地产杂谈系列之十八 困局之下，地产政策及行业走向思考 行业深度报告 行业报告 房地产 2021年09月22日 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 中性（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之十七：房贷新规效果显现，后续监管高压或将缓和》 2021-09-15 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之十六：社区增值服务模式初探》 2021-09-11 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之十五：业绩多维高成长，拓展运营双提效》 2021-09-06 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之十四：结算毛利率持续探底，积极降档优化财务》 2021-09-01 《行业深度报告*地产*地产杂谈系列之十三：细说物业管理第三方拓展之道》 2021-08-18 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之十二：两大隐忧制约板块估值，优选财务稳健龙头》 2021-08-09 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之十一：首次集中供地与 50 强房企上半年拿地观察》 2021-07-29 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 Y ANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn  平安观点：  行业发展面临挑战，资金端为当前症结所在：在资金趋紧背景下，房企投资及拿地意愿明显下降，8月地产投资、开工及销售全面回落，同时在第二批土拍拿地毛利率改善背景下，流拍率（含中止）不降反升，房企拿地意愿低于预期。2021年7月中诚信下调房地产行业评级至负面，9月以来国际评级机构接连下调多家房企评级，未来展望亦偏负面，行业信用风险担忧持续升温。  政策难有大幅松动，关注融资端可能的政策缓和：尽管历史上行业及经济下行，政策端大多有所放松，但“房住不炒”定位下，我们认为当前政策大幅松动可能性不大。但考虑当前房企面临销售端增速下行及回款速度放缓；融资端面临金融机构投放“厌恶”。若无明显外力，销售回款及融资端持续恶化，叠加部分房企信用事件发酵可能引发行业更大的流动性风险。结合近期监管表态及2020年疫情期间政策思路，未来政策若有调整，可能方向或仍在融资层面。考虑资金方的放款偏好，资金或难流入有困境的房企，后续仍需重点关注按揭端放款额度及利率的变化。  短期行业将迎来阵痛期，基本面仍将承压：考虑短期融资端仍无明显改善，销售端下行趋势有所加大，短期行业将迎来阵痛期，未来不排除部分流动性紧张的房企被动出清，部分“幸存”房企或面临规模增速放缓甚至下滑。同时“紧资金+库存累积”组合下，预计短期投资及开工增速仍将延续下行，房企拿地意愿将维持低位，央企及国企凭借其稳健的财务状况，或成为市场拿地的主力。  投资建议：短期优选资金稳健房企，中期关注“幸存”房企的投资机会。近期地产产业链出现大幅调整，但我们认为短期行业阵痛期有望加速房企优胜劣汰，未来“幸存”房企无论经营、财务将更加稳健，拥有品牌、管理、融资等优势的房企有望持续享受更高利润率水平。投资建议方面，由于行业流动性担忧尚未消除，短期建议优选财务稳健、现金流健康、销售高增的行业龙头，如金地集团、保利地产、万科A、招商蛇口等；中期来看，若后续个别房企信用风险逐步释放，关注财务状况好转，具备估值弹性的潜在“幸存”房企，如融创中国等。物业管理方面，上游销售、竣工受影响将导致行业内部竞争加剧，同时关联房企经营难度加大或弱化第三方协同拓展、增值服务及智能化等方面支持。但由于行业存量属性突出，整体受影响程度预计相对有限。考虑行业空间广阔、自主发展强化以及具备抗周期能力，看好物管行业中长期发展，建议关注综合实力突出，关联房企经营及财务稳定性较高企业，如碧桂园服务、保利物业等。  风险提示：1）房地产短期波动超出预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善及时性低于预期风险。 证券研究报告 房地产·行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2/ 18 正文目录 一、 前言 .................................................................................................................................................. 4 二、 “资金”困局之下，行业隐忧持续升温 ................................................................................................. 4 2.1投资销售快速回落，新开工持续走低 ...................................................................................................... 4 2.2第二批集中拍地如期降温，房企参拍积极性低于预期 ............................................................................... 5 2.3多家房企评级被下调，行业信用端担忧升温 ............................................................................................ 7 三、 政策是否会迎来放松.......................................................................................................................... 7 3.1历史上行业及经济下行，政策端大多有所放松 ......................................................................................... 7 3.2“房住不炒”定位长期化，当前大幅放松可能性不大 .................................................................................... 9 3.3关注融资端可能的政策微调，按揭贷款为关键 ....................................................................................... 10 四、 未来房地产行业将如何演变 ............................................................................................................. 12 4.1短期地产行业将迎来阵痛期，加速房企出清 .......................................................................................... 12 4.2投资&开工短期难见拐点，后续仍需关注融资端变化 .............................................................................. 13 4.3土地市场将延续降温，央企&国企或成为拿地主力 ................................................................................. 15 五、 投资建议 ......................................................................................................................................... 17 六、 风险提示 ......................................................................................................................................... 17 房地产·行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3/ 18 图表目录 图表1 全国房地产投资单月增速逐步回落 ........................................................................44 图表2 全国销售额、销售面积单月增速逐步回落 ..............................................................44 图表3 全国新开工单月增速维持低位 ..............................................................................44 图表4 22城首批集中供地平均楼面价、溢价率及较2020年变化情况（元/平米）错误!未定义书签。5 图表5 自然资源部明确集中供地要求，溢价率不得超过15% ............................................55 图表6 主要城市首批VS第二批集中供地政策对比 ...........................................................65 图表7 已完成第二批集中供地城市土拍成交大幅低于供应 ................................................76 图表8 2021年以来多家房企评级被下调 ..........................................................................77 图表9 楼市下行周期，政策中性偏宽松 ...........................................................................87 图表10 经济下行周期，政策中性偏宽松 .........................................................................88 图表11 房地产调控持续完善，“房住不炒”、“三稳”思路明确 ..............................................99 图表12 近期仍有地方调控边际收紧 .............................................................................. 109 图表13 2021H1全国新增房贷占比显著降低 ................................................................ 1010 图表14 2021年上半年个人房贷利率持续上行 .............................................