中国|2021年9月市场研究“全运时代”下的西安商业地产市场 目录第一局使命：“全运入场券”，体育赛事助力城市升格01 背景：西部地区的快速崛起0402 场馆：奥体中心神话在西安上演0503 影响：影响之大者，在赛事之外06第二局焕新：“全运倒计时”，城市发展建设驶入快车道04 经济：“注意力经济”的延伸0805 交通：城市“加速度”1006 人口：从人流到人留1207 产业：“乘数效应”带动产业投资14第三局机遇：“全运时代”，再探商业地产的内涵与外延内涵篇1808 西安商业地产市场：“全运经济”新风口1909 办公楼：需求的“高光时刻”2010 零售：流动的商机23外延篇2611 扩容新兴区域：城市“多中心”发展格局即将形成2712 产业载体多元化：替代效应增强2813 产业载体分流：“窗口期”应对之策30 前言从2015年底陕西成功申办第十四届全国运动会（以下称“全运会”或“十四运”）以来，已逾五年时间。2017年10月，位于港务区的西安奥体中心正式培土奠基，这标志着属于陕西的“全运时间”正式开启。2021年9月15日即将迎来为期13天的全运会，在筹备全运会的五年时间里，西安无论从城市面貌、人居环境、商业格局和产业结构，都发生了巨大的变化。有统计表明，举办一届全运会，能让一个城市的发展水平至少推进十年，使城市基础设施建设与区域经济发展实现质的飞越，“全运经济”一词也正是对这种经济现象的描述。全运会的正式赛程虽然短暂，但“全运经济”一词在时间维度上赋予城市的经济价值却得以延续，因此，我们认为举全省之力办全运的举措是时代性的，这个时期也足以被称为“全运经济”时代。新冠疫情之后，世界经济艰难复苏，为应对复杂多变的国际形势，中国提出“双循环”的发展格局破局求新，这一年，中国以2.3%的经济增速为陷入深度衰退的世界经济增色不少，西安GDP增速达到5.2%，成为首个进入国家“万亿俱乐部”的西北城市。城市经济版图不断扩大，新兴区域扩容速度提升，西咸一体化、西渭东区合作进程完善着关中平原城市群和大西安都市圈的构想。为进一步解读城市区域经济发展与商业格局的演变趋势，值此全运会开幕之际，仲量联行发布“全运经济”时代报告，从迎接全运会伊始，以陕西省尤其是西安市所做的场馆建设及基础设施投资分析作为切入点，围绕城市经济基本面变化，细探城市格局随时代演变的内驱力以及随之带来的商业格局迭代趋势。值得一提的是，本报告对“全运经济”时代的解读，涵盖了办公楼、零售商业、产业办公等多个物业载体视角，以期与市场共同探讨。“全运时代”下的西安商业地产市场| 2 第一局：使命“全运入场券”，体育赛事助力城市升格3 | “全运时代”下的西安商业地产市场 01背景西部地区的快速崛起2015年12月29日，国务院办公厅正式同意陕西省承办2021年第十四届全国运动会。至此，陕西成为继北京、上海、广东、江苏、山东、辽宁、天津之后，第八个举办全运会的省份。作为全运会走向中西部地区的第一站，西安迎来最高规模的体育赛事，对城市而言具有重大意义。奥运会在世界范围内的重要性不言而喻，而作为为奥林匹克国家队选拔人才、推动全民健身的竞赛体系，全运会是全国规格最高、规模最大、竞技水平最高的体育盛会，因此全运会对举办城市综合实力的考验不容小觑。以中华人民共和国成立10周年为契机，第一届全运会于1959年开幕，改革开放前有能力承办全国性赛事的只有北京；改革开放后，作为经济中心的上海和广东才加入举办城市行列，举办地开始轮转。2001年以来，全运会的申办城市由国家指定变为地区申办。彼时起，围绕申办全运会的竞争愈发激烈。陕西曾在第十届、第十三届全运会的申办中分别落败于江苏和天津，当时的候选省份还包括四川、湖南、湖北、辽宁、浙江等。历经数年准备，获得主办权的陕西将于2021年9月15日迎来第十四届全运会的正式开幕。从地理格局上看，全运会举办地从东部向西部地区扩展，一方面提醒以西、成、渝为核心的中西部城市的快速崛起，另一方面也有助于国家东中西协调发展，并疏解东部地区的城市职能。长期以来，中国经济呈现出“东强西弱”的地理特征。然而，伴随近二十年来“西部大开发”战略的推进，中国西部利用后发优势后来居上，中国经济发展的动能延伸至中西部内陆地区。西安作为西部重要的经济引擎、西北地区的经济中心，已成为西部未来重要的增长极。历届全国运动会举办地北京沈阳济南南京广州西安数据来源：公开资料整理，仲量联行研究部天津上海“全运时代”下的西安商业地产市场| 4 全省比赛场馆分布图02场馆“奥体中心”神话在西安上演作为体育赛事和体育产业多元发展的核心载体，体育场馆及配套基建对于举办城市而言至关重要。为筹办十四运，陕西共筹备各类场馆设施共计53处，场馆的选址布局以西安为主赛区（26个），以关中平原城市群为依托，辐射至省内的10个地级市，包括宝鸡、咸阳、铜川、渭南、延安、榆林、汉中、安康、商洛和韩城。本次赛事使用的场馆，涵盖30个新建场馆和23个改建场馆。大型体育场馆由政府投资兴建，越来越多有实力的头部开发商也开始参与到城市公建中，与政府一道推动城市的基建发展。为确保资金的有效利用，充分发挥场馆功能，场馆选址备受社会各界关注。本次全运会遵循“一场两馆”的原则，经过多方考察选址，十四运主会场——西安奥体中心最终确定落户西安国际港务区，承担开闭幕式活动。在西安打造关中平原城市群和大西安都市圈的战略规划中，西安周边的城市如咸阳、渭南、铜川、宝鸡等都是重要的节点城市。近期，西安全面代管西咸新区，与渭南签署协议建立西渭一体化打造西渭东区，全面建设大西安都市圈和关中平原城市群的进程又快加了一步。在本次全运会中，以赛事场馆为依托，分布在全省各级城市的新建或改建场馆与西安主场馆的互融互补，让我们看到了大西安都市圈甚至关中平原城市群城市间相互合作、相互促进的关系，是西安在城市群层面追赶超越的良好契机。数据来源：公开资料整理，仲量联行研究部5| “全运时代”下的西安商业地产市场 年份投资总额（亿元）GDP增加额（亿元）人均GDP增加额（亿元）200313221602004274532920056318077920066110374920073864466总计202342-奥运会直接投资带动北京的经济增长03影响影响之大者，在赛事之外就像奥运会之于北京，亚运会之于广州，大型赛事如同城市发展的“助推器”，能有效拉动城市短期内实现高强度、高密度的投资、新建和革新。城市的功能布局、交通、景观、形象等方面借助大型赛事的举办得以显著提升。国内很多城市不断尝试，期望通过大型体育场馆的空间布局和基础设施建设，实现城市职能、产业导入、人口分布等多维度的优化，提升城市空间结构的合理性，进而增强城市在经济、产业、消费、投资等维度的核心竞争力。回顾过往，2001年广州借举办第九届全运会之际，在城市基础设施建设方面的投资高达120亿元人民币，主要用于珠江大桥的建设、全封闭的环城高速公路、新的国际机场建设等。2010年，广州举办亚运会，总投资约2200亿元，对城市的市政建设进行改造，包括增加城市绿化，美化市容等，并大幅改造了城市基础设施，新建了一批代表性的特色旅游景点，增加“岭南酒吧街”、“广州美食园”等旅游资源。再观北京，为举办2008年奥运会，2003至2007年北京对基础设施的投资带动了北京经济数据的高速增长。投资乘数效应是奥运筹备带动北京经济增长的主要因素，从城市空间形态上看，奥运会之后，北京呈现出多中心网络型发展的格局，奥林匹克中心区也融入了高端产业功能区的发展当中，目前已成为北京商办市场中一个重要的子市场。综上，我们认为大型体育赛事对一个城市的推动会体现在社会经济的方方面面。十四运的举办对于西安市乃至陕西全省来说，是一个城市实现跨越式发展的契机。在全省筹备全运会的两千多个日夜里，城市正在发生翻天覆地的变化。本报告选取经济指标、交通线路、人口迁徙、产业导入等重要指标解读一个城市的变迁，让我们跟随全运开幕式的步伐，见证西安的城市“焕新”之旅。数据来源：王涛.大型体育赛事对城市发展影响研究——兼论十四运会对陕西承办城市发展影响[D].西安：西安体育学院.“全运时代”下的西安商业地产市场| 6 第二局：焕新“全运倒计时”，城市发展建设驶入快车道7| “全运时代”下的西安商业地产市场 数据来源：公开资料整理，仲量联行研究部0%2%4%6%8%10%02468101220162017201820192020千亿元GDP总量（左轴）西安GDP增速（右轴）中国GDP增速（右轴）五年间西安经济指标变化对比体育赛事给举办城市带来的经济影响可从三个维度进行分析，即直接影响、间接影响和引致影响。十四运的直接影响主要体现在文化旅游、零售消费、餐饮酒店、轨道交通等消费服务方面，但该层面的影响会在赛事举办期内集中释放。新冠疫情2021年在国内仍然反复，使得跨省旅行和大型聚集活动受限，进而导致部分赛事取消，包括门票、酒店、餐饮等直接收入下滑。无论好坏，赛事短期产生的经济收益仍十分重要，也是世界各地申办体育赛事必须考虑的成本收益问题。只是我们的分析视角不能局限于短期，中长期的城市发展更是重点。尽管体育赛事大多属于短时活动，是“注意力经济”的集中展现，但大型体育场馆的建设将长久存续于城市中，提升城市基础建设配套。因此，体育场馆的建设和布局不应局限于体育赛事活动本身的需求，而在赛事结束后，体育设施如何更好地支撑城市可持续发展与经济稳健增长，更是摆在城市运营者面前的一大考验。谋赛，亦是谋城。仲量联行2015年发布的《中国城市60强》报告指出，西安首次跃居1.5线城市；同年，国务院批复同意陕西省承办2021年第十四届全国运动会。办好十四运，对于推动陕西省体育事业和产业发展，融入“一带一路”战略，构建大西安都市圈，具有积极的现实意义。04经济“注意力经济”的延伸“全运时代”下的西安商业地产市场| 8 透过“注意力经济”将关注点延伸至中长期维度，在筹备全运会的五年时间里，西安经历了GDP重回全国前20强、增速排名全国第一，社会消费品零售总额、固定资产投资、进出口贸易总额等重要经济指标均表现亮眼，并阶段性地在中国主要城市排名中名列前茅。五年间，平均增速最亮眼的指标是进出口总额，达到14.5%的复合增长。聚焦陕西省的主要出口商品类别，机电产品和高新技术产品中的电子技术、半导体集成电路、新能源电池等显著超越了陕西传统出口农产品、纺织等商品。说明西安在城市产业升级和对外开放程度上的持续优化。宏观经济基本面的增长奠定了城市预期向好的发展基调。接下来本文会从与之对应的交通、人口、产业方面进行更深入的回顾剖析。0100200300400500600700800亿元2021年1-7月陕西省主要出口商品类别Top10GDP(2020)10,020亿人民币5年平均增速7.3%人均GDP (2020) 77,360人民币5年平均增速2.9%工业总产值(2020)7,623.5亿人民币5年平均增速8.1%固定资产投资(2020)9,299.9亿人民币5年平均增速12.5%地方财政收入(2020)1,541.5亿人民币5年平均增速6.7%进出口总额(2020)3,473.8亿人民币5年平均增速14.5%外商直接投资(2020)76.77亿美元5年平均增速13.9%社会消费品零售总额(2020)4,989.3亿人民币5年平均增速7.9%居民人均可支配收入(2020)35,783人民币5年平均增速5.1%注：平均增速指复合年均增长率,其中GDP按实际增长率计算，其他指标按名义增长率计算。数据来源：公开资料整理，仲量联行研究部9| “全运时代”下的西安商业地产市场 主要城市地铁里程排名大型体育赛事的举办意味着提前规划城市基础设施建设，提前优化城市布局。因此，从某种程度来说，大型赛事的举办可以将整个城市的基础设施建设提前5-10年。2020-2021年间，西安开通了四条地铁线路，地铁5、6、9号线和十四运交通重点配套工程地铁14号线的开通使西安的地铁里程排名跃居全国前十。14号线横跨空港新城、秦汉新城、经开区、浐灞生态区、国际