房地产行业地产杂谈系列之十七：房贷新规效果显现，后续监管高压或将缓和

地产杂谈系列之十七 房贷新规效果显现，后续监管高压或将缓和 行业动态跟踪报告 行业报告 房地产 2021年09月15日 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 地产：中性（维持） 银行：强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业深度报告*地产*长效机制日臻完善，新规冲击整体可控》 2021-01-04 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 Y ANGKAN034@pingan.com.cn 袁喆奇 投资咨询资格编号 S1060517060001 Y UANZHEQI052@pingan.com.cn 研究助理 郑南宏 一般证券从业资格编号 S1060120010016 ZHENGNANHONG873@pingan.com.cn 武凯祥 一般证券从业资格编号 S1060120090065 WUKAIXIANG261@pingan.com.cn 平安观点：  金融机构新增房贷占比持续下滑，二季度降至15%。从增量看，主要金融机构二季度新增房贷占新增总贷款比重为15%，连续3个季度下滑，显著低于2020年三季度的34%。从存量看，2021H1末金融机构房地产贷款余额、个人住房贷款余额分别占比27.4%、19.7%，低于2020年末28.7%、19.9%。8月居民中长期贷款同比降1312亿元，连续4个月同比减少。  银行整体房贷占比压缩，中小行个人房贷占比多有提升。2021H1末37家上市银行整体房地产贷款占比较上年末降0.72pct至32.3%，个人住房贷款占比降0.59pct至26.0%。其中，仅11家银行房地产贷款占比或个人住房贷款占比超过监管上限，大部分已符合新规要求，整体压降压力有限。分档次看，第一档6家银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比较上年末平均降幅最大（平均降0.79pct、0.83pct）；31家二三四档银行中有18家个人住房贷款占比较上年末提升（平均增0.67pct），13家房地产贷款占比较上年末提升（平均增0.61pct），表明中小银行对开发贷压降力度更大。此外，28家银行整体对公房地产不良率较上年末提升0.39pct至2.45%。  房贷利率持续上行，下半年楼市逐步承压。银行降低涉房贷款投放力度下，多地银行额度趋紧，放款周期延长。克而瑞调研显示，多数城市新房贷款放款普遍需3-6个月，临沂等最长达半年以上，二手房贷周期更长。9月全国首套房平均房贷利率5.46%，较2020年底上涨23BP。房贷利率上行，叠加各地调控加码，下半年楼市逐步下行，短期或进一步承压。  后续地产监管高压或略缓和，银行资产风险整体可控。考虑后续房地产销售、投资仍将承压，个别房企信用事件频发，近期《经济参考报》亦刊文表示“不向房地产市场发出错误信号；也要防止政策调整误伤合理的市场需求”，预计后续地产金融监管高压、楼市调控政策压力将有所缓和。同时考虑地产大规模信用风险释放概率较小，银行资产质量风险整体可控。  投资建议：地产方面，近期各地土拍制度完善叠加土地市场降温或带来拿地端毛利率企稳，同时随着房地产投资、销售仍将承压，个别房企信用事件频发，融资端监管压力或将略有缓和，建议优选财务稳健、现金流健康、销售高增的开发龙头，如保利发展、金地集团、万科A；同时更看好行业空间广阔、业绩高增的物管及商管板块，建议关注碧桂园服务等。银行方面，考虑地产领域严监管对银行整体资产质量影响有限，目前板块静态PB仅0.69倍，处在历史绝对低位，安全边际充分，继续看好板块估值修复的行情。  风险提示：1）房企毛利率下滑风险；2）房企大规模减值风险；3）金融监管力度超预期风险；4）经济下行致银行业资产质量压力超预期抬升；5）利率下行致银行业息差收窄超预期；6）中美摩擦升级致外部风险抬升。 证券研究报告 房地产•行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2/ 12 正文目录 一、 前言 .................................................................................................................................................. 4 二、 新增房贷占比持续下滑，二季度降至15 % ......................................................................................... 4 三、 银行整体房贷占比压缩，中小行个人房贷占比多有提升 ..................................................................... 5 四、 房贷利率持续上行，放款周期显著延长.............................................................................................. 8 五、 后续地产监管高压或略有缓和，银行资产风险整体可控 ................................................................... 10 六、 投资建议 ......................................................................................................................................... 11 七、 风险提示 ......................................................................................................................................... 11 oPvNwPsRqPnOqRpQoQpPqM7NbP7NmOoOoMoPiNmMyReRpOqNbRnMoOMYpNmOwMnRtR 房地产•行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3/ 12 图表目录 图表1 2021H1主要金融机构新增房地产贷款占比同比降19.1% ......................................... 4 图表2 2021Q2主要金融机构新增房地产贷款占比降至15%............................................... 4 图表3 上半年主要金融机构房地产贷款余额、个人住房贷款占比有所下滑 ........................ 5 图表4 居民中长期贷款单月同比与商品房销售额单月增速趋势较为接近 ............................. 5 图表5 上半年末上市银行多数符合房贷集中度新规 ........................................................... 6 图表6 二三四档个人住房贷款占比多有提升 ..................................................................... 7 图表7 上半年房地产类对公贷款不良率有所抬升 ............................................................... 7 图表8 部分城市近期房贷利率及放款周期情况 .................................................................. 8 图表9 2021Q2金融机构个人住房贷款加权平均利率升至5.42%......................................... 9 图表10 房贷利率与全国商品房销售增速具有较强的负相关性 ............................................ 9 图表11 8月克而瑞百强房企销售面积、销售金额分别同比降26%、20% ...........................10 图表12 2020年50强房企“三道红线”均值有所改善 ..........................................................10 房地产•行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 4/ 12 一、 前言 2020年12月31日，央行、银保监联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，自2021年1月1日起实施。我们在《长效机制日臻完善，新规冲击整体可控》报告中，提出多数银行符合房贷集中度新规，压缩规模整体可控。考虑新规执行已过半年，全国房贷投放情况、各家银行达标情况如何？市场影响程度几何？本篇报告对此进行跟踪解读。 二、 新增房贷占比持续下滑，二季度降至15% 整体而言，房贷集中度新规影响下，2021年以来全国新增房贷占比、房贷余额占比均持续下滑。 从增量角度看，新增房贷占金融机构新增贷款比重连续三季度下滑。2021年上半年，主要金融机构新增房地产贷款2.42万亿元，同比降19.1%，占新增总贷款比重为19.0%，其中二季度新增房地产贷款7500亿元，占新增总贷款比重为15%，占比连续3个季度下滑，显著低于2020年三季度34%水平。 图表1 2021H1主要金融机构新增房地产贷款占比同比降19.1% 资料来源：Wind，平安证券研究所 图表2 2021Q2主要金融机构新增房地产贷款占比降至15% 资料来源：Wind，平安证券研究所 房地产•行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 5/ 12 从存量角度看，上半年末主要金融机构房地产贷款余额、个人住房贷款余额分别为50.78万亿元、36.58万亿元，分别占总贷款余额的27.4%、19.7%，较2020年末28.7%、19.9%明显下滑。 图表3 上半年主要金融机构房地产贷款余额、个人住房贷款占比有所下滑 资料来源：Wind，平安证券研究所 从居民贷款看，由于金融机构房地产贷款主要来自居民购房贷款，居民中长期贷款单季度增加值与新增房地产贷款历史走势较为接近，8月居民中长期贷款4529亿元，同比减少1312亿元，连续4个月同比减少，单月降幅亦与全国商品房销售额增速放缓走势相近。 图表4 居民中长期贷款单月同比与商品房销售额单月增速趋势较为接近 资料来源：Wind，平安证券研究所 三、 银行整体房贷占比压缩，中小行个人房贷占比多有提升 从上市银行看，上半年银行涉房贷款投放力度减弱，整体占比有所下降。上半年37家上市银行新增涉房贷款投放2.1万亿，占新增贷款投放比重23.1%（2020年为33.4%），其中对公房地产贷款新增0.4万亿，占新增贷款投放比重4.7%（2020年 房地产•行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 6/ 12 为5.6%），个人按揭贷款新增