2022年8月9日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队地产杂谈系列之三十八预售制探讨之何去何从 2核心摘要美国德国等国家预售制度从预付款、按揭发放等多维度为购房者提供保护。预付资金方面，一般设有定金或预付款保护机制；且预付款比例较低，或按工程进度分期支付，绝大部分房款在房屋交付后开始支付。按揭贷款方面，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，或在房屋交付后发放按揭贷款。质量及交付担忧方面，预售商品房期房烂尾保险可保障购房者权益；验收合格后，开发商方可凭验收凭证取得购房者支付的房款；德国及新加坡开发商甚至为购房者提供1-5年保修期，而后购房者支付尾款。内地预售制起源于中国香港，曾推动国内房地产市场快速发展：20世纪50年代中国香港居民住房需求高但储蓄少，“预售楼花+分期付款”的香港预售制度应运而生，有效解决香港楼市“供不应求”，促进当地房地产市场繁荣。20世纪90年代内地亦面临住房需求大但供给短缺问题，于是在市场经济的商品房制度与房改货币化等因素催化下，借鉴香港形成“中国内地版预售制”。内地预售制与中国香港仍存差异，行业下行期潜藏风险：相较内地预售，香港预售制度权责分明。香港开发商在预售前需确保地价款已全部支付，还需证明有资金实力完成项目建设，预售定金随即放入信托账户（监管账户）隔离，因此烂尾现象较少。购房者如遇延迟交楼，开发商还需支付利息，即使在极端烂尾或开发商破产情况下，较容易找到接盘方，买家权益可得到充分保障。内地预售制度过往曾在加快住房供应、推动行业发展中起到积极作用，但本身制度存在缺陷，如预售金未被隔离监管等，间接导致内地开发商形成高杠杆、高周转、无序扩张的经营方式；如若行业景气度下行，易引发资金链断裂、项目搁置等风险，进而产生信用风险事件，导致银行面临坏账压力，购买者在交房等待期单方面承担交付风险等。土拍遇冷倒逼现售试点取消，全面推行现售仍存挑战。2016-2018年南京等地为抑制土市过热，推出现房销售试点，后因市场降温逐步退出；2021年杭州等地在第二批土拍中推出“竞现房”要求，但对应10宗地块全部流拍，倒逼地方政府自行调整土地出让要求。我们认为，现房销售虽可保障购房者权益、提高开发商运营能力等准入门槛、加速行业优胜劣汰，但房企资金压力无形加大，且楼盘销售时间推迟或导致短期供应青黄不接，易推高房价等。尤其是在当前行业资金压力较大背景下，全面推行现房销售仍面临挑战。投资建议：短期来看楼市信心的修复、各方担忧的消除均需要时间，意味着后续销售端的复苏仍充满波折，持续建议关注强信用、强运营的优质房企保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、万科A、金地集团、天健集团等。风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超出预期风险。 3前言2021年下半年以来，多家房企涉及债务违约或展期，市场对于房屋质量、能否按时交付的担忧持续升温，有关预售制及试点现房销售等探讨甚嚣尘上。因此本篇报告旨在探讨如下问题：1）海外预售制度具备哪些特点；2）国内预售制度起源与海外制度的异同点；3）预售制度利与弊；4）过往现售试点缘何未果。预售现售拿地预售竣工验收拿地竣工验收现售2-3年 4国外预售制度特点资料来源：政府官网，平安证券研究所海外预售制度按揭贷款方式房屋烂尾保护房屋交付保护预付款保护预付款比重预付款支付方式方式一：按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；方式二：房屋交付后发放按揭贷款；为预售商品房提供期房烂尾保险，保障购房者权益期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款;或是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款对购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付 5海外不同国家预售制度对比资料来源：政府官网，平安证券研究所不同国家预售制度对比美国德国英国日本新加坡定金比例1-5%2000欧左右10%5-20%5%首付比例最低首付比例3.5%，平均首付比例12%可零首付10-25%最多不超20%15%左右购房者违约，定金返还根据合同条款无返还无返还无返还返还5%定金的1/4开发商违约，定金返还通过申请仲裁取回——返还10%定金定金超过5%或超1000万日元，返还全部返还剩余房款支付节点交房后支付按工程进度付款少数按工程进度付款；大部分交房时支付大部分房款交付时交付按工程进度付款预售资金监管第三方监管资金账户——买卖双方律师代管的账户第三方资金监管机构银行专门资金账户是否有期房烂尾保险——是——————是否强制验房是——是————交付后是否有保修期——交付后5年保修期————交付后1年保修期，此后支付15%尾款 6国内预售制度起源于中国香港预售楼花模式资料来源：中国香港地政总署网站，平安证券研究所20世纪50年代中国香港预售楼花制度“预售楼花+分期付款”•背景：居民住房需求高但储蓄少•模式：先收取买家订金而后分期付款，待新楼落成收齐买家房款•解决缺少资金和开发周期长难题•加快房屋建造、销售及供应速度房企•减轻购房者资金压力购房者信贷支持预售监管机制解决楼市供不应求问题，促进房地产市场繁荣20世纪90年代引入内地形成“中国内地版预售制”•城市化进程落后于工业化•福利分房制度存在分配不公、效率低、配套差等问题20世纪90年代中国内地住房需求大但供给短缺1994年出台《城市房地产管理法》，并在《房地产管理法》和随后发布的《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中对“预售制”予以明确建立内地商品房预售制度中国内地版预售制房改货币化模式：房企将建设中的房屋预售给购房者，购房者需一次性付清首付，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款1998年取消福利分房 7中国香港预售楼花制度权责分明资料来源：中国香港地政总署网站，平安证券研究所开发商如何取得预售？需证明以下两点：•地价已全数支付•证明有能力支付建筑费(三选一）从银行处获得“建筑按揭”（存入信托专户，项目完工前不用还款）银行承诺书（银行向政府承诺兜底）无担保贷款合约（开发商自行垫付部分建筑费至信托账户，余额由担保承借）预售金如何监管？政府房企购房者信托完成施工，并支付工程款①支付地价③预售金交由信托监管④施工银行②建筑按揭⑤验收后，取回款项订金由指定信托机构监管，开发商不可随意支取开发商在提取建筑费时需支付完建筑商款项，取得证明书后才可申请在信托账户取回建筑费如遇烂尾，如何解决？若开发商因财务问题破产清盘，清盘人可以把整栋物业转让予另一开发商管理。如果无开发商愿意接手，则在物业落成时，由清盘人以大业主身份负责签楼契，把业权转让予各个业主购房者可以继续等交楼或选择“踢契”，即取回已支付楼价与利息 8中国香港预售制下鲜有烂尾，内地香港两地预售制度仍存异资料来源：中国香港地政总署网站，平安证券研究所中国香港预售楼花制度透明化：各方权责分明，即要求开发商在预售前，确保地价款已全部支付，还需证明有资金实力完成项目建设，资金需放入律师所托管，支取时需律所与建筑师核准。为防止开发商、律所、建筑师等套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设信托账户（监管账户），开发商操作等采取全透明化机制。如遇“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工，因此随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”现象较少。购房者如遇延迟交楼，开发商需支付利息；即使开发商破产清算，较容易找到其他公司接盘，买家权益亦可得到充分保障。中国香港内地预售条件•地价全数支付；•证明有能力支付所有“建筑费”•已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；•持有建设工程规划许可证和施工许可证；•按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期建筑费管理通过信托专户管理，使用上引入第三方证明，对款项使用要求更加严格资金账户不能实现破产隔离，实践中亦存在被查封情况建筑费来源完全由开发企业筹措，预售订金和按揭贷款不作为建设费支出房开贷通常不能全额覆盖，由销售收入（约占30%）补充预售资金比例支付等同楼价5%的订金包括定金、首付款及按揭贷款等，涵盖全部购房款预售资金监管定金锁定在开发企业律师事务所的信托账户，直到项目完工确认交付后，开发企业才会收到款项预售资金由开发企业与监管银行、监理单位三方签订监管协议的方式监管，开发企业项目建设过程中可以取用按揭贷款发放时间购房者在房屋完成建设并正式交付前才申请按揭贷款购房者在购房合同网签后申请按揭贷款，按揭贷款作为预售资金存入监管账户 9内地预售制度加速国内住房供给，但同时潜藏风险内地预售制度过往在加快住房供应、发展房地产行业起到积极作用，但本身制度亦存在缺陷，间接导致国内开发商形成高杠杆、高周转、无序扩张的经营方式，如碧桂园“拿地4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金回正”的资金链模式。•预售制下购买者在交房等待期单方面承担交付风险，如延迟交房、房屋质量乃至“烂尾”风险。•购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，若开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还。个人•预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，如若行业景气度下行，会引发资金链断裂、项目搁置等风险，进而产生行业信用事件，影响购房者、金融机构信心。行业•银行作为按揭贷款、房企开发贷的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂、“烂尾”、购房者丧失还款能力等问题，银行需承担相关风险，面临坏账压力。金融资料来源：平安证券研究所 102016-2018年楼市过热，多地曾试点现房销售资料来源：克而瑞，中原地产，平安证券研究所2016-2018年主要城市现售措施对比早在2016年，深圳、南京、苏州、杭州等地为抑制土地市场过热，相继推出现房销售试点。以南京为例，2016年8月南京要求网上竞价达最高限价90%需现售，直至2018年7月南京土拍政策转向，新挂出地块不再有现售要求，期间南京共计拍出67宗现房销售地块。市场降温叠加限价严格，致使房企拿地冷静，倒逼现售取消。南京现售地块多集中于2016至2017年上半年，彼时虽有现售要求，但市场较热叠加“环沪”概念发酵，房企拿地热情高涨。但随着2017年中市场开始降温，加之政府出台严格限价难以突破，上市现售项目多数面临亏损销售，房企拿地态度随即趋于冷静，2017H2以来少有现售地块出让，直至2018年7月现售试点取消。城市措施现售是否与土拍价格挂钩开始执行时间执行时长深圳编号A816-0060号地块为现售试点项目否2016年6月个别地块南京网上竞价达最高限价90%需现售是2016年8月近两年苏州土地出让成交价超过市场指导价10%需现售是2016年8月42个月杭州溢价率达到50%需现售是2017年3月近4个月2016.8-2018.7南京现售地块2016年2017年2018年宗数26401总建面（万平米）302.7510.61.53总价（亿元）563.7932.41.68 11土拍遇冷倒逼现售试点取消，全面推行现房销售仍存挑战资料来源：平安证券研究所由于2021年首批集中供地火热，杭州等地在2021年第二批集中供地的部分地块中，推出“竞现房”环节，试点现房销售；但实施效果不理想，杭州2021年第二批次集中土拍中要求竞品质现房销售的10宗地块全部流拍，于是第三批供地中暂停“竞品质现房销售”试点。综上，无论2016-2018年南京等地试点现房销售未果，还是集中供地中现房销售地块流拍率居高不下，我们认为现售未能持续原因仍在于，现房销售地块对房企现金流要求更高，无形加大房企资金压力，同时土拍流拍亦影响地方土地财政收入，倒逼地方政府自行调整土地出让要求。现房销售优劣势优势劣势•保障购房者合法权益