公司BLND LN英国房地产投资信托抓住磷6,185490459凯德投资命令行工具新加坡REMD买新元13,0313.43.9冠君产业信托2778 HK香港房地产投资信托抓住港元3,1424.14.6外卖罗兰英国互联网媒体和服务NR磷6,374269.3NR送货英雄DHER GR德国互联网和目录零售抓住欧元30,863107.2130.0Emaar Properties PJSC嗯嗯阿拉伯联合酋长国REMD买自动体外除颤器7,8364.05.2辉盛中心点信托FCT SP新加坡房地产投资信托抓住新元2,8292.262.6大波特兰庄园印度尼西亚英国房地产投资信托买磷2,561741815美国医疗保健信托HTA美国我们房地产投资信托NR美元6,86731.4NR希慎发展14 香港香港REMD买港元3,42925.7535.8国际工作组国际工作组LN英国商业服务买磷3,969289440Just Eat Takeaway.com LN捷特LN荷兰互联网和目录零售买欧元16,29256.4120.0力加体育丽江AB沙特阿拉伯多元化消费服务买特区1,436102.8109.0主要健康属性PHP LN英国房地产投资信托买磷2,755152178岩棉摇滚DC丹麦建筑产品买丹麦克朗8,4292690.03700.0塞恩斯伯里SBRY LN英国食品和主食零售抓住磷9,326294280辛德勒施恩软件瑞士机械抓住瑞士法郎28,234240.0305.0西门子股份公司SIE GR德国企业集团买欧元127,297137.8190.0新科工程STE SP新加坡企业集团买新元8,9073.884.52乐购TSCO LN英国食品和主食零售买磷28,771273330文康零售VRE VN越南零售NR越南盾2,92529300.0NR葡萄酒之家股份公司虚拟机越南REMD买越南盾15,28580000.093077.0集团维也纳国际中心越南消费者全权委托NR越南盾14,95189300.0NR沃尔玛美国WMT我们大众商家NR美元388,270139.2NR人有华纳荷兰房地产投资信托NR欧元57412.3NR资料来源：Refinitiv Datastream、彭博社、汇丰银行估计（涵盖公司）。 NR = 未获汇丰评级。 2021 年 10 月 7 日收盘价 未来城市●股票2021 年 10 月515分钟城市轻松获得跨社区的关键服务，提供更好的多功能性，正在对抗人口密集化和气候变化15 分钟城市将发生的不仅仅是物理空间的变化，还有它的使用和灵活性每周有 100 万人进入城市，迫切需要发展城市以改善居民和气候C40（关注气候变化的全球城市）市长已将 15 分钟城市概念纳入共同议程强调在社区之间平等普及关键服务，提供更好程度的多功能性正在对抗人口密集化和气候变化连通性和便利性是关键15 分钟城市（也被不同机构称为“20 分钟城市”或“20 分钟社区”——见下文）已在全球范围内越来越受欢迎，尤其是在城市规划领域.重点是在社区之间平等地普及关键服务，从而在应对人口密集化和气候变化方面提供更好的多功能性。这与之前接受的城市布局规范形成鲜明对比，即住宅区与经济活动分开。根据英国地方政府信息部 (LGiU) 的说法，20 分钟社区的核心原则是：每个社区都可以在 20 分钟步行或骑自行车的范围内获得基本服务和零售——重点是新鲜食品和医疗保健。每个社区都有不同的住房类型、可负担水平和可用性，这样人们就可以住在他们工作的地方附近。由于零售、办公室、联合办公空间和酒店遍布各处，人们可以在家附近工作和/或在家工作；和环境质量高；绿色空间和清洁空气的可用性。在全球范围内，澳大利亚的墨尔本被吹捧为拥有明确规划（“墨尔本规划”）和战略的最佳典范之一，即到 2050 年在全市不同地点提供 20 分钟社区。已确定以下功能是其愿景的核心，如下图所示。 未来城市●股票2021 年 10 月61615.5 13.113.120 分钟社区的特点资料来源：维多利亚州政府不仅仅是澳大利亚的一项倡议，其他城市也在为同样的目标而努力为了不落伍，英国和欧洲也在采用这种规划方法。 2021 年初，Arup 对柏林、伦敦、马德里、米兰和巴黎这五个主要城市的 5,000 名居民进行了一项调查，询问受访者到绿地、杂货店、医疗机构、学校、餐厅或咖啡厅和休闲中心或健身房。步行或骑车前往基本设施所需的时间（以分钟为单位）2523.520151050伦敦柏林 巴黎 米兰 马德里资料来源：Arup 进行的调查 未来城市●股票2021 年 10 月7发展当地城市生活以帮助社区繁荣当地社区鼓励城市规划者确保制定全面的规划、地区规划和分区规范，要求每个社区在绿色和开放空间、学校、小型医疗保健设施和基本零售（特别是杂货、新鲜农产品和药房）。此外，提供经济适用房已成为许多议程的首要任务，因此它被包含在新的开发计划（即“包容性分区”）以及建筑物和公共空间的灵活空间中。至关重要的是，C40（专注于气候变化的全球城市）的市长已将 15 分钟城市概念纳入为摆脱 COVID-19 大流行并实现生态恢复而采用的共同议程。其核心是尽量减少交通需求——尤其是私家车——并优先考虑行人和骑自行车的人。例子1在实践中包括：巴黎– 法国首都经常被视为这一转型挑战的领导者。自 2014 年以来，巴黎对其交通文化进行了彻底改革，禁止高污染车辆，关闭私家车的主干道，并在整个城市创建了大量迷你绿地。它的目标是成为欧洲最环保的城市，以及到 2030 年第一个 15 分钟城市（Cityscape）。俄勒冈州波特兰– 2015 年波特兰气候行动计划在此设定了 2030 年完整社区目标，让 80% 的居民能够轻松地步行或骑自行车满足所有基本的日常非工作需求，并可以安全地步行或骑自行车前往公共交通。巴塞罗那– 西班牙的主要城市之一拥有超级街区系统，该系统修改了 400x400 米街区内的道路网络，以提高休闲和社区活动以及行人和骑自行车者的公共空间的可用性和质量。米兰– 规划者将这座 15 分钟的城市作为其恢复的框架，旨在确保所有居民都可以步行到达基本服务，尤其是医疗设施，同时防止封锁结束后汽车出行激增。霓虹灯– 另一方面，Neom 'The Line' 于 2020 年从头开始推出，将按照 15 分钟原则推出这个新城市，并且没有车辆，旨在提供零碳凭证和高-高速自主运输。计划成为沙特阿拉伯西北部塔布克省的一个跨境城市，它将融入智慧城市技术，同时也是一个旅游目的地。该遗址位于红海以北，埃及以东隔蒂朗海峡，以色列和约旦以南。 Neom 的建设预算为 5000 亿美元。15 分钟城市的面貌混合用途开发、更小的地块和更多的公共领域，以成为高度特色与任何城市综合体一样，其运营动态、景观和天际线、商业产品、服务提供、人口结构和宜居性由多个方面组合而成。就物理结构而言，房地产在 15 分钟城市范围内的作用可能需要资产为其流域提供更加通用和灵活的效用。尽管我们认为这可能有多种形式，但混合用途开发、较小的地块规模以及为社区福祉而创建的公共领域很可能在组合中占有重要地位。下面我们来看看这个 15 分钟城市的五个关键方面。1https://www.c40knowledgehub.org/s/article/How-to-build-